Кој може да издава нестанбени простории? Како правилно да изнајмите нестанбени простории? Ризици и други тешкотии

Издавам нестанбени простории во 2018 година - самостојно, документи, правила

Поединци во Русија можат да бидат сопственици на не само станбени простории, туку и нестанбени простории - оние што не се регистрирани во станбениот фонд на населба или град (клаузула 1 од член 213 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Затоа, сопствениците на овој вид недвижен имот можат да располагаат со него по сопствена дискреција, вклучително и да го изнајмуваат (клаузула 1, член 541 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Трансакциите за закуп на нестанбени простории, во кои учесници се цивили, се склучуваат според одредени правила, на многу начини слични на трансакциите со правни лица или индивидуални претприемачи.

Постојат општи правила, по кои можете ефективно и брзо да изнајмувате недвижен имот што не е дел од станбениот фонд.

Дополнително, постојат специфични карактеристики при бесплатно изнајмување не-станбени недвижности, или обратно, на поединец итн.

Да разгледаме, како пример, неколку варијанти на ситуации во кои е можно да се закупат нестанбени простории според вашите сопствени услови.

Врз основа на клаузула 1 од член 209 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, како и други правни стандарди, сопственикот, како поединец, може да издава недвижен имот што не е дел од станбениот фонд.

И за ова, тој не треба да стане индивидуален претприемач (во натамошниот текст како индивидуален претприемач) за легално да добива приход од издавање простории или нестанбена зграда или структура.

Ако сопственикот на имотот не користи редовна наемна работна сила, тогаш законот дозволува да не стане индивидуален претприемач (клаузули 1-4 од член 19 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Во исто време, сите договори кои се склучени од поединци при вакви трансакции за изнајмување правно ќе се сметаат како договори за GPC - од граѓанско-правна природа.

Тоа значи дека закупнината може прилично лесно да се утврди во согласност со договорното склучување на договорот за закуп.

Треба да се кажат уште неколку зборови за случајот кога физичко лице издава нестанбени простории на правно лице.

Тука е важно да се земат предвид следните точки во текстот на договорот, кои ќе влијаат на одделот за сметководство на претпријатието што вработува:

Мора да се наведат информации за објектот - точна адреса, локација, катастарски регистарски број, оперативни и технички информации (на пример, површина, број на катови, погодности за работа итн.).
Правните лица не треба да плаќаат ДДВ. лицето не се бара затоа што договорот е склучен не со друго претпријатие, туку со граѓанин.
Цената за изнајмување може да вклучува плаќања за комунални услуги. Ова е погодно за правилно сметководство на трошоците за претпријатието.
Формата на плаќање мора да биде наведена во договорот - безготовинско или со плаќање на средства во готово.
Правни лицето кое го плаќа поединецот плаќањето на лице за привремено користење на неговиот имот е исто така даночен обврзник под персонален данок на доход (клаузула 1 од член 226 од Даночниот законик на Руската Федерација). Затоа, едно претпријатие може самостојно да пренесе 13% на даночна организација за оваа трансакција.

Благодарение на современиот платен систем, правните лица можат да плаќаат со физички лица кои користат безготовински плаќања.

Само треба во договорот да ги наведете банкарските податоци на сметките, пластичната картичка на поединецот, каде што закупецот ќе ја префрли таксата за користење на недвижниот имот на граѓанинот-закуподавач.

Забелешка! Ако правно лице склучило договор за закуп на нестанбени простории во сопственост на физичко лице, и ако второто станува индивидуален претприемач во средината на периодот на важност на таквиот договор, тогаш правното лице. од лицето нема да се бара да плати данок од 13% на трансакцијата. Таму системот на оданочување ќе се спроведува според друга шема.

Дали е можно да се земе физички? лице

Правно лице или индивидуален претприемач кој е сопственик на нестанбени простории има целосно право да го изнајмува на поединец. Нема законски забрани во овој поглед. Во овој случај, најдобро е да се фокусирате на уметноста. 606-670 Граѓански законик на Руската Федерација.

Договорот за закуп ќе треба да наведе:

Правен код на ОКВЕД лица (70.20.2);
времетраење на договорот;
лични податоци на поединци лица;
целосни карактеристики на просториите;
катастарски број на објектот;
износ на закупнина;
постапката закупецот (поединецот) да плати такси за користење на просториите на сопственикот (правно лице);
наведете детали и посебни аспекти на изнајмувањето (правила, работни процедури, можност за поправки итн.).

Во принцип, истото се случува при завршување на трансакција со индивидуален претприемач и поединец. Само наместо повелба и потврда од Единствениот државен регистар на правни лица, индивидуален бизнисмен доставува потврда за обединета држава регистар на претприемачи до нотар за да заврши трансакција.

Дали е можно бесплатно

Во руското законодавство, не постои принуда сопствениците на нестанбени простории да го изнајмуваат својот имот без неуспех за плаќање. Ова е право на сопственикот, а не негова обврска пред законот.

Затоа, бесплатната трансакција е исто толку можна како и платената, и покрај клаузулата 1 од член 540 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во која се вели дека закупецот се обврзува да плати за услугата за изнајмување на сопственикот на имотот.

Во овој напис можете да видите примерок од договор за закуп за нестанбени простории помеѓу поединци.

Со агентите можете да го изнајмите вашиот имот многу побрзо и поефикасно. Тие наоѓаат купувач за услуги за изнајмување побрзо отколку што беше модерно да се направи самостојно.

Документација

Целокупната постапка за запишување закуп на нестанбени простории се одвива само преку склучување на посебен договор со негово заверување на нотар. Затоа, треба однапред да се пријавите за трансакција кај нотар доколку веќе сте нашле купувач за услугите.

Кога сопственикот ќе подготви сам пакет документи за да ја заврши трансакцијата, тогаш ќе му требаат следниве документи:

граѓански пасош, доколку е физичко лице;
потврда за регистрација на правно лице, доколку се работи за претпријатие;

насловна документација за не-станбен недвижен имот - потврда од Единствениот државен регистар на недвижности, договор за купопродажба и сл.;

техничка документација за недвижен имот;
полномошно, доколку има претставници на страните вклучени во трансакцијата;
согласност од брачниот другар, доколку закуподавачот е физичко лице. лицето и имотот се во заедничка сопственост за време на бракот;
дозвола од банката доколку имотот е преземен со хипотека или друг договор.

Покрај горенаведените трудови што им припаѓаат на правните лица, има и барања тие да достават и голем број други документи. Тоа се финансиски извештаи, составна документација, полномошно за застапник итн.

Во случај кога HOA закупува нестанбени простории, зборуваме и за правно лице.

Ваквите партнерства се засноваат на нивната составна документација, составена со учество на жител на куќата (куќите). Таквите општества имаат право да располагаат со нестанбени области во сопственост на Партнерството.

Нема потреба да го регистрирате склучениот договор за закуп во Комората за регистрација (Rosreestr, EGRN - Единствен државен регистар на недвижности) доколку:

рокот на договорот е определен да биде помал од 12 месеци;
Во договорот воопшто не е наведен рок.

Во спротивно, кога рокот на важност на договорот е одреден повеќе од 12 месеци, тогаш регистрацијата на таков договор во Единствениот државен регистар на недвижности е задолжителна.

Самостојно

Пред да извршите трансакција за закуп на не-станбени недвижности, прво треба да разберете што ќе се користи од закупецот (закупецот) и за каква цел ќе се користи.

Можни опции за намената при изнајмување нестанбени простории:

за магацин;
како производствена работилница;
користење на просториите како канцеларија;
трговски област (точка);
за давање услуги (трговија со услуги);
како гаража;
за чување животни, птици, одгледување растенија;
за лична употреба (на пример, како складиште за складирање на разни работи, алатки, опрема) и друго.

