Изменение и расторжение договора аренды порядок основания. Объекты арендных отношений. Изменение, расторжение договора аренды

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) - уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
Причиняет существенный ущерб имуществу.
Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
Не осуществляет капремонт в установленный если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
Причину расторжения договора.
Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

Ухудшение финансового состояния.
Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку "иные основания", закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Договор аренды и его виды

дипломная работа

2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

ГК предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Ему вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.

Т. Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы». Еще более категоричный вывод делает А. А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора».

При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Во-первых, когда стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е. те которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжения или изменения договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок. И каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента. Указанное требование признается соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

По общему правилу, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям ч. 2 п. 1 ст...

Брачный договор

На основании ст. 43 СК РФ брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Изменение брачного договора - добровольное дело супругов. Как отмечает Нечаева А. М....

Гражданско-правовой договор

Основаниями для расторжения (изменения) договора служат соглашение сторон, существенное нарушение договора либо иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором. Расторгнуть или изменить можно только такой договор...

Гражданско-правовой договор: понятие, значение

Гражданское обязательство

Порядок заключения договоров регламентирован главой 28 ГК РФ. Для того чтобы договор породил обязательство, он должен быть заключенным. Заключению договора обычно предшествуют предварительные переговоры между сторонами...

Договор комплексной предпринимательской лицензии - франчайзинг

Договор франчайзинга может быть изменен по правилам гл. 29 ГК. Изменение договора франчайзинга подлежит регистрации в установленном порядке. В отношениях с третьими лицами стороны договора франчайзинга вправе ссылаться на изменение договора...

Договор поставки: понятие, содержание, предмет

Одним из последствий неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора поставки при определенных условиях может служить реализация соответственно поставщиком или покупателем прав на односторонний отказ от исполнения договора...

Договор энергоснабжения

За исключением некоторых специальных норм, регулирующих действия энергоснабжающей организации и абонента по прекращению или изменению договорных отношений...

Изменение и расторжение договора

Новый ГК РФ, как впрочем и ГК РСФСР 1964 года, Основы граж-данского законодательства 1991 года исходят из принципа неукосни-тельного исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору...

Индивидуализация граждан. Договор безвозмездного пользования

Основания изменения и расторжения договора установлены ст. 450 ГК РФ: по взаимному согласию сторон; в одностороннем порядке, если это допускается законом или договором...

Институт договора купли-продажи недвижимости в РФ

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ). Форма договора регламентируется статьей 434 ГК РФ. В ней говорится...

Общие положения о договоре

Правовое регулирование договора поставки в РФ

поставка договор плата расторжение Порядок изменения и расторжения договора поставки во многом урегулирован законом (в частности, положениями гл. 29, ст. 523 ГК РФ)...

Сделки на рынке недвижимости Республики Казахстан

Согласно статье 401 Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором...

Объекты арендных отношений

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

Нужно обратить внимание на, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Например, ст. 11 ФЗ «О недрах» устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, ведь весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Об объекте недвижимости следует сказать следующее, что он должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, т.е. в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Изменение, расторжение договора аренды

ГК РФ называет конкретные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора. Как правило, указанные основания относятся к существенным нарушениям условий договора (применительно к арендным отношениям). Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст.619 ГК РФ).

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования (ст.620 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Некоторые юристы, на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате не внесения арендной платы. «В любом случае, договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом, по иску заинтересованной стороны договора» - такой вывод делает О.Козырь, кандидат юридических наук. эж - ЮРИСТ № 8, март 2001 г. О.Козырь «Аренда недвижимого имущества», с 3

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от конкретного, применяемого способа расторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке:

Когда стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е., как те, которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (плюс к тем, что установлены ст. 619 ГК РФ и договором аренды).

Иной способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок (если ни одна из сторон не заявила об обратном) и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК РФ).

При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться: порядок заключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

Договор может быть изменен или расторгнут:

По соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ)
В судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
В одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ)

А) Изменение и расторжение договора по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из , иных правовых актов, договора или не вытекает иное.

Внимание! На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).

По общему правилу в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ). Однако в силу диспозитивности ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты. В случае если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора ( ГК РФ).

Например, если речь идет об изменении договора аренды, то соглашение об изменении или расторжении данного договора заключается в той же форме, что и договор ( ГК РФ).

Помимо оснований, установленных Гражданским кодексом РФ, имеются также иные основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные другими законами.

Приведем пример: Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Как следует из пункта 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным настоящего Кодекса: «Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с , предусмотренными настоящим Кодексом.

Стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон ( , , ГК РФ).

Следует отметить, что предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий (например, с неисполнением арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки, однократным невнесением арендатором арендной платы).

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора . В частности, согласно ГК РФ в договоре могут быть согласованы основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с ГК РФ. Данный не ограничивает возможность расторжения договора случаями существенного его нарушения другой стороной. Следовательно, стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

То же самое применимо и к случаям расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора (например, утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.).

Для справки: если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором. Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами ( ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной ( ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы ( Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В) Изменение и расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Исходя из пункта 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

1) Если договор аренды заключен на неопределенный срок:

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 указанной статьи).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. То есть, в данной ситуации речь идет о немотивированном отказе, от стороны договора не требуется мотивировать свой отказ - закон этого не предусматривает. Более того, стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться. Отказ от договора (исполнения договора) осуществляется путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (статья 450.1 ГК РФ).

Внимание! Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке ( , ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре:

- срок извещения об отказе от договора (законом установлено, что об отказе от договора необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца ( ГК РФ); однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе);

- способ и адрес для направления уведомления (уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера; если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим);

- момент, с которого договор считается расторгнутым (стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него - это допустимо в силу диспозитивности ГК РФ; так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом).

2) Если договор аренды заключен на определенный срок:

Как уже указывалось ранее по тексту, основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку "односторонний отказ во внесудебном порядке" , из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ГК РФ

Дополнительно: стороны могут установить в вышеуказанном договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне (что невозможно с договором, заключенным на неопределенный срок). Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что отказ от договора (исполнения договора) может быть как полным, так и частичным. Однако такое право по смыслу ГК РФ, также как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Более того, право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей ( ГК РФ).

Что касается порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок, то он также урегулирован ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором ( ГК РФ).

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций