Mennyibe kerül az IP bérlése. A legjobb adózási rendszer helyiségek bérbeadásakor. Amit tudnod kell

Ma a bérbeadás az egyik legjövedelmezőbb üzleti terület. Nem kell hatalmas, képzett munkaerőt toborozni, nem kell termeléssel és beszerzéssel foglalkozni, kiváló jövedelem mellett minimális a kockázat.

Egyéni vállalkozó nem lakáscélú helyiséget bérel, milyen adót kell fizetnie?! Annak ellenére, hogy nem csak egyéni vállalkozók, hanem jogi személyek és magánszemélyek is folytathatnak ilyen tevékenységet, az adókulcs meglehetősen komoly eltéréseket mutat. Melyik adózási lehetőség jövedelmezőbb egy „bérleti” vállalkozás számára, és milyen gondok leselkedhetnek az egyéni vállalkozóra?

Bérleti szerződés

A nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés olyan megállapodás, amely az üzleti tevékenységet (kereskedelem, raktározás stb.) tervező felek (bérlő és bérbeadó) között jön létre.

Az ingatlant arra használják, hogy a második féltől bevételt kapjanak egy lakó- vagy nem lakáscélú létesítmény ideiglenes használatáért.

Ha a helyiséget magánszemélynek tervezik bérbe adni, akkor az ilyen művelet végrehajtásához egyéni vállalkozóként kell regisztrálni.

Ezenkívül a regisztráció kezdeti szakaszában az üzletembernek fel kell tüntetnie a bérletet a tevékenységek típusai között.

Az általános adózási rendszerben az ingatlan bérbeadása esetén az egyéni vállalkozó köteles 13 százalékos adót fizetni, a KUDiR-t (bevétel-kiadási könyvet) vezetni, valamint a személyi jövedelemadó 3. formanyomtatvány szerinti jelentéseket időben benyújtani. .

Az egyszerűsített adórendszeren dolgozó vállalkozókkal kapcsolatban akkor:

1. IP az objektum "jövedelem" aránya 6%.
2. A „kiadásokkal csökkentett jövedelemmel” rendelkező vállalkozók a szokásos 15%-os kulcsot alkalmazzák.

A szabadalommal rendelkező üzletemberek 6%-os átalányadót vesznek figyelembe.

Érdemes odafigyelni arra, hogy a bérbeadó önállóan fizeti a helyiségek rezsitjét, illetve az egyszerűsített adórendszerben "bevétel mínusz kiadás" az adószámításkor beszámíthatja a költségeibe. A „jövedelem” egyszerűsített rendszere ezt nem teszi lehetővé.

A szabadalmi rendszer a becsült bevételen működik, illetve a PSN-t használó egyéni vállalkozó sem csökkentheti az általa bérbe adott nem lakáscélú ingatlanok közüzemi költségeinek adóalapját. Ezenkívül az adót automatikusan fizetik a szabadalom megszerzésének szakaszában egy évre.

Ha a vállalkozó az egyszerűsített adórendszerben „bevétel mínusz kiadás” alapján ad ki lakást, a rezsi mellett a javítási költségeket is beszámíthatja a kiadási tételbe, csökkentve ezzel az adóalapot.

Tekintsünk egy példát az adó kiszámítására az egyszerűsített „jövedelem” adórendszeren dolgozó egyéni vállalkozó tulajdonában lévő lakóingatlan bérlésekor.

A lízingszerződés a havi fizetés összegét 20 000 rubelben jelzi. havonta. A lakás éves bevétele 240 000 rubel lesz.

A beszámolási év „jövedelme” vállalkozó 6%, azaz 240 000 x 6% = 14 400 rubelt fizet.

Sőt, érdemes megjegyezni, hogy ezen az adón felül az egyéni vállalkozó köteles befizetéseket teljesíteni a FIU-nak és a társadalombiztosítási alapnak. Ezért nagyon vitatott az a kérdés, hogy magánszemélynek (13%) vagy egyéni vállalkozónak jövedelmezőbb-e lakást bérelni.

Az a vállalkozó, aki nem lakáscélú helyiséget bérel vállalkozása számára, csökkentheti az adóalapot az STS „jövedelem mínusz kiadások” összegével.

A felek jogai és kötelezettségei

A nem lakáscélú helyiségek bérletére vonatkozó ügylet megkötésének felei egyéni vállalkozók vagy jogi személyek lehetnek. A szerződést csak írásban kötötték meg.

A fő árnyalatok az egyéni vállalkozó LLC közötti tranzakció megkötésekor:

1. Ha a jogi személy részéről a megállapodást a vezérigazgató jóváhagyja, akkor dokumentáltan meg kell erősítenie az ilyen intézkedésre vonatkozó jogosultságát.
2. Az egyéni vállalkozó, akinek tevékenysége állami nyilvántartásba vételi igazoláson alapul, az egyéni vállalkozó személyében (EGRIP) útlevelével és regisztrációs igazolásával megerősítheti a jogosultságot.
3. Bizalmi dokumentum nélkül az LLC részéről eljárni jogosult vezető (kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából) jogosult bérleti szerződés aláírására.

Az üzletember személyes aláírással is jóváhagyhatja a megállapodást, mivel az Orosz Föderáció szellemi tulajdonjogára vonatkozó jogszabályok lehetővé teszik, hogy pecsét nélkül folytasson üzleti tevékenységet.

A vállalkozó a helyiségeket magánszemélyeknek bérbe adhatja. arc. A jogszabály nem szabályozza a bérleti díj korlátozására vonatkozó szabályokat. Ezért a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére irányuló ügyletben bármely cselekvőképes személy részt vehet.

A személygépkocsi egyéni vállalkozó általi lízingelését törvény nem tiltja. A tranzakciót a vállalkozó és egy magánszemély vagy LLC közötti megállapodás aláírásával formálják. A szerződés kikötései egyértelműen meghatározzák az összes árnyalatot, amely az autó üzemeltetése során felmerülhet. Kijelölnek egy felet, aki viseli az üzemanyag és a kenőanyagok, a pótalkatrészek vásárlásával és az elhasználódás pénzbeli ellentételezésével kapcsolatos költségeket.

Az UTII adózási rendszerét alkalmazhatja az egyéni vállalkozó, aki gépjármű-tulajdonjoggal rendelkezik gépjármű-szállítási szolgáltatások nyújtására. Ezt a szabályt az adótörvény 346.26. cikke szabályozza.

Különbségek a bérleti díjak adóztatásában

Egyesek úgy vélik, hogy egy 6%-os adókulccsal dolgozó vállalkozó személyében jövedelmezőbb ingatlant bérelni, szemben azzal a magánszemélyrel, akinek a tranzakcióból származó bevétel 13%-át kell fizetnie. Valójában a vállalkozó további levonásokat fizet a költségvetésbe.

A bérbeadási tevékenységből az egyéni vállalkozó adófizetési kötelezettség:

• 6% a bérleti díjból származó bevételre;
• befizetések a nyugdíjalapba;
• levonások az alkalmazottak fizetéséből (jövedelem, PFR és társadalombiztosítási alap).

Emellett a vállalkozónak rengeteg papírmunkája van a könyveléssel kapcsolatban. Ha egy egyéni vállalkozó szobát bérel, az közvetlenül befolyásolja a nyereségét. A költségek nem működési jellegűek, és közvetetten befolyásolják a teljesítményt.

Egy lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadása biztosítja a létesítmény használatához szükséges pénzeszközök átvételét. A nem lakáscélú helyiségek azonban leggyakrabban HÉA-kötelesek, ellentétben a lakóépületekkel. Ennek oka az a tény, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket gyakran bérbe adják kereskedelmi tevékenység céljából. És alapvetően az ilyen területek érdeklik a jogi személyként bejegyzett és az áfa megszerzésében érdekelt nagy szervezeteket. Adólevonást biztosíthatnak az OSNO-n dolgozó vállalkozók, akik egy ilyen tranzakció eredményeként nem csak nyereséget, hanem a lízingszerződésben meghatározott összeg 18%-ának megfelelő adófizetési kötelezettséget is kapnak.

Természetesen vannak esetek, amikor az LLC-k áfa nélkül vállalják a bérbeadást, de csak kis területeket.

A lakóingatlan barátoknak vagy rokonoknak történő bérbeadásának előnye az egyén részéről a költségvetésbe való fizetési kötelezettség hiánya. Ebben az esetben azonban fizetés nélkül kell bérelni nem lakás céljára szolgáló helyiséget, ellenkező esetben az ügylet adószámítási és -fizetési kötelezettséggel járó kereskedelmi műveletnek minősül.

Mind a vállalkozónak, mind a bérbeadó magánszemélynek vannak előnyei és hátrányai.

Adófizetési kötelezettség

Az egyéni vállalkozóval kötött bérleti szerződés hiánya nem vonatkozik a közvetlen jogsértésre, de a nem lakáscélú helyiségek ideiglenes használatra (bérlet) történő átruházásáról szóló megállapodás hiánya felkeltheti a Szövetségi Adószolgálat ellenőrének figyelmét.

Az adóalap szándékos adóalap-csökkentésnek tekinti az ilyen akciót, ami jó ok arra, hogy pénzbírságot szabjanak ki egy üzletemberrel szemben.

A szerződés Rosreestrben történő regisztrációjának hiánya komoly adózási kockázatokat rejt magában.

Emlékeztetni kell arra, hogy ha egy egyéni vállalkozó és egy LLC között megállapodást kötnek az ingatlan ideiglenes átruházásáról, akkor azt kötelezően regisztrálni kell. Minden más esetben, így a lakóhelyiség bérbeadása esetén is, a 11 hónapot meghaladó időtartamú megállapodás szintén kötelezően lefolytatja a vonatkozó eljárást.

Az egyéni vállalkozó magánszemély, ezért nem vonható egyszerre adó- és büntetőjogi felelősségre.

Az adótörvény (76. cikk) értelmében a jelentések késedelmes benyújtásával és az adó késedelmes fizetésével kapcsolatban a Szövetségi Adószolgálat alkalmazottai jogosultak folyószámlákat zárolni az IP bankban.

A nem készpénzes tranzakciókra vonatkozó korlátozásokat megszüntetheti a vállalkozó nevében a bank pénztárán keresztül történő bejelentések benyújtásával és adófizetéssel, miközben a számla ideiglenesen „lefagy”.

A kiadások és kiadások nyilvántartására vonatkozó szabályok be nem tartása esetén az üzletember pénzbírsággal sújtható:

• 10 000 rubel (a jogsértést egy jelentési időszakban rögzítették);
• 30 000 rubel (egynél több adózási időszakra vonatkozóan helytelen számításokat végeztek);
• A ki nem fizetett adóösszeg 20% ​​-a, és legalább 40 000 rubel, ha az adóalapot szándékosan alulbecsülik a számításhoz.

Az egyéni vállalkozót az okirat-hamisítás tényének felfedezése és az adóhatóság felé való hamis adatszolgáltatás esetén büntetőjogi felelősség terheli.

Nagyon nagy tartozás vagy a tényleges bevétel eltitkolása esetén a vállalkozónak 500 000 rubelig terjedő bírságot kell fizetnie, vagy akár 3 évig terjedő börtönbüntetést is kaphat.

Az egyéni vállalkozók számára az USN adórendszer a legkedvezőbb a lakó- és nem lakáscélú helyiségek bérbeadásakor.

Egyéni vállalkozóknak a biztosítási díjakat leszámítva elég, ha csak évi 6%-ot fizetnek a bevétel összegéből, ne aggódjanak. Emellett az egyszerűsített adórendszerben dolgozó vállalkozók mentesülnek az ingatlanadó fizetése alól.

De még itt is vannak sajátosságok. Ha az üzletember jövedelme meghaladja az 1,5 milliót, jogi személyként kell regisztrálni. A szabálysértésért a büntető törvénykönyv szerint eljárás indul.

Adófizetés elmulasztása esetén a törvény által az egyéni vállalkozók számára engedélyezett bevételi szinten az adminisztratív büntetés 500-2000 rubel.

Az egyéni vállalkozó nem lakáscélú helyiségeket bérel - ennek az eljárásnak az adóztatása a bérlő státuszától és a vállalkozó adózási rendjétől függ. Nézzük meg közelebbről az egyes adók önmagukra (és néha nem csak) ingatlanbérleti tranzakciók keretében történő kiszámításának legfontosabb árnyalatait.

Milyen adózási nehézségekkel jár, ha ingatlant bérel az IP-nek?

A nem lakáscélú ingatlanok IP-re történő bérbeadásának eljárását számos adózási árnyalat jellemzi. Tehát, egyéni vállalkozó, annak érdekében, hogy ne sértse meg az adótörvényeket, tudnia kell a válaszokat a következő kérdésekre:

1. Milyen minőségben kell adót fizetnie a helyiségek bérlése után - egyéni vállalkozónak vagy egyszerű állampolgárnak, figyelembe véve azt a tényt, hogy magánszemélyként van nyilvántartva a nem lakáscélú ingatlan (opcióként még a regisztráció előtt vásárolta meg). egyéni vállalkozóként)?

Az adózó státuszától függően létrejön egy vagy másik adózási rendszer - általános, speciális -, valamint a költségeknek az adóalap kiszámításába való beszámításának joga.

1. Kell-e neki, mint magánszemélynek adót fizetnie a bérbe adott (és így üzleti tevékenységben használt) ingatlan után?

Általános esetben ingatlanadót nem kell fizetni az IP-üzletágban használt ingatlanok után. De sok kivétel van e szabály alól.

1. Milyen adókat kell fizetnie az egyéni vállalkozónak, ha ingatlant bérel egy gazdálkodó szervezetnek - egy másik egyéni vállalkozónak vagy LLC-nek?

Itt minden elsősorban az alkalmazott adózási rendszer sajátosságaitól függ - DOS vagy bármely speciális rendszer.

1. Milyen adót kell fizetnie az egyéni vállalkozónak, ha nem lakáscélú ingatlant ad bérbe (nem egyéni vállalkozóként bejegyzett) magánszemélynek?

A fő probléma itt a következő: magánszemélyekkel kapcsolatban az egyéni vállalkozó, mint gazdálkodó szervezet adóügynökként járhat el, és viselheti a magánszemély utáni személyi jövedelemadó számítása és fizetése (valamint a bejelentés) törvényi kötelezettségeit. .

Igyekezzünk most következetesen választ adni ezekre az egyéni vállalkozók ingatlanbérletének adóztatásával kapcsolatos kérdésekre.

Ingatlan bérbeadása IP: milyen adórendszerrel kell dolgozni?

Még abban az esetben is, ha az ingatlant egy magánszemély egyéni vállalkozói státuszban szerezte meg (például egy másik gazdálkodó szervezettel kötött kereskedelmi adásvételi szerződés alapján), a tulajdonos személyes adatai a tulajdonjogot igazoló okiratban minden módosítás nélkül szerepelnek. vállalkozói státuszát. Az ingatlannal folytatott kereskedelmi ügylet (eladás vagy bérbeadás) adózási szempontból alapesetben magánszemély, nem egyéni vállalkozó által elkövetettnek minősül. Vagyis a bérbeadónak alapesetben 13%-os személyi jövedelemadót kell fizetnie a bérleti díj után.

Ugyanakkor az egyéni vállalkozónak joga van értesíteni a Szövetségi Adószolgálatot arról, hogy az ingatlant üzleti tevékenységben használja, és ennek alapján adót kell fizetnie az e tárgyra vonatkozó tranzakciók után a vonatkozó adózási rendszer szerint, például az egyszerűsített adórendszer vagy az UTII (az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.11. cikkének 3. szakasza, 346.26. cikk 4. cikk).

A bejelentés szabad formában történik. Kívánatos tükrözni benne az objektum bérletére vonatkozó megállapodás részleteit, a helyiségek átvételi és átadási aktusait - ez bizonyítja azt a tényt, hogy az ingatlant üzleti tevékenységre használják (a Pénzügyminisztérium levele Oroszország 2012.03.05. sz. 03-11-11 / 67).

