Како да им кажете на станарите за зголемување на киријата. Што правите ако ви се зголеми киријата? Детален преглед на можните начини за заштита од зголемување на платите, заштитувајќи ги вашите права на суд. Што треба да знае закупецот

Сопственикот ја зголемува киријата еднострано. Како можете да му помогнете на закупецот? (Ткаченко Г.)

Датум на поставување на статијата: 03.09.2015 година

Станарите при потпишувањето на закуп не секогаш обрнуваат должно внимание на фразата дека „сопственикот може еднострано да ја зголеми киријата поради поскапување на доларот или промени во пазарната вредност на закупот“. Но, тие не земаат предвид дека како резултат на тоа, цената на киријата на крајот може да се зголеми точно двапати, па дури и повеќе. Што може да направи закупецот ако веќе е потпишан закуп и добиено известување за зголемување на киријата од сопственикот, ќе се дискутира во овој напис.

ШТО ТРЕБА ДА ЗНАЕ ЗАКУМУВАЧОТ?

1. Во став 11 од информативното писмо на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 11 јануари 2002 година N 66 „Преглед на практиката на решавање спорови поврзани со киријата“ се објаснува дека „при примена на став 3 од Член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, судовите мора да продолжат од фактот дека во текот на годината условите на договорот треба да останат непроменети, предвидувајќи фиксен износ на закупнина или процедура (механизам) за нејзино пресметување.
Ако договорот вклучува услов што предвидува можност за промена на износот на закупнината почесто од еднаш годишно, таквиот услов може да се смета за неважечки, повикувајќи се на став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. На пример, ќе го цитирам Одлуката на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 21 февруари 2011 година N VAC-9525/10 во случајот N A75-10558/2009:
„... во согласност со став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација (во натамошниот текст Граѓанскиот законик на Руската Федерација), износот на закупнината, освен ако поинаку не е предвидено со договорот, може да се промени со договор на странките во роковите предвидени со договорот, но не повеќе од еднаш годишно.Законот може и други минимални периоди за преиспитување на висината на закупнината за одредени видови закуп, како и за закуп на одредени видови имот. , треба да се обезбеди.
Дополнително, во согласност со став 11 од информативното писмо на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 11 јануари 2002 година N 66 „Преглед на судската практика во решавањето спорови поврзани со киријата“, став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација содржи императивно правило во врска со зачестеноста на промена на износот на закупнината, во врска со која страните не можат да променат или воспостават во договорот услов што се разликува од оној предвиден со ова правило. Затоа, условот на договорот, кој предвидува можност за квартална промена на висината на закупнината, е неважечки врз основа на член 168 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација бидејќи не е во согласност со законот ... “
Меѓутоа, подоцна Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација во Резолуцијата бр. 73 од 17 ноември 2011 година „За одредени прашања од практиката на примена на правилата од Граѓанскиот законик на Руската Федерација за договор за закуп“ наведено во став 21:
„... врз основа на став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, освен ако не е поинаку предвидено со договорот, износот на закупнината може да се промени со договор на страните во временските периоди предвидени со договорот, но не повеќе од еднаш годишно (во овој случај може да се утврдат други минимални периоди со закон ревизија на висината на закупнината за одредени видови закуп, како и за закуп на одредени видови имот).
Оваа норма е диспозитивна и овозможува менување, со договор на страните, на условите на договорот за закуп за висината на киријата повеќе од еднаш годишно, вклучително и во случај кога нема индикации за можноста за таква промена во закупот. самиот договор.
Меѓутоа, ако, во согласност со законот или договорот, закуподавачот има право еднострано да го промени износот на закупнината (член 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), тогаш, во смисла на став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, таквата промена може да ја направи не повеќе од еднаш годишно ... “
Така, сопственикот добил право еднострано да ја менува висината на закупнината, но еднаш годишно. Ќе се задржам на Резолуцијата на Арбитражниот суд на Московскиот округ од 20.01.2015 година N F05-15294 / 2014 година во случајот N A40-54476 / 14:
