Что нужно знать при аренде офиса - юридические тонкости. Размер и виды арендной платы. Оформление передачи помещения

Наши советы пригодятся тем, кто впервые заключает договор аренды коммерческой недвижимости и пока не задумывался о том, что следует узнать у ее собственника перед тем как забрать ключи и попрощаться.

Коммунальные вопросы

Договором аренды между арендодателем и арендатором уже определено, кто оплачивает коммунальные платежи. Если же такой обязанности арендатора в договоре нет, то их, по умолчанию, оплачивает собственник недвижимости.

Если же платить за коммунальные будет арендатор, обязательно надо узнать:

Оплата коммунальных услуг

сколько составляет среднемесячная плата за коммунальные услуги за ваше помещение/здание;
куда и как платить. Сроки внесения платежей;
на какие виды услуг установлены счетчики (переписать их показания в акт приема-передачи и заверить их подписями обеих сторон). Узнать, когда была поверка этих счетчиков (на это дают специальное свидетельство о поверке) или вам придется заняться поверкой в процессе аренды;
список организаций-поставщиков коммунальных услуг для этой коммерческой недвижимости (наименование, адрес, телефон). Желательно взять у арендодателя и копии договоров с этими организациями. С некоторыми из них арендатору придется заключить свой договор и оплачивать коммунальные услуги за офис/помещение от своего имени.

Куда девать мусор

вывоз мусора — кто осуществляет и каков механизм. Или просто узнайте, где помойка.

Куда звонить при аварии

телефоны круглосуточных диспетчерских служб — в случае аварии, которая обычно происходит внезапно, это очень пригодится.

Есть ли долги за коммунальные (не отключат ли)

есть ли задолженности у собственника по коммунальным платежам.

Получив информацию по коммунальным вопросам, вы сможете понять, сколько обязательных расходов вас ожидает, помимо самой арендной платы и тех, которые учитываются приборами учета.

Особенности помещения/здания

Хорошо осмотрите помещения перед заключением договора аренды и спросите все, что не понятно. В акте приема-передачи площадей в аренду лучше детально описать все неполадки и особенности здания, состояние помещений, оборудование, которым они оснащены.

Таким образом, вы убережете себя от разногласий при возврате этой коммерческой недвижимости по завершении договора аренды.

Высота потолков

Этот параметр важен при аренде помещений под производство или склад, чтобы можно было разместить высокое оборудование. И для некоторых других видов бизнеса. Обычно, высота потолков в простых офисных помещениях бывают от 2,5 до 3 м.

А в больших ангарах или цехах — от 6 до 12, чтобы там мог поместиться кран, а не просто человек и люстра.

Туалеты, кухня и другие хозяйственные помещения

Если вы решили арендовать офис в здании, где туалет общий на несколько помещений, узнайте порядок пользования (ключ, оплата услуг технического персонала и т.д.).

Сигнализации и противопожарное оборудование

Советую заранее выяснить у арендодателя наличие/отсутствие пожарной и охранной сигнализации в помещении. И есть ли другое противопожарное оборудование, или вам предстоит закупить свое.

Телефон и интернет

Сколько телефонных линий в помещении, есть ли интернет и какой вид и провайдер (если для вас это принципиально).

Есть ли возможность проведения этих видов связи в офисы и другие помещения, если телефон и интернет отсутствуют. По возможности проведения интернета спрашивайте у провайдеров, не все провайдеры готовы обслуживать конкретное здание.

Если помещение в цоколе или подвале, а там постоянно будут находится ваши сотрудники, уточните, работает ли там мобильная связь или вам придется устанавливать усилитель сигнала, чтобы вы могли дозвониться до своих подчиненных и принять звонки партнеров и клиентов.

Разрешенная электрическая мощность

Если вы размещаете в здании магазин с холодильным оборудованием, современную типографию, где много оборудования, работающего от электричества, или другое энергозатратное оборудование, то заранее узнайте, какие электрические мощности выделены на ваше помещение.

И хватит ли их для обслуживания вашего офиса, магазина или предприятия.

Обычно, если мощностей не хватает, этот вопрос можно решить в Интер РАО. Но бывают места в городе, для которых лишнюю электрическую мощность выделить уже невозможно по техническим причинам.

Часы работы здания

Если вы арендуете помещение в офисном или торговом центре с общим входом, то, обычно, такие здания имеют часы работы и открыты для посетителей только в это время.

Необходимо узнать, совпадает ли требуемый вам график работы с распорядком работы остального здания.

Ключи-замки от помещений

Обсудите с собственником помещений:

сколько у него комплектов ключей, какие из них (или все) он передает вам;.
имеете ли вы право врезать свой замок;
когда и как собственник вправе входить в помещение.

Возможность размещения рекламы на фасаде

Для большинства арендаторов очень важна наружная реклама на фасаде здания. Разрешит ли собственник разместить ее — узнайте.

Мы, например, готовы предоставить для наружной рекламы арендаторов.

Парковка автотранспорта арендатора и его посетителей

Очень важный момент. Уточните, есть ли бесплатная парковка у арендуемых площадей и где она находится. Платная/бесплатная.

Адрес, телефоны собственника и арендаторов

Запишите как можно больше контактной информации хозяина вашего помещения. У него может сломаться/потеряться один телефон, но вы будете знать другой или напишите ему письмо по электронной/обычной почте. Или просто заедете домой.

Потому что вы пока даже не представляете, какие смешные или сложные вопросы могут возникнуть при эксплуатации арендованных помещений.

То же самое я советую сделать собственникам помещений. Вы всегда должны быть в контакте со своими арендаторами и чувствовать, что происходить, помогать в случае возникновения технических проблем. И видеть, если арендатор не справляется, если его бизнес не идет так хорошо, как он планировал, что пора присматривать нового арендатора.

Другие вопросы эксплуатации коммерческой недвижимости

Думаю, постепенно, по мере возникновения ситуаций и нахождения путей решения проблем, мы будем дополнять наш рассказ советами для арендаторов и арендодателей.

Если у вас возникли иные проблемы или вы хотите рассказать забавный случай, связанный с арендой коммерческой недвижимости, пишите. Посоветуемся. А историю можем опубликовать.))

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.

Продажа коммерческой недвижимости - очень выгодная вещь, впрочем, сдача недвижимости в наем тоже очень выгодна, т.к. за несколько лет арендные платежи полностью окупают стоимость недвижимости. И все же аренда остается самым распространенным способом получения необходимых площадей для большинства мелких и средних предпринимателей, будь то офисные помещения, торговые или складские. Во-первых, аренда не требует больших единовременных денежных вложений, что очень существенно для небольших компаний и даже для средних. А во-вторых, аренда помещений позволяет предпринимателю более оперативно реагировать на ситуацию и изменять место своей дислокации, расторгнув договор аренды, если вдруг возникнет такая необходимость.

Если вы поняли, что купить офис или торговую точку вам не по силам, то стоит подумать об аренде подходящего помещения. В этой статье мы затронем некоторые вопросы, на которые стоит обратить внимание при аренде торгового помещения.
Для начала убедитесь, что коммерческая недвижимость, которую вы хотите снять, принадлежит арендодателю. Потребуйте у владельца свидетельство о государственной регистрации прав, которое бы доказывало его юридические права на эту недвижимость. Ведь по закону, если арендодатель сдал вам помещение с превышением своих полномочий, то ваш договор аренды будет признан недействительным.

Будьте очень осторожны, арендуя помещение, расположенное на первом этаже жилого дома. Убедитесь, что это помещение переведено в нежилой фонд, и все оформлено правильно. Кроме того, уточните, как может использоваться это помещение. Если в документах написано, что там можно открыть парикмахерскую, то это не означает, что вы сможете организовать там продуктовый магазин. Стоит предварительно обсудить этот вопрос с жильцами дома.

Еще одна категория довольно «скользкой» недвижимости - это пристройки. Есть пристройки, которые в законе называются «самовольными», аренда таких помещений запрещена, поэтому убедитесь, что у хозяина есть все полагающиеся правильно оформленные документы. Запрещена аренда пристроек, которые:

построены на непредназначенном для этих целей земельном участке;
не имеют всех нужных по закону документов;
построены с нарушением существующих правил и норм градостроения.