Ha az egyéni vállalkozó az OSN-nél dolgozik, akkor érdemes elküldeni a megadott értesítést a Szövetségi Adószolgálatnak. Az általános adórendszerben szereplő vállalkozó a közönséges magánszemélyhez hasonlóan a bevétel 13%-át fizeti, ugyanakkor az egyéni vállalkozó, mint gazdálkodó szervezet is beszámíthat ráfordításokat az adóalap számításába, míg a közönséges magánszemély nem. A lízing esetén a költségek igen jelentősek lehetnek (például a rezsifizetéssel kapcsolatosak, ha azokat nem tartalmazza a szerződéses ár).

Ezenkívül az OSN egyéni vállalkozója áfát fizet a bérleti díj után, de egy átlagos magánszemély nem.

Ingatlan az üzleti életben: kell ingatlanadót fizetni?

Az OSN egyéni vállalkozása általános alapon fizet ingatlanadót. Ugyanakkor számára előnyösebb lehet, ha az adózás tárgyát nem veszi be a vállalkozási tevékenység során használt vagyontárgyak összetételébe, mivel az ilyen ingatlanokra nem vonatkoznak adókedvezmények (az adótörvénykönyv 407. cikkének 2. pontja). Orosz Föderáció).

Az egyszerűsített adórendszeren és az UTII-n alapuló egyéni vállalkozónak joga van nem fizetni az üzleti tevékenység során használt ingatlan után adót, kivéve, ha az az alpontban felsorolt ​​tárgyakra vonatkozik. 1. és 2. (1) bekezdése. Az Orosz Föderáció adótörvényének 378.2. Ezek az objektumok a következők:

Nem ismeri a jogait?

• adminisztratív és üzleti épületek, bevásárló- és szórakoztató központok, valamint ezeken az objektumokon belüli helyiségek;
• tárgyak, amelyeken belül találhatók (vagy a műszaki számviteli dokumentumokban tükröződő célnak megfelelően elhelyezhetők) vállalkozások irodái, üzletek, éttermek, kávézók, fogyasztói szolgáltató pontok.

Az ilyen létesítmények konkrét listáját régiónként külön kormányrendelet hagyja jóvá.

pontban felsorolt ​​tárgyak használatának vagy nem használatának ténye. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 378.2. pontja szerint ez nem számít az üzleti tevékenységekben: az IP minden esetben ingatlanadót fizet rájuk.

Így vagy úgy, abban egyetértünk, hogy az IP továbbra is nem lakáscélú ingatlanokat használ kereskedelmi célokra, mégpedig bérbeadás céljából. A gyakorlatban egy objektum bérlői lehetnek:

• egyéni vállalkozó és jogi személy;
• egyéni vállalkozóként nem regisztrált magánszemélyek.

Az egyéni vállalkozók adóztatásának minden esetben megvannak a maga sajátosságai.

A bérlő gazdálkodó szervezet: egyéni vállalkozó adókövetkezményei különleges rendszerben

Ha ingatlant bérel egy másik gazdálkodó szervezetnek, az egyéni vállalkozónak, ha különleges rendszerben végez tevékenységet:

1. USN-en:

• kiszámítja és figyelembe veszi a bérleti díj bevételéből származó bevételt (egyszerűsített 15%-os adórendszerrel - kiadásokat, ha vannak) a főkönyvben;
• az adókat kellő időben kiszámítani és megfizetni;
• jelentést az adóbevallásokról.

1. UTII-n:

• az adóalapot befolyásoló fizikai mutatók kényelmes számbavétele (amely szerint a Szövetségi Adószolgálatnak nincs kifogása, ha már megtörtént az ellenőrzés, vagy minden jel szerint nem kell, ha még nem volt ellenőrzés) Oroszország Pénzügyminisztériumának 2012.08.08-i levele, 03-11 -11/233);
• adót számítani, fizetni és bejelenteni.

Az UTII szerinti ingatlanbérlet esetén a nem lakáscélú ingatlanok megengedett lízingtípusainak fizikai mutatói eltérőek lehetnek - meg kell nézni a listát az Art. (3) bekezdésében. Az Orosz Föderáció adótörvényének 346.29. És ha több objektum van, akkor külön könyvelésre lehet szükség.

Mint már tudjuk, a különleges rendszer alapján nem kell ingatlanadót fizetni (ha az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 378.2. cikke értelmében nincs kivétel, és a Szövetségi Adószolgálatot értesítik az ingatlanok üzleti célú felhasználásáról) .

Bérlő – gazdálkodó szervezet: az IP adózási következményei a DOS-on

Ha egy egyéni vállalkozó tevékenységet folytat az OSN-en, akkor:

1. Vezessen nyilvántartást az OSN számviteli könyve szerint (az Oroszországi Pénzügyminisztérium 86n számú, 2002. augusztus 13-i rendeletével jóváhagyva, Oroszország Adóügyi Minisztériuma, BG-3-04 / 430), számítsa ki és fizesse ki személyes adatait. jövedelemadót, időben bevallja.
2. Fizesse be az áfát a bérleti díjból származó bevétel után, állítson ki számlát (előre fizetett, előleg, szükség esetén javító vagy javító), ezekről adatokat írjon be a naplóba és a könyvelésbe.

Az áfafizető általi számlák elszámolásának sajátosságairól a cikkekben tájékozódhat:

• „Számviteli napló a beérkezett és kiállított számlákról”;
• „Korrekciós számla tükröződése a vásárlási könyvben”.

Ha az egyéni vállalkozó és partnere valamilyen célból ingyenes bérleti szerződést kötött, akkor az áfát ennek ellenére meg kell fizetni a lízing piaci áron (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének tájékoztató levele). 2005. december 22-i 98. szám).

A szerződő fél ugyanakkor elfogadja a lízing becsült költségét a nem működési bevétel részeként (az Orosz Föderáció adótörvényének 250. cikkének 8. szakasza).

A bérlő magánszemély (nem egyéni vállalkozó): adókövetkezmények

Ha a bérlő nem egyéni vállalkozóként bejegyzett magánszemély, akkor az ingatlant bérbeadó vállalkozónak adóalanyként általában ugyanazokat a tevékenységeket kell elvégeznie, mint a másik gazdálkodó szervezettel fennálló jogviszonyra jellemző. Ugyanilyen adót fizet a nem lakáscélú helyiségek bérleti díjából. Az SP-nek azonban szem előtt kell tartania, hogy:

1. Magánszemély által térítésmentesen bérbe adott ingatlan esetén az egyéni vállalkozó köteles (a fent leírt szerződő felek-jogi személyek és egyéni vállalkozók forgatókönyvéhez hasonlóan) a piaci bérleti díj összegére kiszámolni a személyi jövedelemadó alapját.

A helyzet az, hogy ez az összeg az egyén természetes jövedelmének számít. Az egyéni vállalkozónak személyi jövedelemadót kell felhalmoznia, adóügynöki státuszban kell megfizetnie (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2013. 07. 05. levele, 03-04-06 / 25983), majd be kell jelentenie a Szövetségi Adószolgálatnak a 2-NDFL és 6-NDFL űrlapok használatával.

1. Az áfás folyóiratban és könyvekben természetesen csak a kimenő számlákat veszik figyelembe.

Sőt, ha egy magánszemély készpénzben fizette a bérleti díjat, és a bérbeadó szigorú bejelentőlapot állított ki a fizetésről, akkor nincs szükség számlára. Egyéb esetekben a számlát ki kell állítani és be kell jegyezni a nyilvántartásba és az értékesítési könyvbe (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2012. november 23-i levele, 03-07-09 / 153).

Az egyéni vállalkozó bérbe adhatja ingatlanát magánszemélyként, fizetve a szokásos személyi jövedelemadót, vagy gazdálkodó szervezetként az OSN vagy különleges rendszer alapján, ha tájékoztatja a Szövetségi Adószolgálatot az ingatlan üzleti célú felhasználásáról. A második esetben lehetőség van a jövedelemadó megfizetésére kedvezőbb feltételek alkalmazására.