Покрај намената, се посветува внимание на површината, големината и распоредот на нестанбените простории. На формирањето на цената на закупнината значително влијае квадратурата на просторот што му е даден на закупецот.

Локацијата на објектот влијае на практичноста на производствените одлуки, планови, распореди и многу повеќе. Затоа, треба да барате иден закупец според видот и намената на имотот.

Општо земено, постапката за самостојно издавање под закуп на нестанбени простории или зграда или структура се состои од следниов алгоритам на дејства:

Подготовка и средување на документите и документите на сопственикот за самиот имот.
Прелиминарна пресметка на трошоците за изнајмување.
Креирање на рекламна кампања.
Објавувајте огласи на Интернет или самите ги објавувате на огласни табли низ градот.
Примање повици од потенцијални станари.
Поставување состаноци и вербален договор за договорот.
Закажете состанок кај нотар.
Направи договор.
Регистрација на договорот во Комората за регистрација (ако тоа е предвидено со закон во конкретен поединечен случај).
Издавање на клучеви од нестанбени простории на закупецот и поврзана документација (на пример, акт за прифаќање и пренос на имот што се наоѓа во просториите).

За да ги пресметате трошоците за кирија, можете да поканите специјален експерт проценител кој може да пресмета сè земајќи ги предвид тековните пазарни услови, па дури и земајќи ги предвид предвидувањата за годината што следи.

Таквите услуги, се разбира, не се бесплатни, па не секој сопственик на имот може да одлучи за нив. Но, таквата проценка му овозможува на сопственикот на имотот да има при рака извештаи од стручни пресметки.

Со таква хартија, на сопственикот ќе му биде полесно да се пазари со идните станари при одредувањето на цените за услугите за изнајмување.

Без оглед на целта на закупот на нестанбени простории - преку Realtor или поединечно, секогаш треба прво да се консултирате со адвокат или нотар за целосниот пакет документи за завршување на трансакцијата.

Ваквите консултации обично се бесплатни и може да се добијат или по телефон или на веб-локација за правни услуги. Треба да обрнете внимание на целта на користење на просториите, тогаш ќе биде полесно да се најде закупец.

Не мала важност е потребата да се плати данок - тука не е важно, физички. физичко или правно лице лицето е сопственик на просторот - должно е да уплати 13% од приходот во државната каса преку даночната служба.

Прочитајте за изготвување договор за закуп за нестанбени простории за период од повеќе од една година овде.

Регистрацијата на договор за закуп за нестанбени простории се дискутира на оваа страница.

Извор: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Не знаете како да изнајмите комерцијален недвижен имот? Сè за тоа како да го направите тоа сами и брзо

Канцеларии, магацини, индустриски и простории за слободна употреба - сите овие видови објекти се барани кај претприемачите кои имаат сопствен бизнис или штотуку започнуваат бизнис.

За да се осигураат дека комерцијалните простории не седат само без работа, нивните сопственици често одлучуваат да ги изнајмат. Како брзо да пронајдете клиент, да склучите договор со него, како и сè за условите за изнајмување нестанбени простории во нашата статија.

Почитувани читатели! Нашите написи зборуваат за типични начини за решавање на правните прашања, но секој случај е единствен.

Ако сакате да дознаете како да го решите вашиот конкретен проблем, ве молиме користете го формуларот за онлајн консултант од десната страна или јавете се. Брзо е и!

Како да изнајмите комерцијален недвижен имот?

Издавањето на комерцијален имот не е тешко, и што е најважно, профитабилно.Со правилен пристап и познавање на главните фази на процесот, склучувањето договор нема да биде тешко.

Најважно е да се одлучи за цената, да се најде клиент и правилно да се состави договорот.

Ајде да ги разгледаме сите фази на трансакцијата.

Одредување на трошоците

При самостојно спроведување на трансакција, определувањето на цената на киријата често не е објективно.

Секој сопственик сака да ја добие најголемата корист.

Но, превисоката цена може да ги исплаши потенцијалните станари, а прениската цена може да предизвика сомнеж. Вообичаено, сопствениците се обраќаат до специјалисти - Realtor или проценител - за проценка на вредноста.

Како сами да изнајмите нестанбени простории? Можете да го направите тоа без помош од професионалци.За да ја одредите цената сами, треба да проучите слични понуди од конкурентите. Ова ќе овозможи да се разбере општата ситуација на пазарот на комерцијални недвижности и правилно да се проценат вашите простории.

ВАЖНО:Закупецот изнајмува комерцијален имот со цел да генерира приход, па при проценката на трошоците важно е да се земе предвид приближната можна добивка што може да ја добие.

Цената е под влијание на фактори како што се:

квадрат;
распоред;
состојба на поправка;
достапност на мебел, интернет и друга опрема;
локација;
достапност на паркинг;
пристапност за деловни клиенти;
пропустливост.

Откако ќе ги земете предвид овие точки и ќе ги следите понудите на конкурентите, можете објективно да го оцените вашиот имот.

Пребарајте клиент

Издавањето на комерцијални недвижности под закуп од сопственикот вклучува пребарување на потенцијални станари.

Пред да го направите ова, треба да направите комерцијална понуда или реклама.

Мора детално да ги наведе сите карактеристики на имотот: површина, под, локација, инфраструктура, техничка состојба и опрема. Подобро е да се фокусира вниманието во рекламата на предностите.

Во исто време, важно е да се наведат недостатоците на просторијата, така што при гледање не се ставате во непријатна положба и не го исплашувате клиентот.

Ајде внимателно да ги разгледаме начините за наоѓање потенцијални станари.

Пребарување по пријатели.Најлесен начин да најдете личност заинтересирана за вашиот предлог е да ги прашате пријателите и роднините. Честопати, сопствениците на имот се движат во деловни кругови, што значи дека ова ја поедноставува задачата за брзо издавање на нивниот имот.
Поставување оглас на специјализирани интернет ресурси, на пример, Avito. Предноста на овој метод е што вашиот предлог ќе го видат стотици, па дури и илјадници заинтересирани страни. За да најдете закупец што е можно поскоро, ќе треба да напишете добар, детален оглас, опишувајќи ги сите добрите и лошите страни на просториите.
Огласот мора да биде придружен со неколку фотографии.

Ова ќе му олесни на потенцијалниот клиент да одлучи дали вреди да се размисли или не.
Испраќање понуда по е-пошта.Баровите, рестораните, продавниците, салоните и другите организации и установи често бараат простории за преместување или отворање на друга локација. Можете да ги дознаете адресите на е-пошта на сопствениците на бизниси кои можеби ќе бидат заинтересирани на официјалните веб-страници на нивните компании.

Презентација и потпишување на документот

Правилната презентација на вашиот имот е клучот за брзо склучување договор.

Кога ги прикажувате просториите, обидете се да кажете повеќе информации за тоа, фокусирајќи се на предностите и можниот профит што предметот ќе му го донесе на клиентот.

Склучувањето договор е последниот, но најважен и најодговорен чекор во трансакцијата. Правилно составен и извршен документ ќе го заштити сопственикот од бескрупулозниот закупец. Што треба да се вклучи во него:

лични податоци на закупецот и сопственикот;
адреса, област и технички спецификации;
податоци за регистрација;
рок;
износот на плаќањето и постапката за негово пренесување;

ВАЖНО:Според законот, сопственикот нема право да ја зголемува таксата повеќе од еднаш годишно. Затоа, договорот мора да го наведе максималниот износ на можното зголемување на киријата и периодот во кој закупецот ќе биде известен за ова.

Важно е во документот детално да се опишат правата и обврските на страните и да се наведе природата на одговорноста за прекршување на секоја клаузула. Би било корисно да се дополни договорот со попис на имотот достапен во просториите. По раскинувањето на договорот, сопственикот ќе може да добие паричен надомест доколку мебелот или опремата биле оштетени од закупецот.

Најбрзите начини за изнајмување нестанбени простории

Како брзо да изнајмите комерцијален недвижен имот?

За оние кои не сакаат да трошат лично време во потрага по клиенти, преговори и прикажувања, подобро е да контактираат со Realtor.

Тој ќе го процени имотот, ќе ја одреди точната пазарна вредност, ќе направи атрактивни фотографии, ќе подготви компетентен оглас и сам ќе го претстави вашиот имот.

Сепак, дури и работата со агенти има свои нијанси.По правило, агентите работат за провизија од износот на изнајмувањето или продажбата на недвижен имот.

Надоместокот, во форма на процент, обично се зема од апликантите, а не од сопствениците.

Сепак, не секој апликант ќе биде подготвен да соработува со агент кој ќе треба да плати пари.

Затоа, доколку сопственикот итно треба да најде закупец, тој може сам да ја плати провизијата. Ова често се практикува доколку сопственикот има многу имоти или сака да изнајмува луксузни недвижности.

Парите платени на агентот нема да одат само во неговиот џеб, туку и за потребните трошоци - фотографии, видео презентации, реклами и сл.

Друг брз начин да изнајмите нестанбена зграда или канцеларија е да ги намалите трошоците.Во исто време, не е неопходно да се издава речиси ништо, доволно е да се намали плаќањето за 10%. Тогаш вашата понуда ќе биде конкурентна.

Периодите на изнајмување

Важна точка е периодот на важност на договорот за закуп за нестанбени простории. Доаѓа во три вида.

Долгорочно- година или повеќе.
Кратко- помалку од една година.
За недефиниран период.

Според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, член 610, клаузула 2, ако во договорот не е наведен период, тогаш се смета дека е склучен на неопределен период. Во овој случај, секоја страна има право да го раскине во секое време, давајќи известување од три месеци за својата одлука.

Се склучува краткорочен договор за период не повеќе од една година. Како да се обнови договорот за закуп за нестанбени простории? Продолжувањето се случува автоматски на неопределен период доколку двете страни се задоволни со се.

Во овој случај не е потребно повторно склучување на договорот. Во некои случаи, сопственикот може да инсистира на нов документ за промена на условите или плаќањето. Ова е можно само со согласност на закупецот.

Долгорочниот договор е предмет на регистрација во Федералниот резервен систем.Продолжувањето на таков договор за закуп за нестанбени простории се случува на ист начин како и краткорочниот - автоматски, со исти услови, права и обврски на страните или се склучува нов документ со изменети барања.

Предвремено раскинување на договор за закуп на одреден период е можно и од страна на сопственикот и од страна на закупецот.

Ваквите прашања се решаваат на суд или со заеднички договор на двете лица.

Познавањето на важните нијанси и можности при закуп на комерцијални недвижности ќе ви помогне да склучите профитабилен и безбеден договор кој носи редовен пасивен приход.

Закупот на нестанбени простории има одредени специфики, чие непознавање може да предизвика неуспешна трансакција. Која е особеноста на пуштање во работа на нестанбена зграда, како правилно да се потпише договорот и кои нијанси на овој процес вреди да се запамети - ќе разгледаме понатаму.

Законодавството не воспоставува точен концепт врз основа на кој би можело да се утврди на која категорија припаѓа недвижен имот, меѓутоа, постојат одредени карактеристики со кои можете да се движите во статусот на просториите.

Внимание! Според одредбите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација, нестанбените простории се посебна зграда со точно дефинирани и посебни делови, кои не можат да се користат како домување.

Исто така, вреди да се напомене дека во законодавството постои такво нешто како намена. Секој вид нестанбен недвижен имот може да се користи само за целите предвидени со неговиот статус.

На пример, просториите наменети за канцеларии не можат да се користат како работилница за производство на одредени производи. За да поставите производство во таква зграда, прво мора повторно да го опремите и да ја промените неговата намена.

Намена на просториите

Значи, закупот на просториите мора да започне со утврдување на целите за кои закупецот планира да го користи имотот.

Намена на нестанбена зграда

Законот строго забранува користење на станбени згради како комерцијални. Прекршувањето на ова барање може да резултира со доведување на сопственикот и закупецот на административна одговорност, и затоа е во интерес на двете страни прво да се разјасни законитоста на планираниот закуп.

Важно! Сопственикот треба да дознае од закупецот за кои цели сака да ги изнајми просториите и да го запише наведениот тип на работа во договорот.

Закупецот дефинитивно треба да ја провери документацијата за просториите. Доста често, намената е означена при регистрација на недвижен имот во Катастарската комора.

Документот ја одредува точната цел на имотот, на пример, простории за:

аптека;
продавница;
канцеларија;
центар за деца.

Особено, таквите мерки се преземаат за нестанбени простории во станбени згради. Прекршувањето на утврдените ограничувања е строго забрането со закон.

Универзални простории

Исто така во нестанбениот фонд има недвижен имот кој нема точно одредена намена, па затоа може да се користи за различни намени.

Изнајмувањето нестанбени простории од овој тип е многу поедноставно, сепак, важно е да се земе предвид дека просториите мора да се усогласат со санитарните и противпожарните стандарди за наведениот тип на активност.

Карактеристики на овој тип на недвижен имот:

тоа е значително поскапо од просториите со одредена намена;
законот ви дозволува да го изнајмите овој имот според договор за подзакуп;
во некои случаи, користењето на просториите може да биде невозможно поради неусогласеност на зградата со барањата утврдени со закон.

Пред да потпишете договор, прво треба да разјасните дали просториите се погодни за развој на бизнис таму.

Придобивки од изнајмување

Изнајмувањето е многу попрофитабилно и за станарите и за сопствениците. Со потпишување на долгорочен договор со физичко или правно лице, сопственикот ќе може долго време да добива стабилен приход од својот имот.

ПРОЧИТАЈТЕ ИСТО:

Кога може да се врши реновирање во стан?

Станарите ги забележуваат следните предности на изнајмувањето:

Економија. Нема потреба да се инвестира огромна сума во недвижен имот еднократно (ова особено важи за почетните претприемачи кои немаат можност да купат зграда).
Едноставност на дизајнот. За да го ставите имотот во функција, само треба да потпишете договор за закуп.
Можност за промена на зграда. Последователно, закупецот може лесно да изнајми друг простор по подобра цена, со погодна локација или поголема површина. Во овој случај, нема да треба да се мачите со наоѓање купувачи за недвижен имот, продажба итн.

Заедно со развојот на претприемништвото, изнајмувањето на недвижности станува се поактуелно секоја година. Како што покажува практиката, нестанбените простории ретко остануваат на пазарот, а сопствениците имаат добар приход од сопствениот имот.

Специфики за изнајмување

Пред да изнајмите нестанбени простории, неопходно е да се земат предвид следниве карактеристики на овој процес:

Закуподавачот може да биде или физичко или правно лице.
Само целосниот сопственик или овластен претставник (со заверено полномошно) може да издава зграда.
Кога издава недвижен имот, сопственикот е должен да плати данок од 13% од примениот приход.
За да се обезбеди зграда за изнајмување за период до 1 година, не е потребна регистрација на индивидуален претприемач.

Кога издавате недвижен имот за период од 1 година или повеќе, потребно е:

регистрирајте се како индивидуален претприемач;
регистрирајте го договорот во Rosreestr.

Внимание! Доколку се прекршат горенаведените барања, сопственикот може да биде подложен на кривична одговорност (апсење за 6 месеци, парична казна од 300.000 рубли или 480 часа општествено корисна работа) или административна одговорност (парична казна од 500 до 2.000 рубли).