„... во согласност со клаузула 6.1 од договорот, имајќи ги предвид одредбите од договорот за закуп склучен меѓу страните на 28 декември 1993 година N 2720/17, цените за изнајмување на просториите не се предмет на промена до 31 декември. , 2011 година, освен како што е предвидено во клаузулите 6.5, 6.6 од овој договор.
Сопственикот има право да ги промени стапките на изнајмување наведени во овој договор во случај на централизирана промена на цените и тарифите за комуналните услуги, основните стапки за изнајмување на земјиштето, даноците на имот, даноците на промет, пропорционално на износот на нивното зголемување, но не повеќе од еднаш годишно (клаузула 6.5 од договорот).
Судовите утврдија дека тужителот постојано му кажувал на тужениот за различно зголемување на стапката на закупнина со детална пресметка и дополнителен договор, на што овој не се согласувал, во врска со што тужителот го поднел ова барање за измени на условите на договорот N 20/155 од 23.07.2008 година во однос на цените за закуп.
Судот, откако ги испита и оцени доказите достапни во предметот, вклучувајќи ги условите на договорот бр. 20/155 од 23 јули 2008 година, заклучи дека нема основа за промена на цените на закупнината што ги бара тужителот во согласност со чл. 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, земајќи ги предвид околностите дека од 01.01.2014 година стапката на изнајмување е зголемена од 3872,04 рубли. до 4015 руб. за 1 кв. m годишно за канцелариски простор и од 3002,59 рубли. до 3113,94 рубли. за 1 кв. m годишно за магацински простор.
... Противречности во заклучоците на судот за оваа правна положба, како и неправилно толкување од страна на судот на нормите на материјалното право во овој случај, судскиот одбор не наоѓа ...“
2. Одделно ќе ги забележам договорите за закуп склучени до една година. Судската пракса развила став според кој закупнината по договор склучен за период помал од една година (еднаков на една година) не подлежи на промена. На пример, Одлуката на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 27.08.2009 година N VAS-10734/09 во случај N A12-15393/08-C28:
„... при задоволување на побарувањето, судовите разумно постапија од одредбата од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација дека закупецот е должен навремено да плати такса за користење на имотот (кирија).
Во согласност со став 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, освен ако не е поинаку определено со договорот, износот на закупнината може да се промени со договор на страните во временските периоди предвидени со договорот, но не повеќе од еднаш годишно.
Бидејќи закупот бил склучен за период помал од една година, висината на закупнината не можела да се промени.
Врз основа на условите на договорот, апелациониот суд со право ја променил одлуката на првостепениот суд и го вратил износот на долгот врз основа на висината на закупнината договорена од страните во моментот на склучувањето на договорот. .
Како пример ќе го наведам и Уредбата на ФАС на округот Урал од 21 јули 2010 година N F09-5670 / 10-C6 во случај N A71-14477 / 2009 година:
„... фирмата Glavryba (закупец) и компанијата Aikai (подзакупувач) потпишаа договор за подзакуп на недвижен имот од 01.04.2009 година N 310/2009, според кој првиот кат од нестанбен простор со површина од 381,9 квадратни метри, лоциран на адреса: Република Удмурт, Воткинск, ул. Орџоникиџе, 4б, за период од 01.04.2009 до 31.12.2009 година заклучно со организација на трговски активности.
Во писмото од 08.06.2009 година N 162, компанијата Glavryba ја информираше компанијата Aikai за зголемувањето на киријата од 01.05.2009 година на 161.565 рубли. 60 коп.
Бидејќи долгот и казните компанијата „Ајкаи“ не ги плати во целост, компанијата „Главриба“ поднесе барање до арбитражниот суд по предметот што се разгледува.
Студирајќи и вреднувано збирно на начин пропишан со чл. 71 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација, доказите достапни во списите на предметот, судовите дојдоа до разумен заклучок дека се потврдени присуството и основата за појава на долгот на обвинетиот кон тужителот. Во исто време, судовите посочија дека промената на висината на закупнината според спорниот договор по два месеца од датумот на неговото склучување е во спротивност со став 3 од чл. 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, врз основа на кој, земајќи ги предвид плаќањата извршени од компанијата Аикаи, долгот на компанијата Аикаи беше повторно пресметан ... “