A lakáscélú (nem lakás céljára szolgáló) helyiség bérleti szerződésének általános feltételei szerint a bérbeadó vállalja, hogy a bérlő részére a helyiséget térítés ellenében ideiglenes birtokbavételért és használatért, illetve ideiglenes használatért biztosítja.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében az ingatlan bérleti joga (beleértve a nem lakáscélú helyiségeket is) a tulajdonost illeti meg. Ezenkívül a törvény nem írja elő, hogy a bérbeadónak - egy magánszemélynek - egyéni vállalkozóként kell regisztrálnia helyiségek bérbeadása érdekében. Ennek megfelelően a magánszemély a tulajdonában lévő ingatlan bérbeadója lehet, miközben nem egyéni vállalkozó. Meg kell azonban jegyezni, hogy a fent bemutatott helyzet csak akkor felel meg a törvénynek, ha az állampolgár ingatlanbérbeadással kapcsolatos tevékenysége nem vállalkozói jellegű.

(1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. §-a szerint a vállalkozói tevékenység saját kockázatra végzett önálló tevékenység, amelynek célja, hogy szisztematikusan haszonra tegyen szert ingatlanhasználatból, áruk értékesítéséből, munkavégzésből vagy szolgáltatásnyújtásból. törvényben előírt módon vállalkozóként regisztrált személy. Jeleit az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2006. november 07-i 03-01-11 / 4-82 és 2006. szeptember 22-i 03-05-01-03 / 125 számú levelei tükrözik:

ingatlan előállítása vagy megszerzése abból a célból, hogy a használatából vagy értékesítéséből származó későbbi haszonra tegyen szert;

a tranzakciók végrehajtásához kapcsolódó üzleti tranzakciók könyvelése;

az állampolgárok által meghatározott időn belül végrehajtott összes tranzakció összekapcsolása;

stabil kapcsolat eladókkal, vevőkkel, egyéb vállalkozókkal.

Ezt a jogi pozíciót az és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Közigazgatási Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma. BAN BEN saját definíciójában Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 16-KG18-17. sz. határozata megerősítette, hogy a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosa köteles áfát fizetni, ha egyéni vállalkozóként történő regisztráció nélkül vállalkozói tevékenységet folytat bérbeadásában.

Az eset körülményei alapján Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága rámutatott hogy a felperes tevékenysége vállalkozói tevékenységnek minősítésének objektív kritériuma a nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetése, valamint az ezeken elhelyezkedő telkek engedélyezett használati módja.

A jelenlegi helyzetben magánszemély pedig ingatlantárgyak (bevásárlópavilonok) tulajdonosaként bérbe adta azokat. Az ellenőrzés eredménye alapján az adóhatóság azon véleményét nyilvánítva ki, hogy a fenti helyiség bérbeadásával a tulajdonos vállalkozói tevékenységet folytatott, többletértékadót, kötbért és bírságot szabott ki.

A helyiség tulajdonosa azért fordult bírósághoz, mert úgy vélte, hogy tulajdonosként polgári jogi ügyletek alapján jogosult nem lakás céljára szolgáló helyiséget bérbe adni. Ez a vállalkozói tevékenységre nem vonatkozik, a kapott bevételből személyi jövedelemadót fizetett.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint önmagában az a tény, hogy a helyiség tulajdonosa ellenszolgáltatás fejében kötött ügyleteket, nem elegendő a vállalkozóként való elismeréshez, a saját ingatlan bérbeadása pedig törvényes jogának érvényesülése. A Fellebbviteli Bíróság azonban megváltoztatta ezt a döntést, és az ellenőrzés következtetéseit indokoltnak minősítette. A felperes a hozzá tartozó nem lakás céljára szolgáló helyiséget egy jogi személynek bérbe adta kereskedelmi tevékenység végzésére. Ezért az állampolgárnak általános forgalmi adót kellett fizetnie.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Közigazgatási Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma egyetértett a fellebbviteli fokkal, és megalapozottnak ismerte el az ellenőrzés azon következtetéseit, miszerint egy magánszemély vállalkozói tevékenységet folytatott, mivel a tulajdonát képező ingatlant kiskereskedelmi helyiségnek szánták, ill. kereskedelmi tevékenységre is szánt telkeken található.

kapott
díj 46%

1. Lízingbe adható egyéni vállalkozó és egyéni vállalkozó nevében is. De mivel nem lakáscélú helyiségekről beszélünk, és meg lehet állapítani a vállalkozói tevékenység jeleit (rendszerszerűség, vállalkozói kockázat) + az ingatlant jogi személynek adják bérbe, úgy gondolom, jobb lenne, ha magánszemélytől bérelnék. vállalkozó. Ezen túlmenően az egyszerűsített adórendszerben a bérleti díjból származó bevétel 6%-kal adózik, és nem 13%-kal, mint az FL esetében. Egyéni vállalkozótól történő bérbeadáskor azonban módosítani kell az elvégzett tevékenységek listáját (például OKVED-kód 70.20.2 „Saját nem lakáscélú ingatlan bérbeadása”).

2. Büntetőjogi felelősségre vonás érdekében a Kbt. A Büntető Törvénykönyv 171. §-a értelmében az ügyészségnek magának kell bizonyítania a regisztráció nélküli üzleti tevékenység tényét, és az államnak jelentős – 1 500 000 rubel – kárt okozva. Elméletileg lehetséges az Art. 1. része szerinti felelősségre vonás is. A közigazgatási szabálysértési törvény 14.1. pontja ((ötszáz és kétezer rubel közötti közigazgatási bírság kiszabását vonja maga után).

Ezért, ha Ön egyéni vállalkozó az egyszerűsített adórendszerben, módosítsa a nyilvántartást az OKVED tekintetében, és fizessen 6% adót a jövedelem után.

kapott
díj 27%

Helló!
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 18. cikkével összhangban a polgárok tulajdonjoguk alapján birtokolhatnak; vagyont örökölni és hagyni; vállalkozói és egyéb, törvény által nem tiltott tevékenységet folytatni; jogi személyeket hozzon létre önállóan vagy más állampolgárokkal és jogi személyekkel közösen; olyan ügyletet kötni, amely nem ütközik a törvénybe, és kötelezettségekben vesz részt; válasszon egy lakóhelyet; rendelkezik a tudományos, irodalmi és művészeti alkotások, találmányok és a szellemi tevékenység egyéb törvényileg védett eredményei szerzőinek jogaival; egyéb vagyoni és személyes nem vagyoni jogokkal rendelkezik.

(4) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 208. cikke értelmében az egyének Orosz Föderációban lévő forrásokból származó jövedelme magában foglalja az Orosz Föderációban található ingatlan lízingeléséből vagy egyéb használatából származó bevételt.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 210. cikkének (3) bekezdése szerint Azon bevételek esetében, amelyekre az adótörvénykönyv 224. cikkének (1) bekezdésében megállapított adókulcs vonatkozik, az adóalapot az ilyen jövedelem pénzbeli kifejeződéseként kell meghatározni. adóköteles, csökkentve az e kódex 218–221. cikkében előírt adólevonások összegével, figyelembe véve az e fejezetben meghatározott sajátosságokat. Az adó mértéke 13 százalék.

Vagyis magánszemélyként joga van ingatlant bérbe adni, és 13%-os jövedelemadót kell fizetnie. Az ingatlan egyszeri (nem rendszeres) bérbeadása nem tekinthető vállalkozói tevékenységnek, ezért nem minősíthető adminisztratív szabálysértésnek (az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 14. cikkének (1) bekezdése) vagy illegális vállalkozási tevékenységnek (a törvény 171. cikke). az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve),

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikke A vállalkozói tevékenységet saját felelősségre végzett önálló tevékenységként ismerik el, az ingatlanhasználatból származó haszon szisztematikus megszerzése, törvényben meghatározott eljárás szerint e minőségében bejegyzett személyek áruértékesítése, munkavégzés vagy szolgáltatásnyújtás.

