Договор за изнајмување стан за да се заштитите. Корисни совети при издавање стан: што да барате? Подготвување договор со закупецот

На пазарот за купопродажба на станови, по правило, купувачот презема поголем ризик: тој е тој што последователно може да ги тужи неговите имотни права. Во индустријата за изнајмување станови, спротивното е точно: клиентите доаѓаат и си одат, а сопственикот на станбениот простор носи зголемени ризици.

Издавањето привремено слободни станови е популарна работа или работа со скратено работно време за многу сопственици на куќи. Сепак, не сите сопственици знаат со какви ризици и тешкотии ќе треба да се соочат ако сакаат да заработат пари на толку едноставен и навидум безопасен начин.

Жешка линија

Како прво, сопствениците кои сакаат самостојно да најдат закупец за нивниот стан може да наидат на неочекувани компликации. Тие мора да бидат подготвени за низа повици од потенцијални клиенти во секое време од денот или ноќта. Обично е потребно многу време за да се средат соодветните работодавци - од еден или два дена до една недела. При независно избирање на потенцијални станари, се појавува друга тешкотија - како да се избере „вистинскиот“ закупец. Многу е тешко за сопственикот-почетник објективно да го оцени клиентот на првиот состанок и да разбере што може да се очекува од него, каква позадина има оваа личност, за кои цели ќе користи туѓ имот?

Решението за проблемот може да биде да контактирате со искусен агент кој е специјализиран за пазарот за изнајмување на станови.

Во потрага по тишина

Кога закупецот е конечно избран и всели во станот, се појавуваат нови ризици поврзани со неговото живеалиште. Често се случува проблемите да „доаѓаат“ не од самите жители, туку од соседите. Ова се случува ако луѓето на кои го изнајмивте станот се покажаа како претерано бучни станари.

Со цел да се осигурате од можни спорови со жителите и соседите во врска со прегласен музички центар или ТВ, особено во средината на ноќта, сопственикот може да вклучи дополнителна клаузула во договорот за изнајмување која содржи фраза дека гостинот мора да се придржува до закон „За административна одговорност за нарушување на мирот и тишината.“ граѓаните ноќе“. Според овој документ, ноќното време се толкува како период од 23.00 до 7.00 часот. И тогаш, ако соседите се жалат на бучава, сопственикот ги има сите причини предвреме да го раскине договорот за изнајмување и да ги избрка проблематичните станари.

Незаконски бизнис

Но, еден од најчестите ризици на пазарот за изнајмување е незаконското подзакуп на станови. Ова сценарио е најверојатно ако сопственикот на станот оди на долго службено патување и не може да врши контролни проверки на станот долго време (од два месеци до неколку години).

За да се заштитите од овој метод на измама, сопственикот на имотот нужно мора да склучи договор за изнајмување со своите станари. Доколку конкретно не е наведена можноста за подзакуп на станот, закупецот нема право на такви дејствија. Во овој случај, сопственикот може да побара од новите станари (потстанари), доколку некој се појавил во станот во негово отсуство, да ги напуштат просториите и да ги покани да ги решат сите несогласувања со оние кои незаконски подзакуп на станот.

Важна предност на договорот за изнајмување е едноставноста на неговото извршување. Нема потреба од заверување на нотар, со што се намалуваат трошоците и се забрзува процесот на склучување на трансакција за изнајмување станови. Затоа, не треба да занемарите толку едноставен, но задолжителен детал при завршувањето на трансакцијата, предупредуваат агентите.

Неочекувана продажба

Доста ретка, но и која се наоѓа на пазарот за изнајмување, е поопасен метод на измама - продажба на изнајмен стан со фалсификувани документи. „Извршувањето“ на таква операција е многу потешко отколку да се изнајми стан во отсуство на законски сопственик на трети лица, но профитот од измамата е голем. Подготовката на стан за продажба трае околу два до три месеци. За тоа време, измамниците произведуваат лажни документи и бараат купувачи.

Единствениот начин да се избегне измама со користење на оваа шема е да се биде особено внимателен. Никогаш не оставајте документи за недвижен имот во самиот стан, не им ги давајте на станарите или вашиот сопствен пасош „на чување“ или за подетални информации (многу е лесно да се направат копии од таквите хартии и потоа да се фалсификуваат). За време на контролните проверки во текот на првиот или вториот месец, обрнете внимание на тоа дали луѓето постојано живеат во станот или само се во посета за да ви ја дадат месечната кирија. Би било корисно да разговарате со вашите соседи за новите жители: колку често се појавуваат во станот, кој доаѓа кај нив итн.

Имотен ризик

Често има и помали, но сепак непријатни инциденти поврзани со издавање стан. Една од овие проблеми е оштетувањето на имотот на сопственикот. Ќе биде особено тешко да се надомести штетата ако сопственикот не ја документирал состојбата во која го пренел станот на привремени жители. Во таква ситуација, тој нема да може да докаже дека мебелот, апаратите за домаќинство или прозорското стакло биле недопрени или во работна состојба пред да се вселат станарите. И, соодветно, нема да може да добие паричен надомест за настанатите загуби.

За да се заштитите од таков исход на настаните, кога закупецот се вселува, неопходно е да се изготви потврда за прифаќање стан. Во него се наведени сите покуќнини што се наоѓаат во собата (назначувајќи ја нивната количина, состојба, година на производство, дефекти присутни на нив итн.). Во финалната спогодба со закупецот, овој попис ќе му помогне на сопственикот на куќата да утврди што е изгубено или оштетено за време на периодот на изнајмување и да добие надомест за тоа.