1. Дури и ако е потпишан договор меѓу страните во договорот за закуп за зголемување на закупнината според договор склучен за период до една година или за промена на закупнината по втор пат во една година, таков договор може да се признае како празнина. На пример, Уредбата на Федералната антимонополска служба на округот Волга-Вјатка од 19 ноември 2009 година во случај N A11-2018/2009:
„... во согласност со член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, закупецот е должен навремено да плати надоместок за користење на имотот (кирија). Се утврдуваат постапката, условите и условите за плаќање закупнина со договорот за закуп (дел 1 на овој член).
Доколку со договорот не е поинаку предвидено, висината на закупнината може да се промени со договор на страните во роковите предвидени со договорот, но не повеќе од еднаш годишно (Дел 3 од истиот член).
Поради фактот што граѓанско-правните промени во закупнината се дозволени не повеќе од еднаш годишно, судот со право го призна за ништовен (кои е во спротивност со сегашното законодавство) Протоколот бр. се зголеми по втор пат во една година. Затоа, нема зголемување на закупнината од 15 ноември 2008 година, а ОАД Саратовстроистекло немаше право еднострано да бара раскинување на договорот за закуп. Следствено, договорот за закуп, изменет со дополнителниот договор кон него од 12.10.2008 година N 5, продолжува да важи до 31.12.2009 година.
Нема основа за укинување на обжалените судски акти по основите дадени во касациската жалба...“
2. Закупецот може да се повика на фактот дека едностраното зголемување на закупнината од страна на сопственикот е злоупотреба на правото.
Оваа изјава е потврдена со Уредбата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 17 ноември 2011 година N 73 (како што е изменето на 25 јануари 2013 година) „За одредени прашања во практиката на примена на правилата на Граѓанскиот законик на Руската Федерација за договор за закуп“, клаузула 22:
„... ако во отсуство на државно регулирање на закупнината, договорот за закуп предвидува право на закуподавачот еднострано да ја промени нејзината големина, тогаш во случаи кога се докажува дека како резултат на таквата еднострана промена, се зголеми несразмерно на промената на просечните пазарни стапки платени за закуп на сличен имот во оваа област за соодветниот период и значително ги надмина, што укажува на злоупотреба на правото на сопственикот, судот, врз основа на став 2 од Членот 10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, одбива да наплати кирија во делот што ги надминува просечните пазарни стапки...“
Како илустративен пример, Резолуцијата на Арбитражниот суд на Источносибирскиот округ од 20 август 2014 година во случајот N A10-1405 / 2013 година:
„... како што следува од списите на предметот, тужителот едностраното зголемување на закупнината го потврди со податоците од извештајот на АРТОКС ДОО „За проценка на пазарната вредност на проценетиот предмет“ од 20.08.2010 година N 143 / 42- 10/2.
Разгледувајќи го спорот и оценувајќи го споменатиот извештај во согласност со правилата од член 71 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација, судот утврди употреба на лажни информации за карактеристиките на изнајмените простории и прекршување од страна на проценителот на барањата од Законот за проценувачка дејност и федералните стандарди за вреднување, и затоа не се земени предвид пазарните трошоци за предметот за проценка е годишна закупнина за 1 кв. m простор за складирање, еднаков на 1884 рубли без ДДВ.
Врз основа на извештајот N 617 за проценка на пазарната вредност на вредноста на закупнината на недвижен имот, спроведена од проценителот ДОО „Имотен фонд на Република Бурјатија“ Слугинова О.Л. според пресудата на Арбитражниот суд на Република Бурјатија, првостепениот суд ја утврдил вистинската пазарна вредност на правото на користење на спорните простории врз основа на закуп.
Резултатите од оваа проценка не беа оспорени од страна на лицата кои учествуваа во случајот и не беше откриена никакво отстапување помеѓу овој извештај и барањата на важечката законска регулатива.
Во согласност со став 22 од Уредбата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 17 ноември 2011 година N 73, доколку во отсуство на државно регулирање на киријата, договорот за закуп предвидува право на закуподавецот на еднострано ја промени нејзината големина, тогаш во случаи кога ќе се докаже дека како резултат на таквата еднострана промена, таа се зголемила несразмерно на промената на просечните пазарни стапки платени за закуп на сличен имот во дадената област за соодветниот период, и значително ја надминала нив, што укажува на злоупотреба на правото на сопственикот, судот, врз основа на став 2 од член 10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, одбива да ја врати закупнината во делот што ги надминува наведените просечни пазарни стапки.
Врз основа на горенаведеното, откако се утврди дека како резултат на еднострана промена на годишната закупнина од страна на тужителот, закупнината се зголемила несразмерно на промената на просечните пазарни стапки платени за закуп на сличен имот во дадената област за соодветниот период , и значително ги надмина, арбитражниот суд правилно го реши спорот со наплата на долгот во висина на одредена пазарна вредност на закупот на спорниот имот и одбивање да го задоволи побарувањето...“
3. Ако само што ќе потпишете закуп и вашиот сопственик инсистира на своето право еднострано да ја промени киријата, тогаш обидете се во договорот да ги наведете лимитите за промена на цената на надоместокот или постапката за пресметување на закупнината кога таа ќе се зголеми. . На пример, вака: „Износот на закупнината може да го зголеми сопственикот еднострано, но не повеќе од ___% од износот на закупнината наведена во клаузула ____ од овој договор“.
Во спротивно, сопственикот има право да ја зголеми киријата за која било сума.
Резолуција на Федералната антимонополска служба на Северо-западниот округ од 28 јануари 2010 година во случај N A05-7679 / 2009 година:
„... од став 3.1 од договорот произлегува дека износот на закупнината може да го зголеми закуподавачот еднострано во случај на зголемување на тарифите за користење на земјишната парцела на која се наоѓа објектот, сразмерно на површина на изнајмените простории, како и зголемување на тарифите за комунални и одржување и други трошоци, вклучително и за водоснабдување, канализација, снабдување со топлина и снабдување со електрична енергија.
Судовите утврдија, а тужениот не оспорува дека тарифите за водоснабдување и канализација, за топлинска енергија, електрична енергија се зголемени во однос на 2008 година, во врска со што соодветно се зголемиле трошоците на закуподавачот за плаќање комунални услуги и услуги за одржување.
Аргументот на обвинетиот дека зголемувањето на закупнината не е во согласност со условите на договорот, бидејќи е направено во произволен износ, а не пропорционално на зголемените трошоци, со право беше отфрлен од страна на судовите со образложение дека, имајќи предвидено во став 3.1 од договорот можноста за еднострано зголемување на износот на закупнината, странките не утврдиле такво зголемување пропорционално на трошоците на тужителот направени за плаќање на комуналии, а исто така не ја предвиделе постапката и не ја утврдиле пресметка која се применува во случај на еднострано зголемување на закупнината.
Откако ја утврдија цената на договорот во специфичен паричен износ во став 3.1 од договорот, страните предвидоа и право на закупецот еднострано да го зголеми износот на закупнината во случај на зголемување на тарифите за користење на земјиштето. парцела, тарифи за комуналии и други трошоци.
Така, промената на закупнината како резултат на нејзиното прилагодување, земајќи го предвид зголемувањето на постојните тарифи, не е во спротивност со наведената правна норма и условите на договорот ...“