Ha ingatlant bérel vállalkozási tevékenység végzésére, azaz egyéni vállalkozóként, akkor a következőket kell figyelembe vennie.

A vállalkozói tevékenység nemcsak ingatlan bérbeadását foglalja magában, hanem előkészítő tevékenységeket is, például javítási és építési munkákat, potenciális bérlők felkutatását, amit a kialakult bírói gyakorlat is megerősít (a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Választottbíróságának határozatai). 2009. december 16. N A70-4191/2009, Központi körzet, 2009.08.31. N A64-6950/08, Kelet-szibériai körzet, 2009.09.09. N A33-6383/09, Központi körzet, N36-202008.15.702009. ).
Így az ingatlan adózási időszak alatti vállalkozási tevékenységben történő ideiglenes használaton kívül helyezése, így különösen a bérleti szerződés hiánya, helyiségfelújítás stb., valamint az ingatlan (egy részének) gazdálkodási szükségleteinek felhasználása. egyéni vállalkozó, önmagában nem tekinthető az ingatlan üzleti tevékenységtől eltérő célra történő felhasználásának.
Mivel az N 2003-1 törvény nem határozza meg az egyéni vállalkozó azon jogát igazoló dokumentumok benyújtásának határidejét, hogy mentesüljön a magánszemély vagyonadó-fizetési kötelezettsége alól, az ilyen dokumentumokat olyan határidőn belül kell benyújtani, amely lehetővé teszi az adóhatóság számára számítsa ki a magánszemélyek vagyonadójának összegét, és augusztus 1-jéig küldje el az adózónak az adófizetésről szóló értesítést.
P az adóhatóságnak az adóellenőrzés részeként kell ellenőriznie, hogy az egyéni vállalkozók ténylegesen használják-e az ingatlant vállalkozási tevékenységben..

6 százalékos arányban.

Az Art. (3) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 346.11. cikke értelmében az egyszerűsített adózási rendszer egyéni vállalkozók általi alkalmazása előírja, hogy mentesülnek a magánszemélyek vagyonára vonatkozó adófizetési kötelezettségük alól. üzleti tevékenységre használják .

Így egyéni vállalkozóként történő regisztráció és az egyszerűsített adórendszer alkalmazásával járó egyszeri adó megfizetése esetén a szóban forgó helyiség bérbeadásából származó bevételből, Ön nem lesz személyi vagyonadó fizetője a megadott helyiség tekintetében.

Ugyanakkor a szabályozó hatóságok szerint az egyszerűsített adórendszert alkalmazó egyéni vállalkozónak az ingatlanadó-mentesség igénybevételéhez az adóhatósághoz be kell nyújtania:
- ingatlanadó fizetése alóli mentesség iránti kérelem bármilyen formában;
- az ingatlan üzleti tevékenységre történő felhasználását igazoló dokumentumok (az Ön esetében ilyen dokumentum bérleti szerződés lesz).
Ilyen pontosításokat különösen az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2010. február 1-i 03-05-04-01/06 számú levele tartalmaz.

Az Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 346.31. cikke értelmében az egységes adókulcs az imputált jövedelem összegének 15 százaléka. Az adórendszer azonban az imputált jövedelemre kivetett egyetlen adó formájábantelepítve pontjában meghatározott bizonyos típusú tevékenységekre Az Orosz Föderáció adótörvényének 346.26. cikke.

Így, mivel az egyéni vállalkozó mentesülhet a magánszemély vagyona utáni adófizetés alól, az egyszerűsített adórendszert alkalmazó egyéni vállalkozóként lesz a legjövedelmezőbb az ingatlan bérbeadása.

Üdvözlettel: F. Tamara

Egyetlen ngaol

kapott
díj 27%

Azokban az esetekben, amikor nem egyéni vállalkozóként bejegyzett személy lakóhelyiséget vagy egyéb ingatlant személyes szükségletre szerzett, vagy azt öröklés útján vagy adományozási szerződés alapján kapta, de az ingatlan használatának hiánya miatt ideiglenesen bérbe adta vagy bérbe adta. ki, és az ilyen polgári jogi ügylet eredményeként olyan bevételhez jutott (beleértve a nagy vagy különösen nagy összeget is), amelynek cselekménye nem von maga után illegális vállalkozás miatti büntetőjogi felelősséget. o (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának postai plénuma, 2004. 11. 18. N 23 „Az illegális üzleti ügyekben folytatott bírói gyakorlatról...”). Más szóval, ha magánszemély többlet ingatlant ad bérbe, akkor nem szükséges egyéni vállalkozót regisztrálni.

Egyéni vállalkozóként nem regisztrált állampolgár, csak a bérleti díjból 13%-os mértékű személyi jövedelemadót fizet (ha a lakbér kifizetett bevételéből nem vont le személyi jövedelemadót, mint adóügynök, akkor az állampolgár maga fizeti). Továbbra is adófizetési kötelezettség terheli a magánszemélyek vagyonát (helyi és évente egyszer, legkésőbb az adó kiszámításának évét követő év november 1-jéig; az N2003-1-FZ törvény állapítja meg "A magánszemélyek vagyonát terhelő adókról" és a 47. számú moszkvai törvény "A magánszemélyek vagyonadójának mértékéről").

Állampolgár, bejegyzett egyéni vállalkozó tevékenység típusa szerint "saját lakóingatlan bérbeadása" OKVED kód 70.20.1., az általános adózási rendszer szerint, a lakbér után 13%-os mértékű személyi jövedelemadót fizet. A vállalkozónak 4-NDFL formájú nyilatkozatot kell benyújtania az adóhatóságnak a bérleti díj bevételének kézhezvételétől számított egy hónap elteltét követő öt napon belül (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 227. cikkének 7. szakasza). ). Az év végén - nyújtson be nyilatkozatot a 3-NDFL formában legkésőbb a lejárt évet követő év április 30-ig (Az Orosz Föderáció adótörvényének 216. cikke, 229. cikkének 1. szakasza).

Az általános rendszerben a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása esetén a vállalkozó köteles áfát fizetni. Az egyéni vállalkozó mentesülhet az adószámítással és -fizetéssel kapcsolatos adózói kötelezettségek teljesítése alól, ha az előző 3 naptári hónapban a nem lakás céljára szolgáló helyiség ideiglenes használatba adásából származó bevétel áfa nélkül, összesen nem haladta meg a 2 millió rubelt. (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 145. cikkének 1. cikkelye). A lakóhelyiségek használatba vételére irányuló műveletek mentesek a héa alól (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 10. szakasza, 2. szakasz, 149. cikk).

A személyi vagyonadó fizetési kötelezettség megmarad.

Minden vállalkozó köteles biztosítási díjat fizetni állami nem költségvetési alapokba „magáért”: PFR (kötelező nyugdíjbiztosítás esetén), MHIF (kötelező egészségbiztosítás esetén); alkalmazottak esetében (ha vannak): PFR + FSS + MHIF (a 212-FZ "A biztosítási díjakról ..." törvény szerint).

2012-ben az egyéni vállalkozó 17 208,25 rubel „magáért” járulékot köteles fizetni. (ha a kifizető 1966-ban született és idősebb: hozzájárulás a PFR-hez - 14386,32 rubel, a teljes összeget a biztosítási részbe fizetik; ha a kifizető 1967-ben született és annál fiatalabb, akkor a PFR-hez a biztosítási rész hozzájárulása 11066,40 rubel, a finanszírozott részre - 3319,92 rubel .; a Szövetségi Kötelező Egészségbiztosítási Alapba (FFOMS) - 2821,93 rubelt; a Területi Kötelező Egészségbiztosítási Alapba 2012-ben nem fizetnek hozzájárulást).