Теперь, когда вы убедились, что данное помещение можно арендовать, внимательно вчитайтесь в договор аренды, особенно в пункты оплаты. Если помещение, которое вы хотите снять, нужно сначала отремонтировать, то попробуйте договориться с хозяином об отсрочке начала арендного договора или о том, чтобы на время ремонта или перепланировки арендная плата была другой. При этом нужно заранее договориться с владельцем о том, какие ремонтные работы и в каком объеме могут производиться, о том, как они будут оплачиваться и кем. Кто будет устанавливать сигнализацию и кто будет оплачивать установку. Можно постараться добиться того, чтобы хозяин вернул вам средства, вложенные в ремонт и улучшение помещения. Это могут быть денежные средства или снижение арендной платы.

Вообще говоря, арендодатели очень неохотно идут на подобные уступки. Но финансовый кризис внес серьезные коррективы в рынок недвижимости, в том числе и коммерческой. Например, продажа коммерческой недвижимости сейчас очень затруднена, так же как и сдача помещений в наем. Сейчас во время кризиса многие арендодатели вынуждены идти на уступки, чтобы сдать свои помещения в аренду. Подобные вопросы нужно обговорить заранее и включить в договор (устные договоренности в суде силы не имеют). Это поможет вам лучше представить свои последующие расходы.

Чтобы избежать последующих споров, очень важно подписать передаточный акт, по которому арендодатель передает помещение арендатору. Постарайтесь внести в этот акт все недостатки помещения, чтобы избежать потом претензий со стороны хозяина.

Если арендная плата в договоре указана без НДС, то вы должны просчитать свои реальные расходы с учетом НДС и ориентироваться на них. Имейте в виду, что договор аренды оформляется на все арендуемые площади, а не только на торговые площади. Поэтому постарайтесь договориться, чтобы арендная плата за подсобные помещения, коридоры, места общего пользования была ниже, чем за торговые помещения. Разделение торговых площадей и подсобных полезно и для будущей уплаты налогов, так как если вы платите налоги по вмененному налогу, то подсобные помещения налогом не облагаются.

Нужно заранее обговорить и такой серьезный вопрос, как оплата коммунальных платежей и все подобные расходы. Чаще всего коммунальные платежи в арендную плату не входят, так что просчитайте заранее, во что вам обойдется оплата воды, телефона, света, аренды подъездной площадки и стоянки для автомобилей… Возможно, нужно будет оплатить земельный налог, вывоз мусора, уборку территории… Если вы арендуете торговую площадь в торговом центре, то вам нужно будет еще оплачивать пользование общими помещениями.

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу.

Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник - тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки - необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

обеспечение сохранности жилого помещения;
поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять (иначе - временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.

На что обратить внимание при выборе офиса, чтобы потом не судиться с арендодателем, — рассказали руководитель и практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов и юрист Александр Штрикуль.

— К договору аренды недвижимости обычно подходят не так серьезно, как, например, к договору покупки: платежи растянуты во времени и суммы не такие значительные, а «выйти» из сделки на первый взгляд проще. Такая недооценка часто приводит к финансовым потерям для бизнеса. Вот 5 главных вопросов, ответы на которые помогут вам избежать проблем с арендодателем.

1. Что вы арендуете?

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите информацию о нем. В Беларуси эта информация есть в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним , в России — в Росреесте , в Украине — в Департаменте государственной регистрации и нотариата .

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован. Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации. Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м 2 и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

2. У кого вы арендуете?

И здесь вам опять же поможет выписка из вышеперечисленных госучреждений — c ней вы поймете, ведете ли переговоры об аренде именно с собственником, так как это быстрее и безопаснее всего. В целом, есть несколько вариантов, у кого вы можете правомерно арендовать помещение.

1. Аренда у собственника — самый безопасный вариант.

2. Аренда у унитарного предприятия , аренда от имени доверительного управляющего . Ключевым моментом при аренде у предприятия является согласование договора аренды собственником. Право управляющего на передачу недвижимого имущества в аренду должно быть предусмотрено собственником в договоре доверительного управления.

3. Субаренда. По договору субаренды вы можете арендовать у того, кто сам арендовал объект у собственника. При этом право на субаренду должно быть прописано в первоначальном договоре. Если оно не прописано, арендатору нужно письменное согласие владельца здания на то, чтобы «первоначальный» арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

При этом важно помнить, что прекращение договора аренды автоматически «ставит крест» на договоре субаренды: в этом случае права субарендатора никак не защищены. Такой способ может быть использован недобросовестным арендодателем для того, чтобы прекратить договор с субарендатором в случае, если такой арендодатель является аффилированной с собственником компанией.