Постапка за изнајмување

Структурата на давање под закуп на нестанбени простории е слична на стандардната процедура за давање под закуп на станбени простории. Тоа вклучува наоѓање закупец, потпишување договор со него и регистрирање на трансакцијата кај релевантните органи. Значи, ајде внимателно да ја разгледаме секоја од фазите:

Побарајте закупец

Како сами да изнајмите нестанбени простории? - едноставно е. Постојат следниве ефективни методи за рекламирање:

Поднесување оглас на интернет страници;
поставување огласи во локални весници и билборди;
направи комерцијален билтен до локални претприемачи;
поставете банер за изнајмување во самите простории

Важно! Ако зградата е голема и наменета за неколку станари, тогаш вреди да се создаде тематска веб-страница со висококвалитетни фотографии и информации за моменталната понуда.

Издавањето нестанбени простории од поединец со помош на приватни канцеларии за недвижности е многу полесно и побрзо, но оваа услуга обично се плаќа и затоа не е особено профитабилна. Ако немате време сами да барате станари, вреди да изберете добри агенти.

Вистинските професионалци ги имаат следниве карактеристики:

искуство во оваа област;
добра репутација и позитивни препораки од клиентите;
присуство на база на клиенти.

ПРОЧИТАЈТЕ ИСТО:

Како да регистрирате стан за малолетно дете?

Брзината на наоѓање закупец зависи од многу фактори, но пред сè зависи од тоа дали имотот одговара на одредената цена.

Изнајмување

Една од главните задачи при издавање на простории е да се наведе соодветна цена за имотот. Постојат многу фактори кои треба да се земат предвид за да се одреди соодветната цена.

Особено, треба да обрнете внимание на:

површина на просторијата;
целта наведена во документите;
локација
достапност на комуникации;
достапност на транспортна размена;
приближната цена на слични згради на пазарот на недвижности.

За да го изнајмите имотот што е можно побрзо, треба да одредите цена малку пониска од оние наведени од другите сопственици.

Можете да ја одредите соодветната цена за изнајмување на следниве начини:

самостојно да го проучува тековниот пазар и да ја одреди цената;
нарачајте проценка од специјализиран проценител;
нарачајте определување цена од Realtor.

Внимание! Доста често, сопствениците на имот, не фокусирајќи се на тековните цени, ги потценуваат трошоците, а со тоа го прават нивниот приход значително помал. За да се избегне ова, подобро е да побарате помош од специјалист.

Договор за закуп: правила за составување

Како такви, поединечните барања за договор за закуп на нестанбени простории не се утврдени со закон, и затоа закупот на простории од овој тип се јавува според редовен договор за закуп.

Договорот мора да наведе:

Предмет на договорот. Овој дел содржи информации за идентификација на зградата (лична сметка, технички податоци, број на катастарски пасош итн.).
Период на изнајмување. Можете да наведете одреден период од 1-2 години или да склучите договор на неопределен период. Во вториот случај, неопходно е да се наведат условите за раскинување на трансакцијата.
Услови за трансакција. Овој дел ги специфицира правата и обврските на двете страни. Исто така, неопходно е да се внесат информации за намената на зградата и нејзината последователна употреба од страна на закупецот.
Трошоци и постапка на плаќање. Важно е трошокот да се внесе со бројки и зборови, а исто така да се наведе за кој период е трошокот. Пример, 30.000 рубли (триесет илјади рубли) за 1 месец. Исто така, се препорачува да се наведе начинот на плаќање, на пример, од закупецот се бара да префрли пари на 25-ти на следниот број на лична сметка.
Детали за двете страни. Важно е да се внесат личните податоци на учесниците во трансакцијата, а исто така да се наведат составните информации на компанијата (ако правно лице е вклучено во трансакцијата).

Внимание! Доколку договорот не го означува рокот на трансакцијата, тој автоматски ќе биде признаен како неограничен.

Регистрација на договорот

Доколку трансакцијата е склучена за период од 11 месеци (до 1 година), тогаш договорот ќе се смета за валиден по потпишувањето. Што се однесува до трансакциите кои траат 1 година или повеќе, тие мора да бидат регистрирани во Rosreestr.

Кога поднесувате апликација, мора да го доставите и следниот пакет документи:

документ за идентификација;
насловни документи за просториите;
изјава;
техничка документација за недвижен имот;
договор со прилози;
потврда за плаќање на државна должност.

Горенаведената листа може да биде дополнета со други документи.

По прифаќањето на апликацијата, на барателот му се дава потврда за документите. Пријавувањето е завршено во рок од 5-10 работни дена.

Ризици за сопственикот

Издавањето нестанбени простории има одредени ризици за сопственикот на имотот. Во повеќето случаи, тие се поврзани со изнајмување на зграда на бескрупулозниот станар.

Купувањето простории за бизнис во почетната фаза на неговото создавање може да биде проблематично. Затоа претприемачите претпочитаат да изнајмуваат недвижен имот. Ова ви овозможува да ги намалите еднократните трошоци. Сепак изнајмување на нестанбени просториие поврзан со голем број карактеристики кои го разликуваат процесот од класичниот. Ова води до цела листа на прашања, неможност за брзо решавање што предизвикува одложување на почетокот на активностите.

Доколку правно или физичко лице сака да ги избегне и што е можно повеќе да го забрза процесот на издавање на нестанбени недвижности, постапката треба да започне со анализа на тековните информации на темата. Понатаму ќе зборуваме за постапката за извршување на дејствијата, карактеристиките што се надредени на постапката во зависност од статусот на закупецот и закуподавачот, како и особеностите на оданочувањето.

Дали поединците треба да се регистрираат како индивидуални претприемачи за да изнајмат нестанбени простории?

Правото на сопственост на станбен имот е резервирано за поединци во членовите 131 и 213 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Лицето кое е признаено како сопственик на недвижен имот има право да располага со него и да го користи по сопствена дискреција. Слична можност е фиксирана во член 209 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Покрај тоа, секој граѓанин има можност да издава нестанбени простории. Правилото се рефлектира во член 608 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Поединецот може да го оствари своето право да издава не-станбен недвижен имот. Меѓутоа, членовите од законот не обврзуваат да се регистрирате како индивидуален претприемач. Сепак, едно лице се занимава со претприемничка активност со изнајмување недвижен имот, тој ќе треба да отвори индивидуален претприемач.

Кога е невозможно да се избегне отворање приватно претпријатие?

Поединците можат да почнат да вршат претприемачки активности само откако ќе ја поминат соодветната регистрација и ќе добијат статус на индивидуален претприемач. Но, законот не го обврзува граѓанинот да стане правно лице. Слично правило се рефлектира во член 23 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Голем број карактеристики ја разликуваат претприемничката активност од другите манипулации.

Која вклучува:

има стабилни врски со закупецот на имотот;
во одреден период, трансакциите се вршат редовно;
едно лице води евиденција за склучените трансакции и завршените операции;
имотот е купен специјално за трансакции;
едно лице има редовни приходи од користење на недвижен имот.

За да може процесот на давање под закуп на недвижен имот да се препознае како деловна активност и да доведе до потреба од регистрирање како индивидуален претприемач, мора да се докаже дека сите трансакции се склучени со цел да се генерира постојан приход.

На пример, потврда може да биде потпишување на договор за закуп за една година или повеќе, како и склучување трансакции со истите организации. Во оваа ситуација, ќе биде потребна регистрација како индивидуален претприемач.

Што се случува ако не се регистрирате како индивидуален претприемач?

Доколку некое лице ги прекрши членовите од законот и почне да врши деловни активности без регистрација, против него ќе биде поведена правна постапка. Граѓанинот може да биде доведен до административна или кривична одговорност.

За него може да се примени една од следниве казни:

парична казна од 500-2000 рубли (член 14.1 од Кодексот за административни прекршоци на Руската Федерација);
парична казна до 300.000 рубли (член 171 од Кривичниот законик на Руската Федерација);
вклучување во задолжителна работа во траење од 480 часа (член 171 од Кривичниот законик на Руската Федерација);
апсење до шест месеци (член 171 од Кривичниот законик на Руската Федерација);
парична казна во износ од приход за 2 години (член 171 од Кривичниот законик на Руската Федерација).