Állampolgár, bejegyzett egyéni vállalkozó tevékenység típusa szerint"saját lakóingatlan bérbeadása" OKVED kód 70.20.1., gördülő az USN-en, azt jelenti, hogy az egyszerűsített adórendszert 3 változatban alkalmazzák:

A „jövedelem” adóztatási tárgya esetén az adókulcs 6% (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.20 cikkének 1. pontja);

STS az adózás tárgyával "bevétel mínusz kiadások". Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok törvényei az adófizetők kategóriáitól függően 5 és 15% közötti kulcsokat állapíthatnak meg; a befizetett biztosítási díjak összege (például az Orosz Föderáció Nyugdíjalapjába, MHIF „önmagáért” befizetett hozzájárulások) beleszámítható a kiadások közé (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 7. cikkelyének 1. pontja, 346.16. cikk);

Szabadalomon alapuló USN - garázsok, saját lakóhelyiségek, valamint külvárosi telkeken épített lakóterületek ideiglenes birtokba és (vagy) használatba vételekor (az adótörvénykönyv 56. cikkelyének 2. pontja, 346.25.1. cikk). Orosz Föderáció). A szabadalom összege fix, az Orosz Föderáció alanya által megállapított potenciális éves bevételből számítva. A szabadalom egy része csökkenthető a vállalkozó által saját maga és a költségvetésen kívüli alapokba fizetett biztosítási díjak összegével. alkalmazottai, figyelembe véve az RF adótörvénykönyvének 346.25 .1. cikkének 10. bekezdésében meghatározott sajátosságokat.

Az egyszerűsített adórendszer alkalmazása mentesíti az egyéni vállalkozókat az adófizetés alól a magánszemélyek lízingelésre használt vagyontárgyai után (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 3. pontja). A mentességi kérelem és az ingatlan tényleges használatát igazoló dokumentumok benyújtásának határideje nincs előírva, ezért kiderül, hogy az adóhatóság gyorsabban küldi ki a fizetési felszólítást, mint ahogy az egyéni vállalkozó benyújtja a mentesítési kérelmet és dokumentumokat. A vállalkozó által benyújtott kérelem és dokumentumok alapján az adóhatóság a túlfizetett adót visszatéríti (beszámítja).

Az egyszerűsített adórendszer használatának korlátozása - az ingatlanszállításból származó éves bevétel nem haladhatja meg az évi 60 millió rubelt.

A biztosítási díjak állami nem költségvetési alapokba történő fizetési kötelezettsége az egyéni vállalkozók számára az egyszerűsített adórendszerben „önmaga” és a munkavállalók (ha vannak) esetében fennáll, és nem függ az alkalmazandó adózási rendszertől.

Jó estét!

1 kérdésre és 2 kérdésből 2 részre - az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 09/11/17/09 N 03-04-05-01 / 808 levelének megfelelően

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikkével összhangban a tevékenységeket önállóan, saját kockázatára kell végezni, és szisztematikus nyereségre kell irányulniuk.

A fenti jelek hiányában a magánszemélynek joga van ingatlan bérleti szerződést kötni egyéni vállalkozóként történő regisztráció nélkül.

a második kérdésre az előző ügyvéd nagyon részletesen válaszolt. Figyelembe kell venni az összes fizetést és a bérleti díj összegét.

Csevegés

Druzskin Maxim

Ügyvéd, Moszkva

Ingyenes helyzetértékelés

1103 válasz

249 vélemény

Helló! A vizsgált 2 bérbeadási esetben a bérbeadó státuszától függően számos olyan tényezőt kell figyelembe venni, amelyek befolyásolják az adószámítási kötelezettséget. Ez maga az adó százaléka, a magánszemély lízingbeadója vagy adómegbízottja – a lízingbeadó – közvetlen fizetési kötelezettsége, az adóalap csökkentésének lehetősége ingatlanszerzési kiadásokra is. Ebben a kérdésben is figyelmet kell fordítani a bérelt ingatlan utólagos értékesítése utáni adófizetésre.

Azonnal szeretném felhívni a figyelmet, hogy az előző válaszok azt a téves véleményt tartalmazták, hogy ebben az esetben ingatlan bérbeadáskor nem kell adót fizetni, ebben a helyzetben ezt az ingatlanbérlésből származó jövedelemadót tévesen összekeverték az ingatlanadóval. .

1. (1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikke értelmében a tulajdonosnak joga van birtokolni, használni és elidegeníteni a tulajdonát.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében az ingatlan tulajdonosának joga van bérbe adni.

(1) bekezdése alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 23. cikke értelmében az állampolgárnak joga van vállalkozói tevékenységet folytatni jogi személy létrehozása nélkül az egyéni vállalkozóként való állami regisztráció pillanatától kezdve.

Az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat Moszkva városának 2007. március 30-án kelt levelében az N 28-10 / 28916 jelzi, hogy a következő tények utalhatnak arra, hogy egy állampolgár tevékenységében vállalkozói tevékenységre utaló jelek vannak:

Ingatlan előállítása vagy megszerzése annak használatából vagy értékesítéséből származó későbbi haszonszerzés céljából;

Tranzakciók végrehajtásához kapcsolódó üzleti tranzakciók könyvelése;

Az állampolgárok által meghatározott időn belül végrehajtott összes tranzakció összekapcsolása;

Stabil kapcsolat eladókkal, vevőkkel, egyéb vállalkozókkal.

Ezenkívül a gazdasági tevékenységek OK 029-2001 (NACE Rev. 1.) Összoroszországi Osztályozása szerint, amelyet Oroszország állami szabványának 2001. november 6-i N 454-st rendelete hagy jóvá, a gazdasági tevékenység akkor történik, amikor az erőforrásokat, berendezéseket, munkaerőt, technológiákat, nyersanyagokat, anyagokat, energiát (információs erőforrásokat) olyan termelési folyamattá egyesítik, amelyek célja a termékek (rendering szolgáltatások) előállítása. A gazdasági tevékenységet a termelési költségek, a termelési folyamat és a kibocsátás (szolgáltatás) jellemzik.

Ha ezek a jelek megvannak, a magánszemély köteles vállalkozóként regisztrálni anélkül, hogy jogi személyt alakítana.

Ezt az álláspontot megerősítik az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2005.01.14. N 03-05-01-05 / 3 és 2006. 09.22. N 03-05-01-03 / 125. levelei, valamint a Oroszország Moszkvai Szövetségi Adószolgálata, 2008.01.25. N 18-12/3/005988.

Így a szabályozó hatóságok álláspontja szerint, ha az ingatlan bérbeadási (lízing) vagy ingatlan adásvételi műveletek gazdasági és vállalkozási tevékenységre utaló jelek jelenlétében zajlanak, a magánszemély köteles regisztrálni az adóhatóságot vállalkozóként jogi személy megalakítása nélkül.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénuma a 2004. november 18-i 23. számú határozat (2) bekezdésében jelezte, hogy azokban az esetekben, amikor egyéni vállalkozóként nem regisztrált személy személyes szükségletekre lakóhelyiséget vagy egyéb ingatlant szerzett, vagy kapott. örökléssel vagy ajándékozási szerződéssel adta, de használatba vételi igény hiányában ideiglenesen lízingbe adta vagy bérbe adta és ilyen polgári jogi ügylet eredményeként (beleértve a nagy vagy különösen nagy összegű) bevételhez is jutott. ), tettei nem vonnak maguk után felelősséget illegális vállalkozás miatt.

Így ha a magánszemély ideiglenesen bérbe ad nem lakás céljára szolgáló helyiséget, de tevékenysége nem tartalmaz vállalkozói tevékenységre utaló jeleket, nem köteles egyéni vállalkozóként regisztrálni.

1. (2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. §-a alapján a tulajdonosnak joga van saját belátása szerint bármilyen olyan intézkedést megtenni a tulajdonával kapcsolatban, amely nem mond ellent a törvénynek és más jogi aktusoknak, és nem sérti a jogokat és a törvény által védett érdekeket. más személyek tulajdonába, ideértve annak vagyonát mások tulajdonába elidegenítve, a vagyon birtoklásának, használatának és elidegenítésének, a vagyon elzálogosításának és más módon történő megterhelésének, más módon való rendelkezésének átadása .

A magánszemélyek által kapott jövedelem adóztatása a Ch. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 23. cikke.