4. Аренда у двух и более собственников . Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то сдаваться в аренду он может только с согласия всех собственников..

3. Как проверить надежность арендодателя?

Для этого можно обратиться к бесплатным публичным ресурсам госорганов.

В Беларуси:

Сведения
Единый государственный реестр сведений о банкротстве
Сведения о ликвидации, прекращении деятельности субъектов хозяйствования

В России:

Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
Задолженность по уплате налогов, непредставление налоговой отчетности более года
Сообщения юрлиц о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала и др.
Сведения о стадиях банкротства юрлиц

В Украине:

Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
Данные о том, находится ли компания на учете в налоговых органах и имеет ли налоговый долг на момент проверки
Сайт для уточнения данных об открытых в отношении потенциального партнера процедурах банкротства

4. Как лучше прописать стоимость аренды в договоре?

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000

Что еще стоит обозначить в договоре?

Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
Способы и сроки внесения арендной платы
Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

5. Компенсируют ли ваши вложения в ремонт?

Если вы хотите отремонтировать или переоборудовать помещение под свой бизнес, это нужно заранее письменно согласовать с собственником. Если этого не сделать, то от вас могут потребовать привести помещение в первоначальный вид или отказаться компенсировать ваши вложения в ремонт.

Чтобы понимать, на что можно рассчитывать, надо отличать 2 вида улучшений: отделимые (например, кондиционер, который без вреда для него можно демонтировать и установить в другом помещении) и неотделимые (например, обои, которые невозможно отделить и полноценно повторно использовать).

Чаще всего проблемы возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не предусмотрели обратное, при прекращении аренды собственник должен компенсировать арендатору их стоимость. Это вполне логично, ведь его имущество было значительно улучшено за счет другого лица (арендатора).

Однако претендовать на компенсацию арендатор может, только если одновременно соблюдаются 2 условия:

В договоре нет положения о «невозмещаемости» ремонта
Такие улучшения согласованы собственником

В качестве резюме

Если подытожить вышесказанное, из нашего опыта — нельзя недооценивать договор аренды, нужно подходить к нему столь же внимательно, как если бы вы покупали помещение, а не просто снимали его. Это поможет избежать ненужных затрат в будущем.

Что нужно знать при аренде квартиры, чтобы не попасть в неприятную ситуацию? Каким образом найти недорогое, но при этом комфортное жилье? Как правильно арендовать его на длительный период времени?

О том, на что стоит обратить свое внимание при аренде квартиры, мы расскажем Вам далее в нашей статье.

Что называют арендой квартиры

Согласно договору найма жилья квартира, дом либо отдельная комната передаются за определенную плату арендатору. Он может владеть и пользоваться жилым помещением, соблюдая все договорные условия.

Стоит сказать о том, что хозяином жилого помещения может быть не только физическое, но и юридическое лицо. Арендатором квартиры может стать только физическое лицо.

Найм жилого помещения бывает следующих типов:

Социальным.
Коммерческим.

Первый вариант нас не интересует, поэтому переходим сразу ко второму.

Коммерческий наем – это как раз и есть аренда квартиры. Здесь хозяин жилого помещения и арендатор как раз являются свободными участниками правовых отношений.

Они заключают договор об аренде квартиры по собственному желанию, предварительно согласовав все условия и требования. В обязательном порядке должен быть подписан соответствующий договор. Без него доказать в суде Вы ничего не сможете (если вдруг возникнут какие-то споры).

Поиск жилья через агентство недвижимости

Тот, кто желает арендовать квартиру в первый раз, как правило, обращается в специальную компанию. Выбирая агентство, стоит ориентироваться на советы знакомых – организация должна быть проверенной. Специально уполномоченное лицо выполняет следующие функции:

Подбирает квартиру, исходя из требований клиента.
Договаривается с собственником жилого помещения о дате просмотра.
Ходит с арендатором и просматривает отобранные жилые помещения.
В момент заключения арендного договора проводит все переговоры.
Предоставляет клиенту консультации по всем вопросам и нюансам договора.
Проверяет документацию владельца жилого помещения.
Присутствует при заключении арендного договора. Занимается составлением акта приема-передачи, в состав которого входит опись имущества жилого помещения.