Како се склучува договор со правни и физички лица?

Во руското законодавство не постои правило кое го регулира изнајмувањето на нестанбени простории од поединец. При изготвување договор, неопходно е да се потпрете на одредбите од Поглавје 34 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Регулаторниот правен акт содржи општи информации за давање имот под кирија.

Членот 606 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација рефлектира дека сопственикот, кој не е правно лице, е должен да пренесе нестанбен недвижен имот на закупецот на привремена употреба и поседување по одредена исплата.

Договорот за закуп е составен во согласност со стандардите содржани во членовите 434 и 609 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Од страните во договорот се бара да го состават документот во писмена форма. Готовиот труд е потпишан од секоја страна.

Договорот мора да содржи задолжителни информации, кои вклучуваат:

податоци за правни и физички лица;
информации за објектот;
услови за користење на недвижен имот;
износ на закупнина.

Страните имаат право изречно да наведат за кој период е склучен договорот. Доколку недостасуваат такви информации, се смета дека имотот е даден под закуп на неопределен период.

Слично правило е запишано во член 610 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Текстот на договорот мора да го наведе кодот OKVED. Доколку се издаваат простории, се користи шифра 70.20.2. Правилото е релевантно само ако зборуваме за нестанбени простории. Кога ги пополнувате карактеристиките на предметот во договорот, мора да бидете внимателни.

Документот мора да ги одразува следните информации:

инвентарен број на просториите;
точна адреса што го означува подот и локацијата на просториите на неа;
цел (на пример, канцеларија, магацин, итн.);
Името на собата;
област на недвижен имот.

Во согласност со член 609 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, договорот се смета за официјално склучен само откако ќе биде регистриран во Rosreestr. Доколку трансакцијата е склучена за период помал од 1 година, регистрацијата не е потребна. Договорот може да се состави во која било форма. Слично правило важи и за продолжување на договорот за истиот период.

За да се подложите на државна регистрација, ќе треба да подготвите пакет документи. Тоа треба да вклучува:

апликација што може да се добие од нотар или друг специјалист вклучен во добивањето на потребните документи;
договорот и сите прилози кон него;
пасоши на поединци на трансакцијата;
чек за плаќање државна должност
друга документација доколку има потреба да се обезбеди.

Како се врши оданочувањето?

Ако имотот произведува приход, тој се оданочува. Времето на депонирање средства и постапката за извршување на плаќањата директно зависи од статусот на даночниот обврзник. Доколку пресметката се врши според поедноставен даночен систем со дополнителни придонеси за осигурување, износот на одбитоците кон државата ќе биде 6% од износот на киријата. Слично правило важи и за индивидуални претприемачи. Со откривање дали поединецот може да ги изнајми просториите, ќе може да се открие дека постои таква можност. Но, граѓанинот ќе треба да плати 13% персонален данок со еднократна исплата. Правилата се рефлектираат во член 208 од Даночниот законик на Руската Федерација. Доколку некој граѓанин избегне плаќање данок, ќе одговара кривична или административна парична казна.

Доколку закуподавачот е организација

Правно лице може да издава и недвижен имот. Во согласност со членовите 209, 213 и 608 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, организациите имаат исто право да поседуваат, користат и располагаат со сопствен имот како и поединци. Сепак, законот не наметнува ограничувања за бројот на објекти во сопственост на правно лице. Слично правило се рефлектира во член 213 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Ако просториите се изнајмени од правно лице, договорот е склучен во согласност со членовите 606 и 670 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Во овој случај, документот мора да го наведе кодот OKVED 70.20.2.

Договорот со правно лице мора да се состави во писмена форма. Не е важно за кој период е обезбеден имотот.

Договорот мора да содржи и задолжителни информации, кои вклучуваат:

карактеристики на просториите;
информации за правни и физички лица кои се појавуваат во договорот;
изнајмување;
карактеристики на користење на простории и поправки;
потписи на страните во трансакцијата.

Доколку рокот на закупот не е наведен во договорот, се смета дека е склучен на неопределено време. Ова правило е вградено во член 610 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Договорот и сите анекси кон него, исто така, мора да бидат регистрирани во Rosreestr ако не-станбениот недвижен имот е изнајмен за период од повеќе од 1 календарска година.

За да може овластеното тело да се согласи да изврши регистрација, претставникот на правното лице ќе треба да ги подготви следните документи:

апликација пополнета во согласност со правилата;
пополнет и потпишан договор, како и негов анекс;
катастарски пасош за недвижности;
трудови со кои се потврдува правниот статус на организацијата;
документи со кои се потврдува фактот за плаќање на државната должност;
дополнителни документи, доколку е потребно.

Доколку закуподавачот е физичко лице

Ако поединецот делува како закуподавач, процесот на составување договор и спецификите на трансакцијата се менуваат. Значи, документот мора да ја наведе адресата и карактеристиките на просториите. Во овој случај, насочените плаќања нема да подлежат на ДДВ. Вклучува и сметки за комунални услуги.

Лицето кое изнајмува комерцијален простор може да ја уплати таксата на банкарската сметка на поединецот или да ја обезбеди во готово.

Промените за изнајмување мора да се направат во согласност со сегашното законодавство. Членот 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува дека прилагодувањата на износот на плаќањето треба да се случуваат не повеќе од еднаш годишно. Ако договорот е склучен повеќе од една година, документот мора да биде регистриран во територијалната поделба на Rosreestr.

Многу луѓе имаат различни нестанбени имоти кои не се користат за никаква намена. Најдобрата опција е да ги изнајмите, бидејќи во такви услови се обезбедува постојан и висок приход. За да го направите ова, сопственикот може да дејствува како поединец, индивидуален претприемач или сопственик на бизнис. Постапката за закуп на нестанбени простории мора да се спроведе компетентно, за што се склучуваат официјални договори со станарите. Се зема предвид потребата за плаќање даноци на примениот приход.

Правила за давање предмети за изнајмување

Многу сопственици на имот го користат овој вид на активност. Изнајмувањето нестанбени простории ви овозможува да добивате високи пасивни приходи. Во овој случај, закуподавачот може да биде:

поединец кој е директен сопственик на имотот, затоа мора да има официјални документи за овој имот;
Индивидуален претприемач специјално регистриран во Федералната даночна служба за да ја спроведе оваа активност, а обично претприемачите избираат поедноставен даночен систем, PSN или UTII за плаќање даноци, бидејќи преку употреба на поедноставени режими нема да биде тешко да се пресмета и плати данок, како како и да поднесе декларација;
компанија претставена од правно лице и претпријатија, како индивидуални претприемачи, можат да користат поедноставени системи за пресметување данок.

При изготвување договор, кој било од горенаведените сопственици зема предвид различни нијанси. Ако изнајмувањето на нестанбени простории се врши без официјална регистрација и регистрација на приход кај Федералната даночна служба, тогаш ова е незаконска активност за која одговараат сопствениците на просториите.

Правила за издавање на објекти од страна на физички лица

Приватните граѓани можат да поседуваат различни недвижнини. Тие се користат за различни намени, како што се:

создавање канцеларија;
организација на магацин;
формирање на производствено претпријатие;
создавање на продавници.

Граѓанинот може да дејствува како страна на договорот за закуп. Луѓето мора да бидат директни сопственици на предмети, затоа од нив се бара да имаат соодветни документи за сопственост и извод од Единствениот државен регистар на недвижности. Спецификите на давање под закуп нестанбени простории од поединец го вклучуваат следново:

граѓаните мора однапред да направат запис во Rosreestr дека постојните простории се нестанбен имот, а техничките и катастарските параметри мора дополнително да се наведат;
ако просториите не се регистрирани во катастарскиот регистар или се нерегистрирани, тогаш не е дозволено официјално да се пренесе на употреба од други лица;
предавањето на предмет на употреба на фирми или други граѓани е имотна трансакција, затоа со сопственикот мора да се склучи граѓански договор;
За да може документацијата да се формализира официјално и правилно, договорот се составува исклучиво во писмена форма, по што се заверува кај нотар и се регистрира во Rosreestr.