Такса за комуникација

Важно прашање што треба да се реши при изнајмување стан: што да се прави со комуникациите на далечина. Сега, по правило, станот нема да изгуби во вредност ако сопственикот ја исклучи таканаречената „осумка“ и го покани закупецот да користи картичка за комуникација на долги растојанија.

Во спротивно, ако „осумката“ остане вклучена, сопственикот на имотот треба редовно да ги проверува телефонските сметки, како и фактот на нивното плаќање. Ова ќе му помогне на сопственикот на станот да избегне огромни неплатени сметки за меѓуградски и меѓународни разговори, кои може да се појават на крајот од периодот на изнајмување.

Заминавме „на англиски“

Ризик во истата категорија е неочекуваното заминување на работодавачот без никакво предупредување. Станарите бегаат, обично сакајќи да избегнат да платат за преостанатите неколку месеци од договорниот период на изнајмување и времето што всушност живееле во станот. Загубите можат да бидат особено големи за сопствениците кои не земаат кирија однапред, туку претпочитаат да ја добијат по факт за изминатите месеци. Ова, според агентите, се уште се случува кај пензионерите кои живеат во регионот и кои немаат можност редовно да патуваат во градот.

Ако договорот за изнајмување ги содржи само деталите за пасошот на закупецот, а тој не живее во неговото место на регистрација, тогаш ќе биде речиси невозможно да се најде. За да се избегне ова, сопственикот треба да се обиде да добие дополнителни информации за неговиот клиент: неговото место на работа, работен телефон, мобилен телефон, податоци за контакт на роднините на работодавачот итн. . Конечно, вистинската сума на закупнината мора да биде наведена во договорот за да може сопственикот да бара компензација не за фиктивната, туку за реалната цена на закупнината.

Дополнителна заштита

Можете да се заштитите од многу други, честопати виша сила, ситуации кога издавате станови со купување полиса од една од осигурителните компании. Во овој случај, сопственикот обично го осигурува имотот, како и неговата одговорност кон трети лица (во случај станарите да ги поплават соседите со вода или на друг начин да им нанесат штета). На чиј трошок ќе се купи полисата за осигурување, се согласуваат и самите страни. Трошоците може да се поделат на половина, или сопственикот на станот ќе осигура се на свој трошок (за среќа, денес осигурувањето на домот не е најскапото задоволство).

Исто така, би било добра идеја да добиете депозит од станарите и да наведете во договорот за изнајмување под кои услови целосно му се враќа на закупецот и под кои услови ќе се одбие од него за поправка на мебел, апарати за домаќинство , итн.

Дополнителен начин да се заштитите е да најдете закупец преку агенција за недвижности. Додека бара соодветен привремен закупец, агентот ќе обезбеди доверливост на информациите за контакт на сопственикот на имотот, сам ќе се справува со протокот на дојдовни повици и ќе се договори за време на гледање погодно за сопственикот.

„Поголемиот дел од станоиздавачите (до 90%) го користат овој метод за наоѓање клиенти, бидејќи нема никакви негативни страни. Работодавците измамници не контактираат со агенцијата. Кога агенцијата ги застапува интересите на сопственикот, таа користи добро развиен, практично тестиран договор за изнајмување. Агенцијата ги контролира роковите за испорака и помага во решавањето на конфликтите доколку се појават. Дополнително, професионалците ќе ви помогнат објективно да го процените имотот (бидејќи не сите сопственици на куќи можат да го направат тоа сами) и правилно да го рекламирате.

Општо земено, изнајмувањето стан спаѓа во категоријата на сложени и проблематични видови на бизнис, меѓутоа, ако му пристапите на ова прашање „паметно“, откако темелно го проучивте, тогаш можните ризици и тешкотии поврзани со изнајмувањето станови може да се минимизираат.

На пазарот за изнајмување во Москва, има чести случаи на измама и недоразбирање меѓу жителите и сопствениците. Единствениот начин да избегнете проблеми е да бидете вооружени со знаење за тешкотиите што може да се очекуваат кога барате и живеете во стан под кирија.

Измама за изнајмување

Обезбедување лажни или застарени информации за станови за изнајмување - еден од начините на измама. На пазарот има огромен број агенции за пребарување на станови, а некои од нив се всушност измамници. Најчесто тие работат според следнава шема: за „умерена“ такса, агенцијата дава список со телефонски броеви и адреси на станови. Всушност, излегува дека повеќето од нив или се одамна откажани или воопшто не се откажале. Нема смисла да се поднесе барање до агенцијата: информацијата (услугата) е обезбедена, никој нема да ги врати парите. Многу е едноставно да се разликува таква организација од агенција за недвижности: во вториот случај, цената на услугата е 100% од месечната кирија и се плаќа само откако ќе се најде потребната опција. Новинските агенции наплаќаат помалку за нивните „услуги“.

Повторно издавање на краткорочно изнајмување станови заради измама - најпопуларниот метод за измама со изнајмување. Често можете да видите огласи за станови за изнајмување на канделабри, автобуски постојки и информативни табли, а цените на таквите понуди се по ред пониски од пазарните. Во овој случај, шемата за измама е следна: измамникот изнајмува стан на краток временски период, по што се огласува. Доверливите граѓани доаѓаат да го разгледаат домувањето. Под разни изговори се бара однапред да платат месечна кирија и депозит, а им се даваат клучеви. Кога наредниот ден жртвите ќе пристигнат во станот со своите работи, може да наидат на други „станари“ на влезот. Можна е и друга опција: некое време по вселувањето во станот, во станот се појавува „вистинскиот“ сопственик на станот, кој штотуку „ја напуштил зоната“, или некој „роднина“ на закупецот, кој ги изјавува своите права на просторот за живеење и бара истиот веднаш да се ослободи.

По склучувањето на договорот

Кога стан е предмет на имотен спор , работодавците не можат да сонуваат за мирен живот. Има моменти кога вистинскиот брат на сопственикот се враќа од „зоната“ или неговата поранешна сопруга се појавува на прагот. Во овој случај, станарите се наоѓаат во материјални спорови и самите се виновни за тоа: при изнајмување, императив е да се провери дали станот е приватизиран и дали неговиот сопственик е единствен сопственик. Ако станот е во сопственост на општината, мора да добиете писмена дозвола да го изнајмите. Без таков документ, секое лице регистрирано во него има право да го забрани неговото предавање. Ако приватизираното домување има неколку сопственици, мора да добиете писмена согласност од секој од нив да го изнајмите.

Ненадејно зголемување на киријата - вообичаен начин да се „заработи пари“ од станарите. Се случува после два до три месеци сопственикот, без никаква причина, наеднаш да објави дека износот на закупнината се зголемува. Во овој случај, тој очекува дека жителите ќе претпочитаат да платат дополнителни неколку илјади наместо да поминат низ мака да најдат дом и повторно да се преселат.

Спорови за навремено плаќање на киријата често доведуваат до раскинување на договорот за вработување. Има случаи кога, откако добил месечна кирија, сопственикот на станот „одеднаш“ заборавил на тоа. „Проблеми со меморијата“ може да бидат предизвикани од желбата да се ослободат од станарите (на крајот на краиштата, според договорот, тие можат да бидат иселени ако заостанат од месечната исплата) или едноставно од несоодветноста на сопственикот на станот.

Поплаки на сопственикот за состојбата на станот најчесто се јавуваат кога закупецот треба да се исели. Според условите на договорот, тој мора да го стори тоа за еден месец, а за тоа време сопственикот честопати почнува да се жали за состојбата на домувањето. Можеби одеднаш ќе заборави дека паркетот бил изгребан, софата се распаднала, а тапацирот на вратата бил скинат многу пред склучувањето на договорот. Најчесто, целта на ваквите побарувања е да не се врати гаранцијата на закупецот.

Безбедно правила за изнајмување

1. Барајте домување само преку пријатели или со помош на професионални агенти.

2. Внимателно проверете го пасошот на сопственикот и документите за станот и давајте пари само на сметка.

3. Подгответе договор за изнајмување и потврда за прифаќање стан, во која мора да се наведе:

податоци за пасош на закупецот и сопственикот;
карактеристики на станот што се издава (адреса, област, состојба на абење, мебел и сл.),
трошокот за месечната закупнина и времето во кое закуподавачот нема право да ја зголеми;
права на закупецот (способност да се вршат поправки);
правата на сопственикот (бројот на посети на сопственикот на станот, времето и деновите во кои тие ќе се случат), временската рамка во која тој може да објави иселување на станарите.

4. Разговарајте за сите важни точки однапред: кој ќе го поправи водоводот во случај на дефект, како ќе се вршат плаќањата за комуналните услуги и преговорите на далечина итн. Ова мора да се направи дури и ако сопственикот е ваш добар пријател.

Еден ден може да се соочите со потребата да изнајмите стан. Во оваа статија ќе ви кажам како да го направите ова со минимален ризик за себе. Значи, најдовте соодветна опција и договоривте средба со брокерот и сопственикот (или подобро, законски е правилно да го наречете сопственик, бидејќи зборуваме за изнајмување станбени простории). Еве ги моите совети:

1. Силно препорачувам да не земате пари со вас на првата проверка на станот (за ваша безбедност). Најдобро е да не одите сами на состанок. Следејќи ги овие едноставни мерки на претпазливост, го намалувате ризикот да станете жртва на измамници или црни агенти, а исто така се осигурувате од избрзани одлуки.

2. Откако ќе го прегледате станот и ќе се уверите дека ви одговара, преминете на правната страна на прашањето. Прво, побарајте од сопственикот да претстави документи за станот (потврда за државна регистрација на сопственост) и пасош. Патем, подобро е однапред да го известите брокерот или сопственикот дека ги земаат наведените документи со себе на проверка. Внимателно проверете го вашиот пасош. Дали фотографијата е залепена, дали има очигледни знаци на фалсификат, споредете дали лицето на вашиот изнајмувач е слично на фотографијата во вашиот пасош. Следно, внимателно проверете го сертификатот. Дали адресата е правилно наведена во потврдата и проверете ги податоците за пасошот на сопственикот во потврдата со податоците за пасошот на вашиот сопственик. Фотографирајте го сертификатот. Побарајте од вашиот брокер да ви даде нацрт-договор за изнајмување на станбени простории. Не препорачувам изнајмување без договор, бидејќи ги ризикувате вашите пари и се лишувате од многу правни средства за заштита на вашите права.

3. Следно, договорете го времето на склучување на договорот и местото каде што ќе се префрлат средствата за првата кирија. После тоа, оди дома. Не се согласувајте со убедувањето на брокерот да склучи договор истиот ден. Чекањето еден или два дена не е проблем за изнајмувачот. И можете мирно да го прочитате текстот на договорот дома и да го проверите сертификатот.