Другими словами, он везде должен сопровождать клиента – вплоть до подписания договора. Цена на услуги специалиста рассчитывается в индивидуальном порядке – в зависимости от каждой конкретной ситуации. У каждой компании свой прайс-лист за оказание услуг подобного типа.

Что надо знать при аренде квартиры и как не нарваться на мошенников

Мошенничество при аренде жилых помещений бывает таким:

Фотографии отличаются от реального положения дел

Нужно насторожиться, если стоимость аренды квартиры и ее ремонт имеют существенные различия. Если на предоставленных изображениях квартира похожа на элитную (как будто фотографии скопированы из журналов), но при этом стоимость аренды невысока (либо даже не достигает планки рыночной стоимости), налицо факт мошенничества. Объяснение может быть таким – показываемую на фото квартиру уже арендовали, поэтому Вам предоставят иную, более низкого качества. В реальности же может выявиться следующее: такого жилья просто нет, и никогда не было. Каким образом доказать тот факт, что изображения в объявлении неуникальны? Используйте сервис «Поиск по картинке» – различные сайты покажут Вам все имеющиеся совпадения. Как правило, подобные «объявления» преследуют следующую цель – на их основе формируется база возможных арендаторов.

Проверьте адрес

Такой квартиры может вообще не быть. Внимательно заполняйте договор, осуществляйте сверку всей информации – даже при сотрудничестве с риэлторской компанией и специалистом в данном вопросе. Многих обманывают – адрес, указанный в соглашении, в реальности отсутствует. Другими словами, они оплачивают аренду несуществующей квартиры. Если вдруг Вас или Ваших знакомых затронула такая ситуация, расторгайте арендный договор по собственной инициативе. Просто отправляете уведомление на адрес арендодателя. Если документы у Вас отсутствуют – просто забудьте об этой квартире и все (оплачивать в этом случае ничего не нужно).

Очень часто мошенники-риэлторы поступают следующим образом: они требуют оплатить все предоставленные информационные услуги (сумма составляет приблизительно 9 000 рублей). После следует передача клиенту нескольких номеров арендодателей – они не сопровождают клиента в момент осмотра жилья.

Просмотр за определенную плату

Чтобы просмотреть арендуемую квартиру, платить деньги не нужно. Ни у кого нет права требовать с Вас за это деньги. Если риэлтор начинает просить деньги, значит, это его способ заработка – то есть, сама сделка ему неинтересна. Порой случается такое, что риэлтор и собственник жилого помещения вступают в сговор и делят деньги от просмотров 50 на 50%. Нередко на эти уловки «ловят» приезжих – тех, кто плохо разбирается во всех нюансах данной процедуры. Если Вас коснулась такая проблема, не продолжайте сотрудничество с данным риэлтором.

Жилое помещение может быть сдано в аренду повторно

Стоит помнить о следующем: у арендаторов жилого помещения нет права на подселение либо заселение на время иных граждан. Нельзя взимать с других физических лиц денежные средства и комиссионные сборы. Заключение договора должно осуществляться лишь с собственником квартиры. Предварительно стоит проверить всю документацию, служащую подтверждением его права собственности.

Мошенники могут предложить приобрести клиентскую базу

Данный обманный метод был «разработан» в недавнем прошлом. Такой риэлтор может сказать клиенту о том, что база обновляется каждый день, но если оплатить к ней доступ, можно ознакомиться лишь с уже устаревшими сведениями. Чтобы не попасть в такую ситуацию, изучите различные отзывы других людей в сети интернет.

Спрос всегда ведет к рождению предложения, но и не каждое из них будет честным. Поэтому к выбору риэлтора стоит подойти со всей ответственностью.

Как правильно снять квартиру в аренду

Если Вы приняли решение самостоятельно искать жилье, необходимо выбрать объявление от хозяина понравившейся Вам квартиры. В таком случае Вы сами назначаете время, дату и едете в устраивающие Вас жилые помещения. Само собой, в подобной ситуации есть определенные нюансы. Но большинство людей предпочитает не связываться с риэлторами и фирмами.

Иногда случается такое, что арендовать квартиру нужно срочно – без этого никак не обойтись. Допустим, если человек на длительный срок едет в командировку. За гостиницу понадобится выложить немаленькую сумму денег, покупать квартиру – очень дорого, да и цель не оправдает вложенные средства.

Преимущества аренды квартиры

Арендуемое жилье обладает следующими плюсами:

Мобильностью арендатора. Возможен переезд в иной район либо в иной город – если предложили более привлекательную должность. Или же возле многоквартирного дома была построена шумная развязка либо промышленный комплекс, вполне возможна смена места проживания.
Не нужно делать ремонтные работы и тратить на это денежные средства. Думать про новую мебель и сантехнику будет исключительно хозяин жилого помещения. Падение потребительских качеств обстановки ведет к снижению арендной платы.

Как арендовать квартиру самостоятельно

Проверка собственника жилого помещения

Чтобы удостовериться в том, что жилое помещение юридически чистое, его собственник в обязательном порядке должен предоставить Вам такую документацию:

Документ о том, что он является собственником.
Договор, служащий подтверждением права собственности на жилое помещение (допустим, предоставить Вам договор, фиксирующий куплю-продажу).
Удостоверение личности.
Если арендодатель – представитель хозяина помещения, им должна быть предоставлена заверенная нотариусом доверенность. Этот документ подтверждает право управления.

Необходимо проследить за тем, чтобы отсутствовали долги – чтобы были оплачены все коммунальные платежи. Проверка всех счетчиков, квитанций и платежей должна быть осуществлена до заключения договора.

Согласие каждого из хозяев помещения

Если квартира имеет не одного, а нескольких хозяев (другими словами, является долевой собственностью), для аренды необходимо согласие каждого (всем им должно быть более 14-ти лет). Этот договор должны подписать все хозяева квартиры (либо любое другое физическое лицо, имеющее от них нотариально заверенную доверенность).

Если Вам необходимо арендовать комнату в коммунальном жилом помещении, Вам понадобится согласие каждого соседа. Решение этого вопроса остается за арендодателем. Им также в обязательном порядке должен быть предоставлен документ с прописанным порядком пользования этим жилым помещением – иными словами, в какой комнате располагается тот или иной хозяин. Это позволит Вам избежать ненужных конфликтов и нежелательных столкновений.

Как правильно арендовать квартиру

Если документ составлен грамотно и обладает законной юридической силой, в него должны входить:

ФИО и персональные данные собственника жилья и арендатора;
Сумма, которую каждый месяц будет платить арендатор;
Ситуации, согласно которым может быть изменена плата за жилое помещение;
Сколько раз хозяин может посещать жилье, чтобы проверять его. Также здесь прописываются все условия для проверок.
Информация о лицах, которые могут проживать вместе с арендатором.
Временной период – когда и на какое время жилье сдается в аренду.
Условия расторжения договора.
В договоре должно быть подробно описано жилье: необходимо отразить его адрес, площадь и количество комнат, этаж и так далее.

Несмотря на это, любое соглашение является индивидуальным – стандартная форма заполнения в законодательстве Российской Федерации отсутствует.

Именно в тот день, когда заключается договор, арендатор жилья должен попросить хозяина предоставить выписку с лицевого счета. При помощи этого документа съемщик жилья узнает, все ли коммунальные платежи оплачены (нет ли у хозяина квартиры долгов). Еще он получит информацию о том, какие люди зарегистрированы по адресу жилья.

Квартира не должна быть с долгами и прописанными гражданами – физическими лицами.

Важный момент: обратите внимание на права и обязанности – причем, не только арендатора, но и арендодателя. Допустим, стоит определить график проверочных посещений сдаваемого жилого помещения его владельцем.

Арендная плата

Ключевой вопрос – размер арендной платы. В обязательном порядке прописывают следующую информацию:

Кто обязан оплачивать коммунальные платежи?
На ком лежит оплата за интернет, телефонную связь и иные услуги.

Любая передача денежных средств должна оформляться с помощью расписки. Есть такое мнение, что потребовав этот документ, человек выражает свое недоверие к другой стороне правовых отношений. Хотя это вполне нормальная ситуация – ведь Вы не знаете, что из себя представляет другой человек.