ДА ГО СУМИРАМЕ ГОРЕНАТО:

1. По добивањето на известувањето од сопственикот за зголемување на киријата, целата комуникација со него мора да се одвива во писмена форма со ознаки за прием на документи (писма, известувања, договори) од овластено лице со датумот на испорака или препорачана пошта. со повратна сметка и попис на прилозите. Ова може да биде потребно како документарен доказ за вашите зборови на суд.
2. Погледнете колку долго е склучен вашиот договор за закуп: ако за период помал или еднаков на една година, тогаш условите на договорот за закуп мора да останат непроменети во текот на годината. Врз основа на информациите во овој напис, испратете му на вашиот сопственик образложен одговор на известувањето за зголемување на киријата.
3. Утврдете дали вашата ситуација е една од оние опишани во статијата.
3.1. Ако сте потпишале договор што е спротивен на сегашното граѓанско право, тогаш одете на суд за да го прогласите за ништовен.
3.2. Ако видите дека изнајмувањето е јасно зголемено непропорционално со пазарните стапки, контактирајте со проценител за да ја одредите вистинската пазарна вредност на правото на користење на имотот според условите за закуп.
После тоа, писмено информирајте го сопственикот за вашата позиција и приложете копија од извештајот на проценителот.
Ако сопственикот не ги задоволува вашите потреби, можете да поднесете барање до судот да го прогласи известувањето за зголемувањето на закупнината за неважечко и неспроведливо. На пример, Уредбата на Федералната антимонополска служба на Северо-западниот округ од 22 октомври 2013 година во случајот N A05-8698 / 2012 година.