4. Дома, погледнете ја фотографијата на сертификатот. Најдете ја колоната за катастарски или условен број и внесете го наведениот број во соодветната колона во посебен дел на веб-страницата на Rosreestr на оваа врска.

На веб-локацијата, обидете се да го внесете овој број во различни колони една по една. Ако тоа не функционира, обидете се да го внесете бројот на евиденција за регистрација (означен во сертификатот) во колоната - број на лиценца (претходно избравте предмет на Руската Федерација). Со овие дејствија, ги проверувате податоците наведени во сертификатот за усогласеност со податоците во регистарот на недвижности на веб-страницата на владиното тело (Rosreestr) што ги регистрира правата на недвижен имот и го води регистарот на недвижен имот (USRP - обединета држава регистар на права). Откако ќе ги внесете податоците, ќе видите и ќе можете да ја споредите адресата и површината на станот со сертификатот. И, исто така, со отворање на табулаторот за права и ограничувања, проверете дали станот не е во притвор, не е под хипотека и нема забрана за трансакции со него.

5. Внимателно прочитајте го договорот. Мора да ги содржи следните делови: предмет на договорот, рок на договорот, обврски на страните, сметки за кирија и комунални услуги, раскинување на договорот.

Преамбулата („заглавие“) на договорот ги содржи целосните податоци за пасошот на сопственикот и закупецот. Предмет на договорот е адресата на станот во строга согласност со сертификатот и катастарскиот или условниот број на станбените простории.

Рокот на договорот мора да биде помал од една година, бидејќи во спротивно ќе биде неопходно да се регистрира договорот со Rosreestr (правно е правилно да се зборува за регистрирање на правото на закуп во форма на оптоварување на станбени простории).

Обврските на Страните треба да вклучуваат одредби за времето кога сопственикот ќе го посети станот за проверка, гаранциите на сопственикот дека нема долгови за комунални услуги, дека станот не е под хипотека, не е во притвор итн.

Изнајмувањето мора да се одреди во рубли на фиксна месечна основа. Договорот мора да содржи услови за тоа кој ќе плати за комуналии, такси за користење на телефонот, услов за депозит (износот на пари што закупецот му го дава на сопственикот како гаранција за исполнување на обврските од договорот), доколку закупецот плаќа таков депозит, како и услов закупнината да може да се зголеми за не повеќе од одреден износ на камата по истекот на една календарска година од денот на започнувањето на закупот.

Договорот мора да содржи податоци за граѓаните кои ќе живеат кај работодавачот.

Кон договорот мора да се приложи акт за прифаќање и пренос на станбени простории. Попис на имот по барање. Овој чин го потврдува фактот дека станот ви е пренесен. По раскинувањето на договорот, мора да се изготви потврда за враќање.

6. Кога префрлате средства (за кој било месец на изнајмување), не заборавајте да составите потврди за пренос на средства (по можност рачно пополнети). Средствата мора да се префрлат со потврда на директниот сопственик на станот во согласност со сертификатот.

Веројатно прашувате, зошто толку многу документи? Ќе ти дадам мал пример. Така, се преселивте во стан, откако прво плативте кирија на сопственикот и плативте на брокерот. Договорот не е склучен, потврдата за прием и потврдите не се составени. Можете да бидете сигурни дека сопственикот има целосно право да ве избрка од станот. Па дури и да ве доведе до административна или кривична одговорност. Бидејќи немате писмен доказ дека имате право да изнајмите/изнајмувате стан, доказ дека сте префрлиле средства, дека станот ви е префрлен на користење.

Ако имате договор, акт и потврда, се заштитувате од многу неволји. На пример, сопственикот вели - Сакам да ја зголемам киријата. А ти му одговори - не се согласивме за ова. И посочете ја клаузулата од договорот. Ако сопственикот продолжи да ве мачи со прашања за зголемување на киријата, вие, под услов да имате потврди за пренос на средства за секој месец на кирија, сте заинтересирани за неговата свест за постоењето на персонален данок на доход во Руската Федерација.

Последно ажурирање мај 2019 година

Да се има повеќе простори за живеење не е само луксуз, туку често и главоболка. Сопствениците се обидуваат да го изнајмат „дополнителниот“ простор за живеење. Ова е и дополнителен профит и некаков надзор на станот.

Ајде да се обидеме да откриеме како правилно да изнајмите стан, како да избегнете проблеми со бескрупулозните станари и даночниот инспекторат и како да го зачувате вашиот имот.

Кој може да го земе

Сопственикот има право да го издава својот стан. Кој има потврда за регистрација на сопственичките права (извадок од државниот регистар) за тоа. Ниту еден роднина или многу блиски пријатели немаат право да склучат договор за изнајмување со станарите на барање на сопственикот на станот. Оваа опција е можна само ако имате полномошно заверено на нотар, во кое е наведено правото на овластеното лице да го изнајмува куќиштето на неговиот налогодавач. Во спротивно, сопственикот може да приговори на таква трансакција во секое време.

Ако сопственикот на стан го користи според договор за социјален закуп, односно тој всушност припаѓа на државата или општината, тогаш тој нема право да го издава. Во исклучителни случаи тоа е можно, но за тоа е потребно да се добие официјална писмена дозвола од државниот/општинскиот орган (кој е сопственик, во повеќето случаи ова е општината).

Доколку има и други жители регистрирани во станот за изнајмување, покрај сопственикот (како членови на семејството на сопственикот), тогаш добијте писмена согласност за склучување на трансакцијата Не е потребно.

Но, постојат суптилности. Доколку веќе е склучен договор за изнајмување и сопственикот или ангажира други лица да живеат во живеалиштето, тогаш се бара согласност за таквото вселување од сите заинтересирани страни (и од закупецот и од сите луѓе регистрирани кај закупецот).

Истото е потребно ако дел од станот се издава (на пример, соба во заеднички стан со заедничка кујна, тоалет и бања за неколку сопственици). Така, може да се склучи дополнителен договор за закуп на празен простор со дозвола на првиот закупец и членовите на неговото семејство.

Ако во такво домување е регистрирано и малолетно дете, тогаш ќе треба да се добие дозвола за издавање на станот и од органите за старателство.

Ако има неколку приватни сопственици на станот, тогаш секој од сосопствениците мора да учествува во трансакцијата на страната на сопственикот. Или изразете ја вашата писмена согласност за склучување на трансакцијата и доверете на еден од сопствениците да се справи со нејзиното извршување. Таквата согласност и полномошно ги составува нотар.

Ако таквите постапки се занемарат, тогаш договорот за изнајмување стан (за период од повеќе од 1 година) нема да биде регистриран во рускиот регистар.

Во пракса, становите често се изнајмуваат „во сива боја“, без државна регистрација на договорот во рускиот регистар. Затоа, таквите формалности не се почитуваат. Но, треба да имате на ум дека во правен спор со закупец (за какви било прашања во врска со изнајмувањето на стан), нема да може да се повика на таков договор како доказ, бидејќи е неважечки без регистрација (ако е не е склучен за период помал од една година, тогаш регистрацијата не е потребна и писмената форма на договорот е доволна за неговата целосна сила).

Кога станува збор за вселување во општински стан (вклучувајќи регистрација, склучување дополнителен договор за социјален закуп), потребна е согласност од сите пријавени лица и, нормално, од општината.

На кого да изнајмите стан

Човек кој за прв пат се соочува со издавање стан под наем ќе биде фрлен во паника дури и од толку едноставно прашање каде да најде станари. Можеме да препорачаме четири опции:

Контактирајте со агенција за недвижнини. Тие ќе ви понудат многу опции и исто така ќе обезбедат некои гаранции, но ќе мора да платите за такви услуги.
Поднесете оглас за изнајмување стан во весник, интернет страници или во „лазечка линија“ на телевизија. Или најдете оглас за лице кое сака да изнајми дом во истиот медиум. Точно, постои ризик да налетате на бескрупулозниот закупец. Тој или нема да го плати станот што му е даден, или ќе го оштети (украде) имотот во него.
Најдобрата опција е да се најде закупец преку пријатели, познаници и роднини. Малку е веројатно дека закупецот под покровителство ќе ризикува да му наштети на сопственикот на станот. И во случај на контроверзни прашања, секогаш може да се најде.
Изнајмување станови на роднини или пријатели. Најверојатно, таквата кирија ќе биде бесплатна. Нема да добиете никаква материјална корист. Но, можете безбедно да им го доверите плаќањето на сметките за комунални услуги за станот.

Во принцип, треба периодично да го проверувате станот што го изнајмувате. Комуницирајте со станарите и следете ги сметките за комунални услуги за да избегнете проблеми во иднина.

Ако стан се изнајмува на странец, договорот за изнајмување не може да гарантира целосна безбедност на имотот за сопственикот. Неопходно е да се провери идниот закупец за да се осигура дека го почитува законот. За да го направите ова, можете да контактирате со полициски службеници што ги познавате или други претставници на агенциите за спроведување на законот за да го проверат работодавачот за криминално досие, доведување до административна одговорност, присуство на долгови или кредитни долгови итн. Можете да побарате информации за лице на Интернет и од други отворени извори.

Изнајмувањето стан без посредници е, се разбира, поевтино. Но, тогаш сите грижи за домувањето паѓаат само на вашите раменици.

Како да префрлите стан

За правните аспекти на трансакцијата ќе зборуваме подоцна. Сега да ги допреме секојдневните прашања.

Станот мора да се пренесе директно на закупецот, раскажувајќи за сите карактеристики и важни технички аспекти на домувањето. На овој начин можете да избегнете случајни дефекти и други оштетувања.

При префрлање на стан, треба заеднички да ги снимате отчитувањата на енергетските броила (вода, струја, гас и сл.) за во иднина да не треба да сфатите кој го направил долгот за комунални услуги.

Пред да ги предадете клучевите, треба да се фотографираат општите и деталните услови во станот. Ова ќе го дисциплинира работодавачот, бидејќи тој ќе го види почитуваниот однос на сопственикот кон неговиот имот. Дополнително, фотографиите можат да послужат како доказ во судот ако се појави конфликт за значително влошување на состојбата на станот по неговото доставување.

Доколку имате пријателски соседи на слетувањето, добро би било да ги запознаете новите жители со нив. И оставете го вашиот телефонски број кај соседот за итни случаи. Ова исто така го „едуцира“ работодавачот.

Како да регистрирате закуп легално

Дури и ако одлучите да изнајмите стан на вашите најдобри пријатели или далечни роднини, подобро е да ја документирате оваа трансакција. Во овој случај се склучува договор за закуп на станбен простор(мора да се разликува од договор за закуп, кој се склучува главно помеѓу правни лица). Лесно е да се организира. На интернет има многу примероци и опции за различни прилики. Можете сами да го подготвите, да побарате помош од адвокат или од нас.

Документот е потпишан од двете страни. Заверка на нотар не е потребна, но не е забранета. Како опција, доверете го изготвувањето и потврдувањето на трансакцијата на нотар. Но, таков документ нема да има поголема правна сила од обичен писмен договор склучен од страните.

Покрај договорот за изнајмување, неопходно е да се изготви потврда за пренос и прифаќање за изнајмениот стан.

Актот детално ја опишува техничката состојба на целиот станбен простор: присуство на поправки, водовод, како и мебел, апарати за домаќинство и други предмети за домаќинството во станот. Неопходно е не само да се наведат, туку и да се наведе во каква состојба се, на кои места се наоѓаат, име (модел, бренд, итн.), Утврдете ја приближната цена (барем од најскапите предмети). Ова ќе му помогне на сопственикот на куќата во иднина да ја процени состојбата на неговиот имот и да ја наплати штетата за штетата на него од бескрупулозните станари. Актот го потпишуваат и двете страни по увид во станот. По што на закупецот му се даваат клучевите.

Како правилно да составите договор за изнајмување

Ако одлучите да изнајмите стан и сами да склучите договор, треба да ги следите основните правила за неговото изготвување. Главна, јасно наведете ги основните услови - адреса на стан, рок и висина на закупнината, останатото е на барање на странките. Можете да изготвите многу детален документ на неколку страници, кој ќе ги вклучи сите нијанси. И само она што е најважно, склопувајќи сè на еден лист. Доверливиот договор треба да ги содржи следниве точки:

Датум и место на неговото составување.
Детални лични податоци на сопственикот и закупецот: име, презиме, патроним, датум на раѓање, место на регистрација и живеење, број и серија на пасош или друг документ за идентификација.
Предмет на договорот: се издава стан во сопственост на сопственикот. Имено, адреса, квадратура, техничка состојба, достапност на мебел, водовод, проценка на соодветност за живеење (греење, водоснабдување), приклучок на телефонска мрежа, интернет, кабловска телевизија. Детален опис може да се наведе и во самиот договор и во актот за пренос приложен кон него.
Врска до документ кој потврдува дека сопственикот е сопственик на имотот. За отсуството на товари од трети лица (хипотека, залог, друг закуп, апсење, итн.).
Трошоците за месечната кирија, вклучувајќи назначување кој е одговорен за плаќање на комуналните трошоци.
Начин на плаќање: готовина, поштенска нарачка или на банкарска картичка (депозит), бесплатен и сл.
Услови за плаќање: паушална сума за целиот период на изнајмување или месечно (квартално), што укажува на кој датум треба да се изврши плаќањето.
Која страна е должна да изврши тековни, поголеми или итни поправки на станот.
Периодот за кој домувањето се издава.
Означување на сите станари кои се вселуваат кај закупецот (ако договорот е долгорочен).
Правата и обврските доделени на закупецот и закуподавачот, со кои тие мора да се согласат.
Причини и услови под кои договорот за закуп може да се раскине еднострано.

Исто така, препорачливо е да се вклучат посебни услови во договорот, таканаречените „секојдневни трикови“:

Забраната за работодавачот и членовите на неговото семејство (или оние лица кои ќе живеат со него) се регистрираат во местото на живеење (во изнајмен стан). Иако законодавецот не дозволува регистрација без дозвола на сопственикот, „претприемничките занаетчии“ успеваат да ги заобиколат ограничувањата. Таквата состојба нема да дозволи мамење за време на регистрацијата, а ако сепак беше дозволена нелегална регистрација, тогаш ќе биде лесно да се оспори на суд (самиот договор ќе биде неоспорен доказ за незаконитоста на дејствијата на работодавачот).
Дистрибуирајте ги одговорностите за осигурување на станот од несреќи помеѓу сопственикот и закупецот. Подобро е, се разбира, сами да се занимавате со ова прашање, бидејќи со осигурување на станот од поплави, пожари, граѓанска одговорност итн., сопственикот се ослободува од ризиците за несовесно однесување на закупецот. На крајот на краиштата, ако се случи таков инцидент, сопственикот ќе одговара пред жртвите (соседи и други лица). Штетата може да се надомести од виновникот (закупецот) само по пат на регрес. Односно, прво сопственикот ја надоместува штетата на оштетените и дури потоа може да бара паричен надомест од закупецот. Понекогаш ова е невозможна задача (на пример, работодавачот нема имот, не работи официјално или не плаќа алиментација итн.).
За ограничување на можноста за подзакуп на стан на други лица без писмена согласност од сопственикот. Во спротивно, станот може да се претвори во дневна соба.

На периодична можност на сопственикот да ја провери состојбата на станот. Тоа се права на сопственикот, во присуство на закупецот, да дојде во станот за да го провери за неговата безбедност, соодветна санитарна состојба итн. , бидејќи тоа е негово право.

За кој период треба да се склучи договорот?

Максималниот период за кој можете да склучите договор за изнајмување е 5 години. И дури и ако документот не содржи упатување на периодот за кој станот се изнајмува, тој ќе биде ограничен на одреденото време.

Искусните адвокати сè уште советуваат да не издавате стан на долг рок. Склучувањето на друг договор за нов рок е секогаш полесно отколку раскинување на постоечки. Притоа, кога една од страните не се согласува со раскинувањето.

Дали треба да регистрирам договор за закуп?

Договорот за изнајмување стан (или договор за закуп на станбен простор) не бара задолжителна регистрација кај властите на Rosreestr ако е склучен за период до една година (на пример, за 11 месеци или шест месеци).

Доколку е склучен на подолг период, тогаш таквата трансакција ќе треба да се регистрира. Негативната страна е што ова го обврзува сопственикот да подготви пакет документи и да плати државна такса за регистрација. Дополнително, информациите за изнајмувањето станови и приемот на добивката од страна на сопственикот ќе бидат испратени до даночниот орган. Но, од друга страна, со регистрирањето на оваа трансакција добива дополнителни гаранции. .

Најпрофитабилно е да се склучи договор за изнајмување стан со право последователно да се продолжи и да се обновува секоја година.

Предности и карактеристики на изнајмување стан за период не подолг од 11 месеци, за што веќе разговаравме

Договорот за изнајмување не треба да се регистрира во Rosreestr. Ова значи дека нема потреба да губите време за собирање документи или да ги плаќате трошоците за плаќање државни давачки. И по истекот на договорот, исчистете го уписот во државниот регистар за товарот (наем);
работодавачот нема да може да смета на одложување во отстранувањето на прекршувањата што доведуваат до раскинување на договорот.

Претежно краткорочните договори ги користат сопствениците кои избегнуваат даноци на приходите од изнајмување. На крајот на краиштата, даночната служба не знае за таков договор (договорот не е регистриран во рускиот регистар и даночните власти не добиваат информации од таму).

Регистрацијата на договор во рускиот регистар не е тешко.

Можете да аплицирате за регистрација на договор во рок од 1 месец од датумот на неговото склучување (член 51 од Федералниот закон „За државна регистрација на недвижен имот“). Во спротивно, се очекува казна од 5.000 рубли.
Апликантите мора да бидат две страни во договорот (и сопственикот и закупецот или нивните претставници со полномошно заверено на нотар).
Пакетот документи се состои од:
- договор за изнајмување со акти за пренос на станот од сопственикот на закупецот во три примероци;
- пасоши на апликантите (за идентификација);
- потврда за плаќање на државна должност (износ од 2000 рубли, 1000 рубли на секоја страна);
- копии од документи за сопственост на станот (договор за основање, потврда за сопственост, катастарски пасош). Иако овие документи не се задолжителни, нивното обезбедување го забрзува процесот на прифаќање апликации и регистрирање договор;
- согласност на заинтересираните страни (други акционери, хипотекар и сл.).
Пријавувањето се врши во рок од 5 работни дена
Документите се доставуваат до одделот MFC.

Регистрацијата може да биде одбиена поради следните причини

станот за издавање не е заведен во катастарски регистар;
важи претходно склучен договор за закуп за истата површина;
не е обезбедена комплетна листа на потребни документи за регистрација;
договорот за закуп има груби недоследности со барањата на законот.

Плаќање за изнајмување станови

Плаќањето за изнајмување стан, како и условите за плаќање на комуналните услуги, треба детално да бидат опишани во договорот.

Некои сопственици инсистираат на депозит за кирија. Односно бараат исплата на неколку месеци одеднаш. Ова гарантира дека жителите ќе живеат во станот за целиот период за кој платиле. За работодавецот ова е уверувањето дека нема да остане без покрив над главата во времето за кое веќе платил.

Информациите дека е потребен депозит за неколку месеци за изнајмување стан може да се наведат директно во договорот или усно да се договорат од страните.

Подобро е писмено да се наведат условите за враќање (или нерефундирање) на депозитот во договорот за закуп. Ова е во случај закупецот да одлучи порано да се исели од станот, во периодот за кој веќе ја платил киријата.

На пример, закупецот платил депозит за живеење под кирија 6 месеци, а по 3 месеци решил да се исели. Оваа опција мора да биде предвидена во договорот и да се наведе дали во овој случај сопственикот ќе мора да врати дел од киријата.

Постои услов да се депонира киријата од минатиот месец. Шемата е следна: двојно плаќање се врши во првиот месец. И не треба да плаќате ништо за последниот месец, бидејќи уплатата на депозитот е плаќање за последниот период. Овој депозит го осигурува сопственикот на станот доколку гостинот тајно се исели без да плати за последниот месец.

За сметките

Препорачливо е да се евидентира трансферот на сите пари за изнајмување стан, било да е тоа депозит или месечна исплата, со сметки. Можете да подготвите единствен формулар во кој треба само да го внесете износот и датумот на плаќање и да ги потпишете странките. Честопати се доведуваат сведоци за да се потврди фактот на трансферот. Нивните податоци се вклучени во потврдата.

Исто така, пожелно е да се пополни потврдата во два примерока, така што едниот останува кај закупецот, а вториот кај закуподавачот.

Ако плаќањето за изнајмување станови се врши во безготовинска форма, тогаш исплатувачот мора да чува чекови (потврди) за пренос на пари на сопственикот на станот.

Раскинување на договор

Основите и условите за раскинување на договорот за закуп мора да бидат наведени во самиот документ.

Закупецот има право да го раскине на свое барање, под два услова:

сите лица кои живеат со него се согласуваат со оваа одлука;
закуподавачот се известува најдоцна во рок од три месеци.

Лицето кое изнајмува стан може еднострано да го раскине договорот по следните основи:

закупецот не плаќа кирија шест месеци во случај на долгорочно изнајмување или пропушти две плаќања по ред ако периодот на изнајмување е помал од 1 година;
оштетување или уништување од страна на станарите на станови или имот што се наоѓа во него;
користење на станот за цели различни од неговата намена, на пример, за канцеларија, магацин итн.;
систематско прекршување на редот, предизвикувајќи вознемирување на соседите (насилникот бил предупреден од сопственикот, но не го елиминирал прекршувањето).

Договорот за закуп може да се раскине и преку суд. Иницијатор на побарувањето може да биде или сопственикот или закупецот. Причината обично е тоа што куќиштето станало неупотребливо или било препознаено од релевантните органи како небезбедно.

Ако закупецот не се согласува со раскинување на договорот на иницијатива на сопственикот, тој има право да се жали на овој факт на суд. Ако договорот за изнајмување бил склучен на долг рок, судот може да му одобри на тужителот одложување за отстранување на повредите и плаќање на долгот до една година.

Дали да платам данок на приход од издавање стан?

Дури и ако станот се издава на краток временски период, тоа не го ослободува сопственикот кој ги добива приходите од даночната обврска.

Кога закупот е долгорочен и регистриран во Rosreestr, тогаш информациите за трансакцијата најверојатно ќе завршат кај даночната канцеларија.

Со краткорочен договор, полесно е да се прикрие фактот дека се добива добивка од изнајмувањето (од очигледни причини). Но, законодавците не советуваат да се направи ова. Оние кои ќе бидат фатени ќе бидат принудени да плаќаат не само данок на доход за целиот период, туку и парична казна и казни во висина од 20 до 40 отсто од неплатениот данок и сл.

Кога даночниот долг изнесува голема сума (повеќе од 900 илјади рубли), виновникот може да се соочи со кривична казна. До затворска казна.

Склучен договор за закуп на станбена недвижност е причина даночните власти да наплатат данок на износот за издавање стан. Секој лошо добронамерник, како и Rosreestr на барање на даночната служба, може да го пријави ова.

Согласно законот, сопственикот е должен да од 1 јануари до 30 априлинклузивно поднесете до инспекторатот во вашето место на живеење изјава за вашите приходи за изминатата година. Го означува износот на добиениот профит, вклучително и од издавањето на станот.

Никој нема да му испрати на даночниот обврзник потврда за износот на данокот. Пресметаниот персонален данок на доход мора да го платите сами по стапка од 13 отсто од износот на добиената добивкаод издавање стан годишно. Ако декларацијата не е поднесена, тогаш за ова е предвидена парична казна во износ од 30% од износот на даночната основа, но не помалку од 1000 рубли.

Плаќањето мора да се изврши до 15 јули годинава, во која е поднесена декларацијата. Неплаќање или задоцнето плаќање може да резултира со казни и казни.

Сопственикот може да биде ослободен од плаќање данок само ако долго време не добил кирија за станот од закупецот и може да го докаже овој факт.

Самовработување и изнајмување стан

Статусот на самовработен граѓанин ви овозможува да решите некои проблеми во прашањето за вработување.

Прво, поедноставено оданочување . Ова е даночен експеримент. во Москва, Московскиот регион, Татарстан и регионот Калуга. Граѓаните од овие региони можат да се регистрираат преку услугата „Мој данок“ и да платат 4% од износот на приходот. Известувањето е генерирано од истата Интернет услуга „Мој данок“. Износот се плаќа месечно. Нема потреба да поднесувате никакви декларации. Износот на приход годишно не треба да надминува 2,4 милиони рубли. Почетокот на експериментот покажа дека идејата не била неуспешна. Овој начин на плаќање за вашиот приход е удобен и економичен. Други региони на Русија веќе изразија желба да се приклучат на експериментот.

Второ, нема потреба да се регистрирате како индивидуален претприемач . Со пријавувањето како самовработен, граѓанинот ќе плаќа посебен данок на професионални приходи. Овие обврски се доволни за државата и нема потреба строго да се врзуваме за претприемачкиот пат. Се разбира, ако зборуваме за изнајмување на вашиот дом, кој се состои од 1-2 објекти. Доколку има голем број предмети, а туѓи предмети ќе бидат дадени за изнајмување (на пример, за изнајмување или недвижен имот под управување). Ова е чисто комерцијална активност. Не можете без IP сертификат.

За самовработените, даночните празници се предвидени до 31 декември 2019 година (клаузула 70, член 217 од Даночниот законик на Руската Федерација). Само треба да поднесете известување до територијалната Федерална даночна служба и да го наведете типот на повластена активност. За жал, изнајмувањето станови не е вклучено во видот на дејноста на самовработените лица, која е ослободена од плаќање даноци. На регионално ниво, властите по своја дискреција можат да ги одредат видовите на занимања кои ќе спаѓаат под преференцијален статус. Но, денес, ниту еден регион не вклучи станови за изнајмување во оваа листа.

Други видови на одговорност

Има случаи кога граѓаните издаваат неколку станови кои ги поседуваат одеднаш. Таквата активност се препознава како претприемничка. Затоа, пред издавање на станови, потребно е добиваат статус на индивидуален претприемач.Во спротивно, ќе има одговорност според административно (член 14.1 од Кодексот за административни прекршоци на Руската Федерација) или кривично (член 171 од Кривичниот законик на Руската Федерација) законодавство (во зависност од износот на приходот) за нелегални деловни активности .

Да појасниме дека ако зборуваме за еден стан, во пракса се смета дека оваа дејност не се однесува на комерцијална дејност. Ова е еден од видовите активности на самовработените граѓани.

Ако имате прашања во врска со темата на статијата, не двоумете се да ги прашате во коментарите. Ние дефинитивно ќе одговориме на сите ваши прашања во рок од неколку дена. Сепак, внимателно прочитајте ги сите прашања и одговори на статијата, ако има детален одговор на такво прашање, тогаш вашето прашање нема да биде објавено.

104 коментари