Договор вступает в силу лишь после подписания обеими сторонами акта приема-передачи квартиры. В данном документе должна быть отражена следующая информация: арендатору передали в пользование жилье и он его принял, без каких-либо претензий. После этого всю ответственность за помещение несет арендатор. Он должен следить за сохранностью квартиры и находящегося в ней имущества.

Важный момент: если жилье арендуется на год или более, подписанный договор в обязательном порядке должен пройти регистрационный процесс в Росреестре.

И хотя взять на себя решение этого вопроса должен хозяин квартиры, проследить за тем, каким образом исполнена эта формальность, обязан и любой ответственный арендатор.

Квартира не может быть реализована либо заложена до истечения срока арендного соглашения. Если квартиру арендуют на короткое время – регистрировать ничего не нужно.

Договор – это юридический документ. Как раз по этой причине любое изменившееся условие аренды должно быть оформлено при помощи специального дополнительного соглашения. Очень часто хозяин жилого помещения и арендатор подписывают соглашение о продлении действия аренды квартиры, сохраняя все основные условия.

Стоит сказать о том, что в состав передаточного акта в обязательном порядке входит опись всего расположенного в жилом помещении имущества (того, которое передается в пользование вместе с самой квартирой).

Что называют описью имущества

Описью имущества называют приложение к арендному договору. Опись отражает имущество, передаваемое клиенту на определенный временной период.

Собственник квартиры имеет право включать в опись: всю мебель, электронную технику, посуду для кухни и так далее. Если же арендатором будет что-то утеряно либо повреждено (не отраженное в описи имущества), вернуть предмет собственнику жилья не удастся.

Договор об аренде

Каким образом происходит составление документа

Как правило, опись имущества при аренде жилья (квартирного помещения), заполняется по стандартам.

Какие реквизиты в обязательном порядке необходимо отразить в акте?

Документ должен иметь наименование. Оно может быть любым.
После этого стоит прописать, где и когда был составлен данный документ.
Должна быть отражена информация о сторонах, заключающих соглашение. Описываются данные не только арендодателя, но и арендатора.
И последнее – прописывают ссылку на арендный договор.
После отражения и фиксации всех вышеуказанных сведений, стороны прописывают следующий момент: арендодатель передает во временное пользование не только жилое помещение, но и находящееся в нем имущество – арендатор же должен принять все это имущество.
Далее перечисляется все находящееся в жилье имущество.
В конце документа обе стороны ставят свои подписи.

Нюансы оформления описи имущества

Все зависит от передаваемой квартиры, от того, что конкретно в ней остается. В некоторых ситуациях возможно возникновение определенных сложностей. Допустим, если речь идет об аренде пустой квартиры. В подобной ситуации в этом документе при аренде квартиры будет почти нечего прописывать. Описаны будут лишь счетчики на воду, приборы сантехники, и другие, расположенные в здании.

Стоит отметить, что на сегодняшний день граждане нередко сдают в аренду полностью готовую к заселению квартиру (то есть, со всем необходимым имуществом – даже с вилками и ложками). Это приводит к тому, что опись имущества может занять не один и не два листа.

Самое главное в подобных ситуациях – не игнорировать устоявшиеся правила, прописывать и отражать любой имеющийся в жилье предмет. Кроме того, есть вариант с фиксацией на фото либо видео состояния всего имущества. Эти изображения впоследствии можно приложить к арендному договору. Опись имущества – это сложный юридический документ, который при возникновении споров может защитить интересы арендодателя.

Правила аренды квартиры на длительный срок

В обязательном порядке проверьте, имеет ли право хозяин квартиры сдавать ее в аренду. Тщательно изучите всю предоставленную Вам документацию.

Какие вопросы задавать при аренде квартиры

Обязательно необходимо уточнить, по какому адресу проживает хозяин жилого помещения. Осуществите проверку его личных данных (телефона, предоставленного Вам адреса).

Проверьте, на каких условиях в жилом помещении подключен интернет (если его уже провели – уточните, кто и каким образом будет его оплачивать).

Осматривая арендуемую квартиру, проверьте, в каком состоянии находится сантехника, электрическая проводка. Важный момент: если подключено всего несколько устройств (речь идет об электрическом чайнике, ноутбуке, стиральной машине), пробки выбивать не должно. Еще стоит удостовериться в том, что в арендуемой квартире отсутствуют муравьи, тараканы и так далее.