Az Art. (1) bekezdésében Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 207. cikke kimondja, hogy az Orosz Föderáció adóügyi illetőségű magánszemélyeit, valamint azokat a magánszemélyeket, akik oroszországi forrásból kapnak jövedelmet és nem az Orosz Föderáció adóügyi illetőségei, személyi jövedelemadó-fizetőként ismerik el. .

A paragrafusok szerint. 4. és 10. (1) bekezdése. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 208. cikke szerint az Orosz Föderációban található forrásokból származó bevétel magában foglalja az Oroszországban található ingatlan lízingeléséből vagy egyéb használatából származó bevételt.

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 226. §-a, az orosz szervezetek, az egyéni vállalkozók, a magánpraxissal foglalkozó közjegyzők, az ügyvédi irodákat alapító ügyvédek, valamint az Orosz Föderációban működő külföldi szervezetek külön részlegei, amelyektől vagy kapcsolatok eredményeként amellyel az adózó bevételhez jutott, köteles a jövedelemadó összegét kiszámítani, az adózótól levonni és megfizetni.

Kivételt képez a jövedelem, amelyre vonatkozóan az adó számítása és megfizetése a Kbt. Művészet. Az RF adótörvény 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 és 228.

Így a szervezet - nem lakáscélú helyiségek bérlője, aki bérleti szerződés alapján fizet magánszemélynek - bérbeadó, aki nem egyéni vállalkozó, köteles kiszámítani, levonni az adózótól és befizetni a költségvetésbe a személyi kölcsön összegét. jövedelemadó a bérleti díj összege után.

A fentiek alapján az egyéni vállalkozó, aki a tőle bérelt helyiségekért bérleti díjat fizet magánszemélynek, adóügynöknek minősül a magánszemély ilyen bevétele kapcsán, és ennek megfelelően teljesítenie kell a személyi jövedelemadó kiszámításának, levonásának és átutalásának kötelezettségét. előírt módon a költségvetésbe. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 226. cikke, valamint a nyilvántartásba vétel helyén az adóhatóságnak történő bemutatása esetén az Art. (2) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 230. cikke, az egyének jövedelmére és a felhalmozott, visszatartott és az Orosz Föderáció költségvetési rendszerébe átutalt adók összegére vonatkozó információk. Ezt az álláspontot megerősíti az orosz pénzügyminisztérium 2012. július 20-i N 03-04-05 / 3-889 levele.

1. lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása irodák és üzletek részére egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó egyéni vállalkozó vállalkozói tevékenysége, akinek az Egységes Vállalkozók Állami Nyilvántartásában meghatározott gazdasági tevékenysége saját ingatlanának bérbeadása. , nem adózik egyetlen imputált jövedelem után sem . Ugyanakkor az irodai és üzlethelyiségek lakásainak és nem lakáscélú helyiségeinek bérbeadásából származó bevétel szintén nem tartozik a személyi jövedelemadó alá (a törvénykönyv 217. cikkének 24. cikke). (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2011.12.05-i levele N 03-11-11 / 310))

Az Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 346.20. cikke abban az esetben az egyszerűsített adózási rendszer (STS) szerint, ha az adózás tárgya jövedelem, az adókulcsot meghatározzák 6 százalékos arányban.

Az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó és a ráfordítás összegével csökkentett bevételt adó alany az adóalap meghatározásakor figyelembe veszi az Art. (1) bekezdésében foglalt kiadásokat. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.16. §-a, feltéve, hogy megfelelnek az Art. (1) bekezdésében meghatározott kritériumoknak. 252. §-a.

A paragrafusok alapján. 1 p. 1 art. 346.16. §-a értelmében az adózónak jogában áll figyelembe venni az állóeszközök beszerzésének, felépítésének és gyártásának, valamint a befejezésnek, kiegészítő felszerelésnek, rekonstrukciónak, korszerűsítésnek és műszaki újrafelszerelésnek a költségeit. befektetett eszközök (az adótörvénykönyv 346.16. cikke 3. és 4. szakaszának rendelkezéseire is figyelemmel) .

Ha a magánszemély az állami egyéni vállalkozóként történő nyilvántartásba vétel előtt szerzett be egy tárgyi eszközt (nem lakás céljára szolgáló helyiséget) tulajdonba, akkor nem volt vállalkozói tevékenységet folytató adóalany, így egyéni vállalkozó jelentkezésekor a tárgyi eszköz beszerzésének költségei az egyszerűsített adózási rendszert nem szabad figyelembe venni.

A bekezdések alapján az adóalap meghatározásakor figyelembe vehető ugyanakkor az említett helyiségek, az egyszerűsített adózási rendszer alkalmazásának időtartama alatt végzett javítási költsége. 3 p. 1 art. A Kódex 346.16. pontja, valamint a fenntartási költségek közüzemi számlák formájában - bekezdései alapján. A nevezett cikk 5. 1. o. A kódex 254. cikke.

Ugyanakkor a par. 2. 17.1. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikke értelmében e bekezdés rendelkezései nem vonatkoznak az egyéni vállalkozók által vállalkozási tevékenységben közvetlenül használt ingatlanok eladásából származó magánszemélyek bevételére.

Így a nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítéséből származó, közvetlenül gazdálkodó tevékenységhez felhasznált bevétel a személyi jövedelemadó adóalapjába tartozik.

Ezért a bérelt ingatlan utólagos értékesítésénél figyelembe kell venni, hogy ha nem regisztrál egyéni vállalkozót, egyszerűen csak bérbe adjon nem lakás céljára szolgáló helyiséget, akkor ennek a több mint 3 éve birtokolt ingatlannak az eladásakor nem kell személyi jövedelemadót fizetni. Ha egyéni vállalkozót regisztrál, akkor ilyen ingatlan eladásakor annak értékét be kell számítani az adóalapba.

Ugyanakkor az Art. 41. §-a szerint a jövedelem pénzbeli vagy természetbeni gazdasági haszonként kerül elszámolásra, figyelembe véve, ha az értékelhető, és olyan mértékben, ameddig az ilyen juttatás megítélhető, és a „Magánszemélyek jövedelemadója” fejezetek szerint kerül meghatározásra. ", "Vállalati jövedelemadó" kód.

(1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 572. §-a szerint adományozási szerződés alapján az egyik fél (az adományozó) ingyenesen átruházza vagy vállalja, hogy a másik félnek (ajándékozottnak) átruház egy tulajdonjogot vagy tulajdonjogot (követelést) vagy harmadik személlyel szemben, vagy felmenti, vagy vállalja, hogy felmenti a vagyoni kötelezettségei alól önmagával vagy harmadik személy előtt.

A fentiek alapján és a jövedelemmegállapítási elv figyelembe vételével a Kbt. 41. §-a alapján az adományozó ingatlan adományozása során személyi jövedelemadó-köteles jövedelemben (gazdasági juttatásban) nem részesül.

A fentiekre tekintettel, ha Ön nem regisztrál egyéni vállalkozót, akkor a bérbeadó (egyéni vállalkozó vagy jogi személy) adóügynökként számítja ki az Ön személyi jövedelemadóját - az ügyletből származó bevétel 13%-át és fizeti azt. Valamint a tulajdonszerzéstől számított 3 év elteltével lehetőség nyílik az ingatlan értékesítésére az eladási összeg után személyi jövedelemadó fizetése nélkül.

Ha egyéni vállalkozót regisztrál, akkor a tevékenység típusa szerint "saját lakóingatlan bérbeadása" 70.20.1 OKVED kód, az egyszerűsített adórendszer szerinti IP adózási tárgya lesz a "jövedelem", 6-os adókulccsal. % (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.20. cikkének 1. pontja); adózás tárgyával "bevétel mínusz kiadás" - 15%, míg az adóalapból a tárgyi eszközök - megszerzett ingatlanok - bekerülési értéke csökkenthető.

Szeretnék egy másik lehetőséget is ajánlani, ami talán kevésbé "adóterhelt".

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1005. §-a szerint az egyik fél (megbízott) térítés ellenében vállalja, hogy a másik fél (megbízó) nevében saját nevében, de költségére jogi és egyéb tevékenységeket végez. vagy a megbízó nevében és költségére.