Во сегашното граѓанско законодавство, условите за склучување договор за закуп се лошо наведени. Во овој поглед, не многу законски такт станарите често се наоѓаат заложници на условите наметнати од сопствениците. На пример, се зголемуваат одредбите за можноста за еднострана закупнина. Сепак, ситуацијата лесно може да се промени. За да го направите ова, закупецот мора внимателно да го прочита предложениот договор за закуп и да не биде премногу мрзлив да се договори со сопственикот и да ги пропише „неопходните“ услови.

Зголемување на висината на закупнината еднострано

Врз основа на начелото на слобода на договор, неговите услови се одредуваат по дискреционо право на странките, освен кога содржината на соодветниот термин е пропишана со закон или други правни акти ( , ). Врз основа на ова, само условите за зголемување на закупнината директно наведени во договорот се основа за нејзино законско зголемување (на пример, ако е наведено дека „ сопственикот има право еднострано да ја ревидира стапката на изнајмување во случај на промена на цената на сметките за комунални услуги", "износот на киријата подлежи на индексација не повеќе од еднаш годишно и не повеќе од 1%"). Се разбира, за секој закупец е корисно, според условите на договорот, плаќањето за изнајмениот имот да биде константна вредност и да не подлежи на индексирање (т.е. договорот да определи фиксен износ на закупнината и не ја наведува можноста за негово зголемување или директно се наведува дека Сепак, не секој сопственик ќе се согласи со таквите формулации.Трошоците за комунални сметки се зголемуваат, пазарната цена на недвижностите се менува, комуникациите и другата опрема се истрошуваат и треба да се замени... Сето ова може да предизвика зголемување на киријата.

Најчесто месечната закупнина се состои од основен и променлив износ. Основниот дел може да се промени доколку се промени состојбата на пазарот на недвижности. Покрај тоа, некои договори предвидуваат годишно индексирање на основниот дел од киријата за одредена сума (на пример, за 1 илјади рубли; за 2%) или според вредноста на индексот на потрошувачките цени (стапка на инфлација). Променливата вклучува плаќања за комунални услуги и одржување. Најчесто, договорот утврдува дека закуподавачот има право еднострано да ја ревидира стапката на изнајмување во случај на промена на износот на плаќањата за комунални услуги и одржување од страна на организациите за снабдување и работење.

Заменик генералниот директор на ВТБ Арена Парк, го сподели моделот за одредување на киријата, кој и се чини најоптимален. „Треба да се оддалечиме од фиксните и варијабилните кирии“, смета Анастасија. Според нејзиното мислење, многу е подобро да се пропише висината на закупнината како формула во договорот и да се наведе можноста (или неможноста) и постапката за индексирање на секоја нејзина компонента. На пример, " месечната кирија се состои од основната стапка, која е 20 илјади рубли. и е непроменет; трошоците за амортизација на имотот, што е еднакво на 2 илјади рубли. и може да се ревидира со договор на страните; плаќање на сметки за комунални услуги, што се наплаќа според тарифата утврдена од организациите за снабдување со ресурсиЗначи, ако еден од елементите на киријата е надоместок за одржување и поправка на зградата и заедничките простории, тогаш сопственикот веќе нема да може да ја подигне киријата, наведувајќи го фактот дека треба да поправи скршена лифт или канал за ѓубре.

Доколку сопственикот сепак го зголемил износот на закупнината, доколку закупецот не се согласува со оваа одлука, тој може да се жали против тоа на суд. Практиката покажува дека судовите често ја заземаат страната на станарите, но одлучувачки фактор ќе бидат условите наведени во договорот за закуп.

Доколку договорот за закуп не предвидува можност за еднострано менување на висината на закупнината во врска со утврдувањето на пазарната вредност на закупнината, закуподавачот нема право да бара плаќање во нов износ. Ова се однесува дури и на случаи кога тековните стапки на изнајмување во времето на склучувањето на закупот беа екстремно ниски и не ја одразуваа состојбата на пазарот на недвижности ().

Некои страни, напротив, предвидуваат во договорите можност за еднострано зголемување на висината на закупнината поради промените на состојбата на пазарот. Во исто време, ако не е наведен точниот износ на промената, може да настане спор помеѓу закупецот и сопственикот. И тогаш ни заклучокот за поскапувањето нема да помогне. „Ако закупецот оди на суд, тој природно ќе го донесе таму извештајот за проценка што ќе му одговара. А сопственикот, од своја страна, исто така ќе го донесе извештајот за процена „поволен за него“. испитување кое потоа некој тогаш сака да го оспори.До што ќе дојдеме? - огорчена е Анастасија Помелова. За да се избегнат ваквите исцрпувачки и бесмислени спорови, многу поразумно е да се предвиди во договорот за закуп фиксна стапка со која може да се зголеми закупнината (на пример, за 5% или стапката на рефинансирање на Банката на Русија).

Доколку сепак се појави таков спор, закупецот мора да го докаже фактот дека сопственикот го злоупотребил своето право еднострано да ја промени висината на закупнината. Ако судот утврди дека закупнината се зголемила несразмерно на промената на просечните пазарни стапки платени за закуп на сличен имот во дадената област за соодветниот период и значително ги надминала, тогаш врз основа на судот мора да одбие да наплата на киријата во делот што ги надминува наведените просечни пазарни стапки 22 Резолуција на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 17 ноември 2011 година бр. 73 "").

Покрај тоа, има смисла јасно да се пропише постапката за зголемување на таквата такса. На пример, предвидете дека ако закуподавачот го промени износот на закупнината, тој е должен да му испрати на закупецот известување потпишано од соодветното лице. Некои страни дури го посочуваат методот (регистрирано писмо со потврда за прием, телеграма, намерно) и рокот за испраќање. До исполнување на горенаведените услови, висината на закупнината се смета за непроменета. Доколку странките се обратат до судот, неопходно е да се утврди фактот за испраќање на наведеното известување до закупецот, начинот и рокот за негово испраќање. На закупецот не може да му се наплати казна (казна) за времето во кое продолжил да плаќа за изнајмениот имот по претходната цена, ако не добил известување или го примил во несоодветна форма ().

Препорачуваме во договорот за закуп да се наведе обврската на страните да склучат дополнителен договор во писмена форма во случај на зголемување на висината на закупнината. Според, граѓаните и правните лица можат слободно да склучат договор; не е дозволена принуда за склучување договор. Тоа значи дека доколку постои таков услов, никој нема да може да ве натера да склучите дополнителен договор, а без негово склучување да платите зголемена кирија. Оваа позиција ја имаат и судовите, на пример, Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација во.

Што се однесува до зачестеноста на промената на висината на закупнината, доколку, во согласност со законот или договорот, сопственикот има право еднострано да ја промени висината на закупнината (), тогаш, во смисла, таквата промена може да биде врши од него не повеќе од еднаш годишно (став 21 од Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд РФ од 17 ноември 2011 година бр. 73 "").

Не треба да мислите дека вклучувањето во договорот на услов со кој се утврдува дека закупнината може да се менува со договор на страните поради одредени околности значи задолжителна промена на закупнината во иднина. Таквиот услов е предмет на принципот на слобода на договор (), кој вклучува договор без никаква принуда на учесниците во трансакцијата за промена на обврските (, одлука на Арбитражниот суд на регионот Новосибирск од 28 мај 2014 година во случај бр. A45-5936 / 2014,).