Честопати се склопува договор за период не подолг од една година. Во такви услови, нема потреба да го регистрирате документот со Rosreestr.

Кои документи се потребни од физичко лице за да склучи трансакција?

Доколку нестанбените простории се под закуп од физичко лице, граѓанинот мора однапред да подготви одредена документација. Ова ги вклучува следните трудови:

пасош на граѓанинот кој е сопственик на просториите;
потврда за сопственост, која може да се замени со нов извадок од Единствениот државен регистар на недвижности, кој го означува директниот сопственик на објектот;
технички сертификат;
други технички документи издадени на сопственикот од вработени во ОТИ;
извадок од Rosreestr кој потврдува дека имотот нема никакви оптоварувања претставени со апсење, залог или други ограничувања.

Дозволено е да се привлече претставник за учество во трансакцијата, но тој мора да има заверено полномошно.

Дали даноците плаќаат поединци?

Доста често, граѓаните кои поседуваат недвижен имот го користат овој вид на активност за да заработат пари. Изнајмувањето нестанбени простории им носи на луѓето прилично значителен пасивен приход.

Ако договорот е регистриран во Rosreestr, тогаш информациите од оваа институција се испраќаат до најблиската филијала на Федералната даночна служба за да се евидентираат приходите на граѓаните. Затоа, изнајмување физички лицата од нестанбени простории бараат пресметка и плаќање на данок на доход.

За да го направите ова, мора годишно да поднесувате декларација 3-NDFL до Федералната даночна служба, која ги означува сите приходи на граѓанинот од изнајмување на имотот. Дополнително, овој документ го дава точниот износ на персоналниот данок на доход. Затоа, ќе треба да платите 13% од добиените износи. Поради ваквото големо даночно оптоварување, граѓаните често претпочитаат да регистрираат индивидуален претприемач или да отворат компанија со цел значително да го намалат износот на данокот, бидејќи при користење на поедноставени режими, износот на данокот може да се намали на 6% од целиот приход.

Нијанси за индивидуални претприемачи

Многу граѓани кои се сопственици на недвижен имот што претпочитаат да ги изнајмуваат специјално отвораат индивидуални претприемачи за овие цели. Во овој случај, тие можат да користат поедноставени режими при пресметување на износот на данокот. Закупот на нестанбени простории на индивидуални претприемачи ги зема предвид следните нијанси:

склучувањето договор со станарите мора да се запише во официјален договор, во кој се наведува времетраењето на договорот, карактеристиките на имотот, трошоците за кирија и други важни карактеристики;
ако периодот на важност на договорот надминува една година, тогаш договорот е регистриран во Rosreestr;
Даноците за ИП сигурно ќе се платат за примениот приход, за кој претприемачот може да го избере патентниот систем, поедноставен даночен систем или UTII;
Директниот трансфер на средства мора да биде евидентиран, за што се составуваат потврди, но најчесто парите се префрлаат на тековна сметка, за да можете да го докажете приемот на пари со помош на банкарски изводи.

Преку употребата на поедноставени даночни системи, граѓаните можат да избегнат да плаќаат значителни даноци. Најчесто, при изнајмување нестанбени простории, индивидуалните претприемачи избираат UTII, бидејќи при користење на овој данок истиот износ се плаќа квартално. Данокот во овој случај зависи од големината на просториите, така што не е засегната од цената на изнајмувањето.

Закупот на нестанбени простории на индивидуални претприемачи мора официјално да се изврши. Оданочувањето зависи од избраниот режим, но важно е не само правилно да се пресметаат и да се платат даноците навреме, туку и да се подготват декларации неопходни за вработените во Федералната даночна служба.

Кои документи се бараат од индивидуалните претприемачи?

Ако сопственикот на не-станбен недвижен имот е претприемач, тогаш мора да се подготват следните документи за да се состави договор со закупецот:

потврда за регистрација и регистрација;
граѓански пасош;
насловни документи за имотот;
технички трудови за објектот.

Правилно составен договор мора да се достави до Федералната даночна служба заедно со декларацијата, бидејќи го потврдува спроведувањето на одредена активност.

Специфики на издавање простории по фирми

Често, различни нестанбени имоти не се во сопственост на поединци, туку на претпријатија. Фирмите често одлучуваат да изнајмуваат нестанбени простории. Постапката во овој случај ги има следниве карактеристики:

компанијата не може да биде сопственик на предметот, бидејќи може да дејствува како посредник;
со станарите се склопува граѓански договор, на кој е приложена разновидна документација од компанијата;
Организацијата мора да плати данок на примениот приход, пресметан врз основа на важечкиот даночен режим, а компаниите можат да комбинираат неколку системи одеднаш за да заштедат пари на такси.

Доколку компанијата не е директен сопственик на имотот, тогаш може да го даде под закуп. Во такви услови, потребно е да се добие дозвола за оваа активност од сопственикот.

Кои документи се бараат од компанијата?

Доколку закуподавачот е компанија, тогаш за да склучи договор компанијата мора да ја подготви следната документација:

потврда од Единствениот државен регистар на правни лица;
составна документација на претпријатието;
насловни документи за имотот, со кои се потврдува дека компанијата навистина ги има правата да ги издава овие простории;
доколку некој предмет е даден во подзакуп, компанијата мора да има дозвола од сопственикот за такви активности;
основачот, кој е сопственик на бизнисот, може да издаде полномошно за својот вработен, како резултат на што има соодветно овластување да ја изврши трансакцијата.

Најчесто фирмите со значителни површини ги издаваат бидејќи самите не ги користат за никакви цели. Издавањето нестанбени простории обезбедува значителен пасивен приход, поради што многу компании прибегнуваат кон овој начин на заработка. Кога склопувате договор со компанија, дефинитивно треба да го регистрирате во Rosreestr.

Давање под закуп на објекти од страна на општината

Администрацијата на кој било град поседува многу различни недвижнини, кои можат да бидат станбени или нестанбени. Во овој случај, градските власти може да одлучат за потребата од издавање на овие објекти на директни корисници. Средствата добиени од ваквите активности ќе се насочат во локалниот буџет.

Во такви услови, неопходно е да се следи правилниот редослед на испорака на предметите. За ова, се земаат предвид следниве нијанси:

за да се одреди закупецот, секако се одржуваат официјални тендери;
се склучува договор за закуп со понудувачот кој нуди највисока закупнина;
наддавањето се одржува во форма на аукција, а на него може да учествуваат поединци, индивидуални претприемачи или организации;
За да учествувате на аукцијата, мора да поднесете посебна апликација на веб-страницата на регионалната администрација;
само по регистрацијата сите учесници се поканети на аукцијата;
депозит, претставен со влезна такса, го плаќаат сите апликанти и обично е еднаков на 10% од цената на објектот;
цената на закупнината се пресметува врз основа на катастарската цена на имотот;
Доколку само еден барател поднесе пријава, тогаш нема да се одржи наддавање, па барателот издава закуп без аукција.

Администрацијата може да обезбеди можност за потпишување договор за подолг период кој надминува 10 години.

Правила за составување на договор

Без оглед на тоа кој е сопственикот, важно е правилно да се подготви договорот за закуп. Со негова помош се врши правилно извршување на имотна трансакција. Договорот за закуп за нестанбени простории мора да ги содржи следните информации:

се наведува местото и датумот на неговото составување;
се наведени страните вклучени во трансакцијата;
доколку учесниците се физички лица, тогаш се внесува нивното полно име, датум на раѓање и информации од нивните пасоши;
ако закупецот или закуподавачот е компанија, тогаш се наведени неговите детали;
се наведуваат техничките карактеристики на имотот, како и адресата на неговата локација;
ги наведува условите врз основа на кои може да се користи имотот;
се наведени периодот на изнајмување и цената;
дозволено е да се вклучи клаузула врз основа на која во иднина закупецот ќе има можност да го купи имотот;
се дадени правата и обврските на секој учесник во трансакцијата;
се посочува одговорноста на страните, бидејќи ако тие ги прекршат условите на договорот од различни причини, тогаш за нив ќе се применат различни санкции или други мерки на влијание;
се обезбедуваат условите врз основа на кои договорот може предвремено да се раскине;
се наведени ситуации кога ќе треба да одите на суд за да решите разни конфликтни прашања;
вклучени се различни околности на виша сила под кои страните во трансакцијата мора да се однесуваат на специфичен начин.

Оваа документација не треба да биде заверена на нотар. Со овој службен документ се уредува постапката за давање под закуп на станбени и нестанбени простории. Документацијата е составена во три примероци, бидејќи еден останува кај сопственикот, вториот му се дава на закупецот, а третиот се користи за регистрација во Rosreestr. Договорот стапува на сила дури по регистрацијата. Дозволено е продолжување на договорот доколку постои договор меѓу страните. Примерок од договор е претставен подолу.

Правила за изготвување потврда за пренос и прифаќање

Штом се склопи договор врз основа на кој нестанбени простории се издаваат под закуп од индивидуален претприемач, поединец или компанија, потребно е да се пренесе предметот на закупецот.

Трансферот се врши директно во рамките на условите наведени во договорот. За таа цел, препорачливо е да се изготви потврда за пренос и прифаќање. Во присуство на трети лица се составува документ со кој се потврдува дека страните во трансакцијата се со добра волја и способни.

Документот ги наведува сите параметри на постојниот недвижен имот, кои вклучуваат:

состојба на подни и ѕидни облоги;
достапност на водоводни тела;
локација и технички карактеристики на комуникациите.

Ако има мебел во просторијата, треба да го наведете и да наведете во каква состојба е.

Кои даночни режими ги користи закуподавачот?

Сопствениците на имот кои издаваат недвижен имот добиваат одреден приход од овој процес, на кој се обврзани да плаќаат данок. Поединците плаќаат 13% од сите приходи. Поради толку висок даночен товар, сопствениците претпочитаат да отворат индивидуален претприемач или компанија. Може да се изберат различни даночни режими за пресметки:

USN. Според овој режим се плаќа 6% од сите готовински прими или 15% од нето добивката. Локалните власти може да ги зголемат стапките за канцелариски или малопродажен недвижен имот. Даночната основа е приход за годината на работа или добивка од активности. Некои региони воведуваат стимулации за малите бизниси. Дополнително, поради даночни трансфери се намалува и сумата што ја плаќаат претприемачите за себе во пензискиот фонд и другите фондови.
Патент за давање под закуп нестанбени простории. Овој даночен систем се смета за најкорисен за многу претприемачи. Може да се користат само IP патенти. Изнајмувањето нестанбени простории под такви услови не бара подготовка и поднесување различни извештаи до Федералната даночна служба. Затоа, потребно е само првично да се купи патент по оптимална цена за одреден временски период. Тие можат да купат патент за индивидуален претприемач за различни периоди. Закупот на нестанбени простории со користење на овој режим се смета за профитабилен процес.
ОСНОВНИ. Овој систем ретко се избира за давање под закуп имот, бидејќи треба да се плати голем број даноци и да се занимава со сметководство. Вообичаено, овој режим го користат компании кои не сакаат да комбинираат неколку системи.
UTII. Изнајмувањето нестанбени простории според овој режим обично се избира само ако има имот од мала големина. Ако просториите имаат значителна површина, тогаш попрепорачливо е да се избере поедноставен даночен систем или патент. При пресметување на UTII, се зема предвид физичкиот индикатор претставен со површината на имотот. Затоа, оптимално е да се избере овој режим ако големината на објектот не надминува 30 квадратни метри. м.

Изборот на специфичен систем зависи од директните станари. Некои компании и индивидуални претприемачи претпочитаат да комбинираат неколку режими, што дава можност за намалување на даночното оптоварување.

Заклучок

Издавањето различни нестанбени простории се смета за профитабилен процес. Тоа може да го вршат поединци, индивидуални претприемачи или компании. Фирмите можеби воопшто не се сопственици на предметите, па затоа дејствуваат само како посредници.

Постапката за обезбедување на недвижен имот за изнајмување бара правилно извршување на трансакцијата, за што мора да се состави официјален договор помеѓу учесниците и да се регистрира во Rosreestr.

Изнајмувањето нестанбени простории, на пример, за продавница, вклучува пребарување на соодветен имот и склучување на писмен договор. Неопходно е не само правилно да се пополнат сите негови делови, туку и да се следи точниот редослед на дејства. Како правилно да се изнајмуваат нестанбени простории од правен аспект?

Законодавство

Прашањата за давање под закуп нестанбени имоти се регулирани со Федералниот закон „За државна регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него“ и Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Според законот, во нестанбени објекти спаѓаат оние кои се дел од згради, но не се погодни за живеење.

Сопственикот може самостојно да изнајмува нестанбени простории на договорна основа. Тоа може да биде само во писмена форма. Доколку закупот е за период до 12 месеци, договорот не мора да се регистрира. Ако закупот се издава за период од повеќе од 1 година, договорот треба да се регистрира на пропишан начин со Rosreestr. Сопствениците се обврзуваат да плаќаат даноци на приходите од наемнини во роковите утврдени со закон.

Секвенционирање

Сопственикот има право да издава нестанбени простории во станбена зграда, канцеларија или трговски центар. Неопходно е да се знае редоследот на дејства што мора да се следат од двете страни во трансакцијата.

Избор на недвижен имот

Пронаоѓањето соодветен имот е најтешката фаза. Закупецот избира простории врз основа на параметри како што се транспортна пристапност, инфраструктура и сообраќај. Пребарувањето може да се изврши преку агенции за недвижности и специјализирани веб-страници. Искусните бизнисмени посветуваат многу време на овој процес.

Нестанбениот пазар на недвижности е поделен на простории за следните цели:

Канцеларија;
Тргување;
Производство;
Магацин.

Потребно е првично да се одлучи за видот на имотот, локацијата, бројот на катови и површината. Полесно е да се формулира барање кога овие податоци ќе станат јасни. По изборот на неколку опции, идниот закупец ги проверува просториите. Ова е неопходен чекор. Сопственикот мора да ги претстави просториите од неговата поволна перспектива. Но, не треба да ги криете постоечките недостатоци, бидејќи тие може да се појават подоцна. Ова може да доведе до раскинување на договорот за закуп.

Ако нема време за пребарување на простории, закупецот може да ја делегира оваа работа на доверливо лице или посредник. Сите детали и потребните параметри се дадени. Станува збор за платени услуги кои се плаќаат во висина од 50 до 100% од месечната закупнина. Мора да се склучи договор со посредникот. Плаќањето мора да се изврши по избор на соодветна просторија.

Склучување на договор

Подобро е да вклучите адвокат во овој процес. Тој ќе ви помогне правилно да го подготвите договорот и да ги објасните контроверзните прашања, како и да ја проверите правната чистота на трансакцијата. Можете сами да ја завршите оваа работа. Пред да го потпишете договорот, мора да ги побарате следните документи:

имотни документи;
план на подот;
чартер документи на сопственикот.

По проверка на документите, треба да разговарате за условите на закупот. Тие може да се однесуваат на следниве точки:

плаќање на сметки за комунални услуги;
износот на киријата;
рок за испорака на просториите;
достапност на телефонска комуникација и пристап до Интернет;
извршување работи за поправка;
услови за раскинување на договорот.

Важно е да се разговара на која страна и е доделена секоја ставка и во која временска рамка се исполнуваат обврските. Постигнатите договори се наведени во договорот или во форма на дополнителни договори кон него.

Важно е да се вклучи клаузула во договорот за дејствија во случај на виша сила.

Подобро е ако закупецот и сопственикот го потпишат договорот лично без посредници. Во овој случај, полесно е да се решат контроверзните прашања, страните можат да направат некои отстапки. При изготвување на договор, важно е целосно да се вклучат информации за имотот. Тие мора да ја вклучуваат целосната адреса, подот, површината на просториите. Договорот треба да биде придружен со план на подот. Само во овој случај договорот може да се смета за валиден.

Договорот се потпишува во 2 примероци доколку закупот е даден за период до 12 месеци. Доколку се планира долготраен закуп од 1 година или повеќе, се потпишуваат 3 примероци од договорот. По еден примерок останува кај сопственикот и закупецот. Друг примерок останува кај регистраторот.

Пренос на простории

По потпишувањето на договорот, се составува акт за пренос од сопственикот на закупецот. Денот на неговото потпишување ќе се смета за почеток на закупот. Актот се потпишува дури откако ќе се изврши целосен увид во просториите. Доколку се открие дефект при проверка, тоа се евидентира во извештајот. Ова ви овозможува да избегнете непотребни трошоци во иднина.

Анализата ви овозможува да барате од закупецот да ги отстрани дефектите и дефектите и да ја намали киријата. Затоа, подобро е сопственикот однапред да ги среди просториите и комуникациите. По потпишувањето на актот за пренос, закупецот може целосно да ги користи просториите и да врши деловни активности.

Според сегашното законодавство, договорот мора да ги содржи следниве основни услови:

Страни во договорот се закупецот и сопственикот. Во согласност со чл. 608 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, правото на изнајмување нестанбени простории му припаѓа на сопственикот.
Предмет на договорот. Наведени се детални карактеристики на просториите. Во согласност со став 3 од чл. 607 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во отсуство на нив, договорот се смета за неважечки.
Услови за користење на недвижен имот. Тие можат да бидат снимени колку што е можно подетално. Се посочува кој е должен да врши козметички и големи поправки.
Плаќање. Износот на плаќањето е фиксен. Без ова, договорот се смета за бесплатен, а тоа не е дозволено за договори за изнајмување.
Валидност. Тоа го одредуваат страните со меѓусебен договор. Доколку не е наведено, договорот ќе се смета за склучен на неопределено време.

Договор чиј рок на важност е помал од 12 месеци не подлежи на задолжителна регистрација. Доколку по неговото истекување се склучи друг договор за сличен период, регистрацијата исто така не е потребна. Договор за период од 12 месеци е предмет на задолжителна регистрација. Но, важно е да се земе предвид дека, врз основа на членовите 619 и 620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, можно е предвремено раскинување на договорот.

Закупецот може да ја пренесе недвижноста со договор за подзакуп. Но, тоа е можно само со согласност на сопственикот, кој е сопственик на имотот. Договорот за подзакуп мора да биде регистриран и во согласност со постапката утврдена со закон.

Но, важно е да се земе предвид дека е можно предвремено раскинување на договорот за закуп. Ова право го имаат и сопственикот и закупецот. Всушност, страните во трансакцијата имаат целосна слобода на дејствување. Но, договорот мора да ги содржи основите на кои е можно предвремено раскинување.

Постојат следниве карактеристики на подзакуп:

Периодот на важност е ограничен на времетраењето на договорот за закуп со сопственикот;
Доколку договорот за закуп е раскинат, подзакупецот има можност да го обнови договорот со сопственикот пред истекот на периодот на подзакуп под истите услови;
Доколку договорот е склучен за период од 12 месеци или повеќе, тој мора да биде регистриран.

Нагласени се следните права и обврски на закупецот:

Следење на користењето на просториите за нивната намена.
Навремено плаќање на киријата.
Вршење поправки со договор на страните.
Одржување на просториите во правилен ред.
Изготвување акт за пренос кај подзакупецот.

Во случај на какво било прекршување на прифатените обврски, секоја страна во трансакцијата има можност да ја раскине обврската пред истекот на договорот.

Потребни документи

За договори склучени за период од 12 месеци или повеќе, се врши државна регистрација. За да го направите ова, се генерира следниот пакет документи:

примена на утврдената форма;
договор за закуп со сите прилози;
катастарски пасош;
Руски пасоши - за физички лица, документи за титулата - за правни лица;
полномошно, доколку документите се доставени од застапник;
нотарска согласност на брачниот другар, ако предметот е во заедничка сопственост или е стекнат за време на бракот;
дозвола од органот за старателство и старателство, ако имотот е регистриран на име на неспособен или малолетник граѓанин;
писмена дозвола од заложниот доверител доколку имотот е заложен;
потврда за плаќање на државна должност.

Даноци

Даноците се предвидени за изнајмување на нестанбени простории. Оптималниот даночен режим е поедноставен даночен систем. Посебните даночни режими не само што го олеснуваат сметководството, туку имаат и помало даночно оптоварување. Се применуваат следниве карактеристики:

доколку се утврди катастарската вредност и е во сила посебен регионален закон, се плаќа данок на канцелариски, административни и малопродажни недвижности;
локално стапката е 2%.

Доколку не е донесен посебен закон на локално ниво, за претприемачите кои користат поедноставен даночен систем се утврдуваат следните стапки:

поедноставен даночен систем 6% - од вкупниот приход;
СТС 15% - од приход минус расходи.

Ако организацијата е на општиот даночен систем, се воспоставува високо даночно оптоварување. Во овој случај, бизнисот за изнајмување не е профитабилен. Традиционално, се воспоставуваат три главни даноци:

на добивката на организацијата и персоналниот данок на доход за индивидуални претприемачи - 20% за правни лица и 13% за претприемачи;
за имот - 2% врз основа на катастарската вредност и 2,2% при пресметување на резидуалната вредност;
на додадена вредност - 18%, ако кварталниот приход е повеќе од 2 милиони рубли.

Како да избегнете плаќање даноци на приход добиен од изнајмување нестанбен недвижен имот?Од една страна, законодавството утврдува обврска за плаќање даноци за сите договори за закуп. Ако договорот е склопен за период од 1 година или повеќе, тој е регистриран во Rosreestr. Овие информации се пренесуваат на даночната служба во согласност со договорот за размена на информации. Ако договорот е склопен за период до 1 година, даночната служба ќе треба да го докаже фактот на закуп, што не е секогаш можно.

Сегашната легислатива предвидува административна и кривична одговорност за вршење незаконски бизнис. Кривична одговорност се утврдува доколку се вршат нелегални деловни активности или се остварат големи профити во износ од 1,5 милиони рубли.

Кога ќе се утврди повреда, судиите ги земаат предвид специфичните околности на лицето и многу други фактори. Како по правило, нема проблеми при изнајмување стан или селска куќа. Ако не-станбен имот се издава, може да се идентификуваат неколку знаци на претприемничка активност. Ако просториите се купени директно за изнајмување, активноста бара регистрација, бидејќи е препознаена како претприемачка.

Истото важи и за долгорочните закупи или договорите кои се обновуваат повеќекратно. Овој знак се толкува како факт на систематско и намерно остварување профит од сопственост на нестанбен имот. Доколку се откријат овие знаци, на граѓанинот му се препорачува да регистрира индивидуален претприемач. Во овој случај, данокот е 6% од вкупниот приход. Персоналниот данок на доход е 13%.

Сопственикот на просториите мора да поднесува даночни пријави годишно.

Така, изнајмувањето нестанбени простории има свој број на карактеристики. Неопходно е да се состави законски надлежен договор, да се обезбедат сите специфики на договорот и да се платат даноците навреме. Ова ќе ви овозможи да избегнете проблеми во иднина и легално да остварите профит.