A megbízott által harmadik személlyel a saját nevében és a megbízó költségére kötött ügyletben a megbízott jogokat szerez és köteles akkor is, ha a megbízót az ügyletben megnevezték, vagy a harmadik személlyel közvetlen kapcsolatba került. végrehajtani a tranzakciót.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1011. cikke kimondja, hogy ha az ügynök a saját nevében, de a megbízó költségén jár el, akkor a Ch. 51. "Bizottság" az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, ha ezek a szabályok nem mondanak ellent az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve e fejezetének rendelkezéseivel vagy az ügynöki megállapodás lényegével.

Így a megbízási szerződés tárgya a megbízott és harmadik felek közötti, a megbízó érdekében fennálló kapcsolat.

A paragrafusok szerint. 9 o. 1 art. 251. §-a szerint az adóalap meghatározásakor a bizományos, az ügynök és (vagy) más ügyvéd által a megbízási szerződés, megbízási szerződés vagy egyéb kötelezettségek teljesítésével összefüggésben kapott vagyon (beleértve a készpénzt is) bevételét. hasonló megállapodás, valamint a megbízott, a megbízott és (vagy) más ügyvéd részéről a megbízott, a megbízó és (vagy) egyéb megbízó számára felmerült költségek megtérítése céljából, ha ezek a költségek nem tartoznak a megbízott költségébe. bizományos, ügynök és (vagy) egyéb ügyvéd a megkötött szerződések feltételei szerint. Ez a bevétel nem tartalmazza a jutalékot, az ügynöki vagy egyéb hasonló díjakat.

Tekintettel a fentiekre, az egyéni vállalkozótól - egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó ügynöktől - harmadik személyekkel folytatott ügyletre vonatkozó fenti feltételek mellett az adózás tárgyának meghatározásakor csak az ügynöki díjakat veszik figyelembe a bevétel részeként.

Ebben az esetben csak annyit kell figyelembe venni, hogy az Art. (5) bekezdésével összhangban. Az adótörvénykönyv 346.11. §-a értelmében az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó egyéni vállalkozók nem mentesülnek az Adótörvénykönyvben előírt adóügynöki feladatok ellátása alól.

(1) és (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a Kbt. A törvénykönyv 226. cikke értelmében az egyéni vállalkozókat, akik az adóalanyok bevételének forrásai, adóügynökökként ismerik el az adózókkal szemben, és kötelesek kiszámítani, visszatartani és a költségvetésbe átutalni a személyi jövedelemadó összegét az adóalanyok ilyen jövedelméből.

Tehát nézze meg, milyen pluszokat fogad el, milyen mínuszokat. Egyéni vállalkozó regisztrálásakor ne feledkezzünk meg a társadalombiztosítási alapnak, nyugdíjpénztárnak, MHIF-nek történő önálló szociális adófizetési kötelezettségről.

Legyen szép napod!

1. Milyen esetekben szabad ezt megtenni magánszemély, és milyen esetekben csak egyéni vállalkozó nevében? Milyen adózási kockázatokkal jár ez a két lehetőség? Elfogadható-e az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve értelmében illegális üzletnek az FL nevében történő átadás lehetősége?

Az állampolgár tevékenységében a vállalkozói tevékenység jeleinek jelenlétét különösen a következő tények igazolhatják:
- ingatlan előállítása vagy megszerzése annak használatából vagy értékesítéséből származó utólagos haszonszerzés céljából;
- a tranzakciók lebonyolításához kapcsolódó műveletek gazdasági elszámolása;
- az állampolgárok által meghatározott időn belül végrehajtott összes tranzakció összekapcsolása;
- stabil kapcsolatok eladókkal, vevőkkel és más partnerekkel (lásd az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2009. november 17-i leveleit N 03-04-05-01 / 808, 2006. szeptember 22-i N 03-05-01- 03/125, 2005. január 14. N 03-05-01-05 / 3, az Orosz Föderáció Moszkvai Szövetségi Adószolgálata, 2008. január 25. N 18-12 / 3 / 005988, 2007. március 30. N 28 -10 / 28916).

Mivel a megnevezett táblák jelen lesznek egy állampolgár tevékenységében, ebben az esetben az egyén köteles vállalkozóként regisztrálni anélkül, hogy jogi személyt alakítana.

Ellenkező esetben az állampolgárt adminisztratív felelősségre vonják az állami nyilvántartásba vétel nélküli vállalkozói tevékenységért az Art. 1. része alapján. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési és büntetőjogi törvénykönyvének 14.1. Az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyve 198. §-a alapján adóelkerülés esetén (ha az adók és (vagy) illetékek összegét nem fizették meg, több mint hatszázezer rubel egy három egymást követő pénzügyi éven belüli időszakra, feltéve, hogy a meg nem fizetett adók és (vagy) díjak aránya meghaladja az esedékes adó- és (vagy) illetékfizetés 10 százalékát, vagy meghaladja az egymillió-nyolcszázezer rubelt. Ha a szóban forgó helyzetben az ingatlant eredetileg azért szerezték be, hogy annak bérbeadásából származó bevételt szerezzenek, az állampolgár az Art. alapján büntetőjogi felelősségre vonható. Az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének 171. §-a (egymillió-ötszázezer rubelt meghaladó bevétel esetén).
----------

2. Melyik lehetőség jövedelmezőbb ingatlanból: hasonlítsa össze az egyéni vállalkozó különböző adórendszerek és a magánszemély (ha van ilyen) lehetőségét, alternatív feltételezések mellett, hogy a kezdeti beruházás (vásárlás/rekonstrukció) egyéni vállalkozótól vagy magánszemélytől?

Csak az IP-re vonatkozó lehetőséget fontolgatom.

Egyéni vállalkozó kérheti az OSN-t, az STS-t: "bevétel", "bevétel mínusz kiadások", szabadalom, UTII

UTII: Moszkvában nem

a leghátrányosabb, hiszen ingatlanadót, jövedelemadót, áfát stb.

USN: "bevétel", "bevétel mínusz kiadások", szabadalom:

Az egyszerűsített adózási rendszer alkalmazása a szervezetek által mentesül a jövedelemadó, a társasági vagyonadó és a hozzáadottérték-adó fizetési kötelezettsége alól (egyes esetek kivételével) (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 2. pontja).

Egy szabadalommal kezdem: csak garázsok, saját lakóhelyiségek, valamint nyaralóra épített lakóhelyiségek ideiglenes birtokba és (vagy) használatba vételekor lehet alkalmazni. Ennek megfelelően, ha bérbeadása kereskedelmi ingatlan nem vonatkozik.

"bevételek" vagy "kiadások összegével csökkentett bevételek": célszerűbb ezek felhasználása. A bevétel és a kiadás százalékától függ, hogy melyik adózási tárgyat választjuk.

Ha a becsült kiadások nem érik el a teljes becsült bevétel 66,66% -át, akkor jobb, ha egyszerűen "jövedelem"-et választ, és egyetlen 6% -os adót fizet a bevétel összege után.

Ellenkező esetben jobb, ha a "kiadások összegével csökkentett bevételeket" választja, és a különbözet ​​15%-át fizeti.

Egyes esetekben célszerűbb a másodikat választani, mivel gyakran a bevételeket kiadásokkal lehet "lezárni", ezek listája az Art.-ban korlátozott. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.16. §-a, valamint a korábbi évek veszteségei (Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.18. cikkének 7. szakasza) az ilyen kiadások közé tartoznak például az állóeszközök beszerzésének költségei, a hitelek kamatai / kölcsönök.

Ebben a tekintetben jobb, ha egyéni vállalkozóként regisztrál, majd ingatlant vásárol, akkor a megszerzésének költségei azonnal megjelennek a könyvelésben.

Valójában, ha nem kívánja regisztrálni a szerződést a Regpalatnál, magánszemélyként is benyújthatja.

Ebben az esetben az adófizetés elmulasztásának tényét csak egy jóakaró panaszával lehet feltárni.

Minden jogi szolgáltatás Moszkvában