МИСЛЕЊЕ

Екатерина Орлова, директор на недвижности Орлова консалтинг и развој:

„Основа за одржување на оригиналниот договор за закуп непроменет е точен опис на предметот на закупот и казните. За да го направите ова, препорачувам да го наведете целиот движен имот во станот во договорот за закуп, како и да пропишете на чија сметка се неисправностите на овој имот што настанале без вина на закупецот се отстранети. Комуналните услуги се опишани на сличен начин (можно е да се наведат деталите за договорите со организациите што обезбедуваат ресурси). Дополнително, наведете дека промените во условите на договор се можни со писмен договор на страните. Во делот „одговорност на страните“ важно е да се обрне внимание на одговорноста на закуподавачот во случај на предвремено раскинување на договорот по негова иницијатива“.

Плаќање под нови услови

СОВЕТ

Ако, откако добил известување од сопственикот за зголемување на киријата, закупецот почне да плаќа по новата стапка, тоа ќе значи негова согласност и ќе стане речиси невозможно да се оспори новата кирија во иднина. Факт е дека насоката на известувањето од страна на сопственикот ќе се изедначи со понуда - понуда упатена до едно или повеќе конкретни лица, која е сосема дефинитивна и ја изразува намерата на лицето кое го направило да смета дека влегло во договор со примачот кој ќе ја прифати понудата (). Согласноста за нејзино прифаќање се нарекува прифаќање (). При извршување на дејствија во рокот утврден од страна на закуподавачот за исполнување на условите од договорот наведени во понудата (вклучувајќи го и плаќањето на соодветниот износ на киријата), закупецот ја прифаќа (ја прифаќа) понудата (). Во исто време, при промена на договорот за закуп (имено, зголемување на киријата), обврските на страните остануваат во изменета форма (). Така, со плаќањето земајќи го предвид зголемениот износ на закупнина, закупецот ги прифаќа условите од договорот предложени од сопственикот во смисла на зголемување на цената на закупнината (одлука на Арбитражниот суд на регионот Кемерово од 30.06.2014 г. предмет бр. A27-4911 / 2014 година).

Дополнително, не препорачуваме воопшто да престанете да плаќате за изнајмен имот, бидејќи доцнењето во плаќањето повлекува наметнување на казна (казна). Според закупецот, закупецот е должен навремено да плати такса за користење на имотот. Исклучоци од ова правило за случаи на неразумно и незаконско, според мислењето на закупецот, зголемување на висината на закупнината со граѓанско право не е предвидено. Обврските мора да бидат правилно извршени во согласност со условите на договорот, барањата на законот и другите правни акти (). Не е дозволено еднострано одбивање да се исполнат обврските (). Договор или закон може да предвиди сума пари што должникот е должен да му ја плати на доверителот во случај на неисполнување или неправилно извршување на обврската, особено во случај на доцнење со исполнувањето (). Така, по раскинувањето на плаќањето за кирија, судот може да ве задолжи да платите казна (казна) (одлука на Арбитражниот суд на регионот Кемерово од 30 јуни 2014 година во предмет бр. A27-4911 / 2014 година).

МИСЛЕЊЕ

Анастасија Помелова, заменик генерален директор на ВТБ Арена Парк:

„Колку подетално договорот за закуп го специфицира механизмот со кој се пресметува закупнината, како и другите односи со другата страна, толку се поголеми шансите да се оттргне од едностраните одлуки од страна на станоиздавачите. Тоа значи дека нема да има нерешливи спорови.Мислам дека ова е единствениот начин што му овозможува на закупецот да одржува нормални партнерски односи со сопственикот.

Очигледно, невозможно е да се присили некое лице да склучи договор под одредени услови. Меѓутоа, ако сопственикот не е помалку заинтересиран да го изнајми својот дом отколку закупецот да го изнајмува, тогаш е сосема реално да се разговара за условите на идниот договор и, преку преговори и заеднички отстапки, да се дојде до помирување што ќе им одговара и на двете забави. Па дури и ако странките изгубат одредена сума пари, тие ќе стекнат душевен мир и доверба дека во случај на конфликт ќе можат да одат на суд и да ги бранат своите права на имотот под закуп.

Секој закупец ризикува да се најде во ситуација кога сопственикот ја зголемува киријата. Не е секогаш јасно како да се постапи правилно во таков случај и како да се однесува како закупец. Во оваа статија, детално ќе опишеме што треба да направи закупецот во оваа ситуација и како да избегне иселување.

○ Зголемете ја киријата, станот се издава без договор.

Ако не бил склучен писмен договор при вселување во изнајмен стан, ова дава одредена слобода на секоја страна во трансакцијата. Значи, сопственикот има право не само да ја зголеми киријата, туку и да ги промени условите за нејзино плаќање. Доколку се појават спорови во таква ситуација, можно е да се постигне договор само преку преговори, бидејќи сопственикот може да исели доколку одбие.

○ Зголемете ја киријата, станот се издава по договор.

✔ Еднострано зголемување на плаќањето.

Ако можноста за зголемување не е наведена во договорот, сопственикот не може да ја зголеми без согласност на сопственикот.

• „Ако поинаку не е предвидено со договорот, висината на закупнината може да се промени со договор на страните во рокот предвиден со договорот, но не повеќе од еднаш годишно. Законот може да предвиди други минимални периоди за ревидирање на висината на закупнината за одредени видови закуп, како и за закуп на одредени видови имот (клаузула 3 од член 614 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Сепак, треба да се има предвид дека во овој случај има и ограничувања за сопственикот. Значи, доколку во договорот е наведено дека плаќањето се врши во тврда валута, сопственикот не може да ја утврди постапката за плаќање врз основа на други услови.

Во овој случај, закупецот има право да одбие такво зголемување и тоа нема да биде основа за раскинување на договорот.

✔ Како може сопственикот да ја подигне киријата?

На законски начин и во присуство на склучен договор, сопственикот може да ја зголеми наплатата за сместување на еден од следниве начини:

1. Добијте согласност од закупецот и ставете го договорот во писмена форма. Особеноста на овој метод е потребата да се добие согласност, без која е невозможно да се изготви документ со кој се регулираат промените во плаќањето.
2. Обезбедете во договорот при неговото склучување можност за еднострано зголемување од одреден датум. Во овој случај, не е потребна согласност од закупецот, но неопходно е да му се испрати известување за планираните промени во плаќањето. Во исто време, потребно е да се пропише во известувањето, по кој период износот на уплатата ќе се смета за изменет. Ако го прескокнете овој пасус, големината ќе се смета за променета од моментот на приемот на известувањето.
3. Вклучете во договорот автоматско зголемување на киријата на крајот на една календарска година од закупот. Овде не е потребно известување до закупецот, но состојбата треба да биде што е можно појасна.

Доколку закупецот не се согласува со таквото зголемување, може да го оспори со поднесување тужба до судот. Одбивањето да се подигне не може да биде основа за иселување.

○ Како да се заштитите од зголемување на платите.

За да избегне зголемување на киријата, закупецот мора внимателно да ги прочита сите клаузули од договорот при неговото потпишување. Исто така, важно е да се разговара за сите спорни прашања што можат да предизвикаат конфликти во иднина.

Но, треба да се има предвид дека доколку договорот не укажува на можност за промена на висината на закупнината, сопственикот нема право да ја зголеми без согласност на закупецот. Ако сопственикот сè уште инсистира, тогаш во овој случај, можете да ги заштитите вашите права со поднесување тужба за поништување на промените во плаќањето во договорот. Во овој случај, потребно е да се приложи оспорување на извештајот за пазарната вредност, кој го подготвува закуподавачот.

Сепак, треба да се подготвиме за фактот дека ако промената на пазарната вредност се признае како валидна, побарувачката за зголемување на плаќањето ќе биде задоволена.

○ Иселување на сопственикот затоа што одбил да подигне кирија.

Сопственикот на станот може да го направи тоа произволно само во отсуство на договор за закуп. Во присуство на склучен договор, само работодавачот може да го раскине пред предвиденото. Сопственикот треба да поднесе барање до судските органи за ова. Затоа, одбивањето да се плати голема сума не може да се смета за основа за раскинување на договорот и иселување од станот без соодветна судска одлука.

Работодавачот може да се обрати и до судот, врз основа на непочитување од страна на сопственикот на обврските предвидени со договорот.

Така, максимално треба да се внимава и да се внимава при склучување на договор за закуп. Во овој случај, особено е важно да се земе предвид можноста сопственикот да го зголеми плаќањето за сместување.