Если процесс осмотра выявил какие-то определенные неисправности, спросите у хозяина помещения, кто будет оплачивать ремонтные работы.
Если Вы арендуете комнату, у которой нет замка (либо идет речь об оплате одного спального места), выплачивать залог не требуется.

Окна жилого помещения должны иметь надлежащее состояние. В противном случае в зимнее время года в квартире будет чрезмерно холодно, а в жаркое будет сложно выполнять свои функции кондиционеру.

Обязательно зафиксируйте номера аварийных учреждений, по которым нужно звонить в случае какого-либо чрезвычайного происшествия. Экземпляр арендного договора должен содержать отметку о ежемесячной оплате аренды. Собственник жилого помещения в обязательном порядке должен поставить свою личную подпись.

Имущество в съемной квартире

Уточните вопрос с техникой и мебелью – можно ли будет Вам использовать мебель хозяина жилья либо нужно будет перевезти свою. Так как рыночная цена аренды помещений всегда бывает нестабильной, не стоит оформлять арендный договор на длительное время за определенную цену. Само собой, это лишь совет, решение все равно в любом случае остается за Вами, но если вдруг цены упадут, Вы всегда сможете найти более дешевый вариант аренды (либо попросить хозяина квартиры сделать Вам скидку).

Оформляя арендный договор, собственник жилого помещения должен отдать Вам все ключи. Их обязательно необходимо проверить. И не забывайте: никто не имеет права требовать с Вас денег за ключи. Это будет незаконным требованием, выполнять которое Вы вовсе не обязаны.

Как правило, арендный договор заключают ровно на один год. Это выгодно хозяину жилого помещения, так как такой договор считается заключенным на короткий срок. Таким образом, арендатор не сможет без уведомления хозяина пустить проживать с собой еще других жильцов. Если у Вас есть желание продлить срок действия договора, просто подпишите необходимое соглашение. Сделать это необходимо за 30 дней до того, как завершится временной период действия арендного договора жилого помещения.

Установите контакт с собственником арендуемого жилья и соседями, это поможет Вам избежать многих проблем.

Срок аренды

Среди арендаторов часто встречается такое заблуждение – арендодатель имеет право выставить их из квартиры в любой момент. В реальности все не так просто, арендодатель не может выгнать арендатора до того, как истечет временной период действия договора.

Еще один важный нюанс: если Вами был подписан договор на аренду квартиры на длительный срок (более года), у арендатора есть право перед иными лицами на продление заключенного соглашения. И если арендодатель начнет просто ссылаться на то, что человек ему не понравился, и он хочет заселить других жильцов – это вовсе не станет серьезным основанием (само собой, если арендатор не совершил ничего противоправного). Выселение в такой ситуации возможно лишь посредством судебных разбирательств. Суд будет рассматривать, есть ли нарушения законодательных норм Российской Федерации, либо нарушения арендного договора. То есть:

Если человек не оплачивает аренду жилого помещения.
Если пускал жить в квартиру посторонних лиц (не отраженных в договоре).
Если арендатор испортил жилое помещение (либо если в нем стало невозможно проживать).

Но на практике такие ситуации встречаются не так уж и часто.

Возмещение ущерба

Перед завершением срока договора арендатор и арендодатель должны вместе проверить с помощью описи все имущество. Арендатор обязан вернуть все вещи в надлежащем состоянии. В случае порчи какого-то предмета вопрос решается различными способами. Само собой, лучше всего найти компромиссное решение (допустим, при поломке холодильника, арендатор может оплатить его ремонт либо возместить стоимость). Но если в поломке арендатор не виноват, дело дошло до разбирательств в судебной инстанции, доказательством будет служить заключенный договор аренды квартиры. Его в обязательном порядке должны подписать обе стороны правоотношений.

И последнее: всегда читайте, что Вы подписываете при аренде квартиры! Даже в том случае, если Вы отследили каждый шаг арендодателя, в конце обязательно прочтите все написанное! Лишь после этого стоит ставить свою подпись в договоре! Если у Вас нет достаточных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Профессиональный юрист разъяснит Вам все нюансы и поможет избежать ошибок при заключении договора аренды на квартиру!

Аренда квартир и других помещений регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации.