A „Kommersant” a legjobb megoldást kereste. Apartmanok új épületben

Aparthotel "IGEN"

A jelen század folyamatos széleskörű technológiai fejlődése, az egyre új technológiák megjelenése a világtudomány és technológia területén meghatározza a társadalom szociális infrastruktúrájának, ezen belül az ingatlanpiacnak a folyamatos fejlesztésének szükségességét, amely teljes mértékben ki tudja elégíteni a lakosság igényeit. lakhatási igény.

Jelenleg az ingatlanszektorban két olyan kulcsfontosságú objektum, amelyre mind a fejlesztők, mind a potenciális vásárlók fókuszban állnak, a lakások és lakások. Ezek a lakóingatlanok hasonló tulajdonságokkal és számos alapvető különbséggel rendelkeznek. Jelenlétüket többek között azzal magyarázzák, hogy milyen eltérő célból szerezték be őket.

Az apartmanokat a lakásoktól megkülönböztető tényezők nagymértékben változnak attól függően, hogy melyik országot vizsgáljuk - például Oroszországot vagy valamelyik európait.

Lakásbelső

Általánosságban elmondható, hogy az apartmanok „lakásállapotukban” különböznek az apartmanoktól - egyfajta ideiglenes lakhatásról van szó, szabványos kényelmi és kommunikációs készlettel. Ez a fajta lakás leggyakrabban standard komfortszintet biztosít lakóinak, mintegy szállodai szoba, de nem rendelkezik a teljes értékű tartózkodáshoz szükséges tulajdonságok és jellemzők teljes skálájával, és biztosítja számukra a minimális lakhatási listát. törvényes garanciák és előnyök, hogy a tulajdonosoknak van lakásuk

Miután felvázoltuk az apartmanok és apartmanok közötti különbség hozzávetőleges, általános képét, részletesebben megvizsgáljuk a különbségek kritériumait, kezdve az ingatlanpiactól. Oroszország:

1. Jogi státusz és regisztráció lehetősége.

A jogi normák szempontjából a lakások jogilag nem teljes értékű lakások. A bennük élő polgárok lakóhelyén történő regisztráció és nyilvántartásba vétel akkor sem lehetséges, ha rendelkeznek a tulajdonjogot igazoló dokumentumokkal. Az apartmanok tulajdonosának ideiglenes nyilvántartásba vételére csak akkor van lehetőség, de csak abban az esetben, ha apartmanhotel vagy szálloda épületben találhatók.

2. A szociális infrastruktúra fejlettségi szintje.

Ez a különbség az apartmanhotelek és a különféle szociális létesítmények komplexumai melletti építkezésekre vonatkozik, amelyek kényelmes, teljes és legkényelmesebb elhelyezést biztosítanak a környék apartmanjainak. Ilyen létesítmények elsősorban a gyermeknevelési és óvodai nevelési intézmények, kórházak stb. Az apartmanszállodák építésében részt vevő cégeket nem terheli az adott lakóterületen a lakástulajdonosok ilyen jellegű szociális infrastruktúrájának biztosítása. Más szóval, fennáll annak a veszélye, hogy egy lakatlan területen vásárolnak lakást, amely esetleg lakóövezet marad, még akkor is, ha a fejlesztők ígéretet tesznek az infrastruktúra gyors és átfogó fejlesztésére ezen a helyen.

3. A lakhatás költsége.

Az apartmanok jelentős és meglehetősen jelentős előnye az apartmanokhoz képest alacsonyabb költségük, ami azzal magyarázható, hogy a fejlesztőnek nincs kötelezettsége a szociális infrastruktúra fejlesztésére és bővítésére azon a területen, ahol az aparthotel épül. Az állami jogalkotó apparátus azonban jelenleg is készíti elő a vonatkozó jogszabályi előírásokat, amelyek szerint szociális kötelezettségek vonatkoznak majd az ilyen lakásépítéssel foglalkozó cégekre.

De amíg ilyen törvényeket nem fogadnak el, a lakások és apartmanok négyzetméterára nagyon eltérő - a költségkülönbség 10 és 15% között mozog, a lakás komfortfokozatától és természetesen a várostól és a régiótól függően. amelyben található.

Petrovszkij apartmanház

4. Bérleti díj összege.

E kritérium alapján a lakásvásárlás jövedelmezőbb megoldás lesz, mint a lakásvásárlás. Utóbbiban az általános forgalmi adó miatt jóval magasabb a lakás- és kommunális szolgáltatások fizetésének összege, mint lakásban élve. A standard eltérés 18%, de ha figyelembe vesszük a lakások kommunikációjának fizetésére vonatkozó egyedi tarifákat, a fizetési összeg különbsége a lakásokhoz képest még magasabb lesz - ez vonatkozik a hideg és meleg víz, a csatorna, a fűtés és a fűtés díjára. egyéb közművek.

Még bonyolultabbá válik a helyzet azokban az esetekben, amikor az apartmanszállodák lakáskommunikációját közvetítő szervezetek kapcsolják a városi hálózatokhoz, amelyek viszont további százalékot számítanak fel saját szolgáltatásaikért.

5. A közüzemi díjak ellátásának és támogatásának hiánya.

A lakástulajdonosok nem jogosultak támogatást vagy kedvezményt igénybe venni a lakáskommunikációhoz, ha havi jövedelmük a megállapított normatíva alatt van. De az ilyen lakások lakásokhoz viszonyított alacsonyabb költsége miatt ez az árkülönbség viszonylag kiegyensúlyozott.

6. A lakások lakóterületének adóértékének várható növekedése.

Az Orosz Föderáció törvényhozó szervei a közeljövőben azt ígérik, hogy 0,5%-kal emelik a nem lakáscélú ingatlanok adókulcsát. A lakások esetében ez 0,1%.

7. A helyzet az aparthotel közös tulajdonával.

Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve szerint a többszintes épületekben lévő lakások tulajdonosai közösen és egyenlően felelősek a bennük található műszaki helyiségekért. Az apartmanok tulajdonosai nem szerepelnek ebben a dokumentumban.

Nagy a valószínűsége annak, hogy az aparthotel fejlesztője saját „monopolhelyzetét” kihasználva ilyen jellegű szolgáltatásokat ró ki lakóira, és ez leggyakrabban a közüzemi díjak túlzott emelésével jár.

8. Lakásegyesület létrehozásának lehetetlensége.

Tekintettel arra, hogy az apartmanok nem rendelkeznek lakóhelyiség jogi státusszal, tulajdonosaiknak nincs lehetőségük HOA létrehozására a felmerülő közös lakhatási problémák közös megoldására. Lehetőség van azonban bármilyen más partnerségi forma létrehozására hasonló cél érdekében.

9. Ingyenes lakásfelújítási lehetőség.

A lakástulajdonosoknak joguk van lakásukat külön engedély megszerzése nélkül átalakítani, ami lakásban lakás esetén lehetetlen. Ebben az esetben az egyetlen betartandó feltétel annak biztosítása, hogy az elvégzett változtatások nem sértik a helyiség szerkezetét, és nem veszélyeztetik az apartmanszállodában lakók biztonságát.

Nyitott terv

Miután leírta az oroszországi apartmanok és apartmanok közötti különbségeket, továbbléphet Európa. Itt sok megkülönböztetési kritérium hasonló az oroszokhoz - például magasabb rezsifizetés a lakásokhoz képest.

Ha konkrét országokról beszélünk, Spanyolországban az apartmanok leginkább abban különböznek az apartmanoktól, hogy egy bekerített terület van, ahol a lakosság közös kis szociális infrastruktúrája van.

Egy olyan országban, mint Bulgária, a lakás olyan lakás, amely legalább két szobából áll, és a falakba épített bútorokat és háztartási gépeket is kompaktan elhelyezi, ami teljesen opcionális és nem jellemző az oroszországi hasonló lakásokra. Ezen kívül az aparthotelek ebben az országban számos kiegészítő szolgáltatást nyújtanak lakóiknak - biztonsági szolgáltatások, ingyenes parkolás, fitnesz- és spa szalonok, játszóterek stb. Mindezek a tényezők meghatározzák az itt található lakások magasabb költségét az apartmanokhoz képest.

A GdeEtoDom.RU szakemberhez fordult, hogy elpusztítsa a lakáspiacon meglévő mítoszokat. Olvasson tovább, hogy megtudja, milyen előnyei és hátrányai vannak a lakásoknak, és hogy érdemes-e megvenni őket.

Mítoszok az apartmanokról

A professzionális ingatlanügynök, Natalya Shirokova szemszögéből, aki több mint 9 éve dolgozik az ingatlanpiacon, a fő különbség a lakások és az apartmanok között a következő. - ez egy nem lakás céljára szolgáló helyiség, amelyben lakhatásra felszerelt szoba vagy helyiségek, konyha, fürdőszoba és egyéb felszereltség található. A szakember konkrét példákon keresztül ismertette a lakások előnyeit és hátrányait.

Összehasonlításképpen két lakáspárt választottak ki. Az első pár egy közönséges lakóépület szomszédságában található a Yaroslavskoye Shosse-n és egy multifunkcionális lakóépület, amely a Losiny Ostrov park mellett található apartmanokkal, a második pár a Vodny Stadium metróállomás mellett található, amelyben a fejlesztő lakásokat és apartmanok.

Tévhit 1. Az apartmanok olcsóbbak, mint az apartmanok

Hasonlítsuk össze a Vodny vegyes használatú komplexum és a Yaroslavskoye Shosse apartmanjainak költségeit.

Valójában a lakások nem csak olcsóbbak, de lényegesen olcsóbbak is, mint a hasonló lakások. a szomszéd házban 36%-kal drágábbak a lakások. A Vodny-komplexumban a különbség 20% ​​volt.

Ha 8 millió rubelért választja ki az apartmanokat. a Jaroszlavszkoje autópálya lakásaiban azt látjuk, hogy ugyanazért a pénzért megvásárolhatja:

• 2 szobás lakás

• és még egy 3 szobás lakást is

Így a mítosz beigazolódik.

2. mítosz. Magas adók a lakásokra

Valójában maga az adó ötször magasabb. Lakóhelyiségekre - 0,1%, de lakásokra - már az adóalap 0,5% -a. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az adókat az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják ki, amely a lakások esetében lényegesen alacsonyabb.

A számítás a Yaroslavskoye Highway apartmanjainak és apartmanjainak példájával így néz ki:

Ezen túlmenően a lakás adóalapja csökkenthető a 20 négyzetméteres adókedvezmény miatt. m összterületű lakás minden lakástulajdonosra. Az adókedvezmény azonban nem vonatkozik a lakásokra.

Így a lakások után fizetendő adó legalább 14 662 rubel/év magasabb.

Az összehasonlított lakás és a vásárláskori lakás közötti különbség 2 900 000 RUB. Ezt a különbözetet (2 900 000) elosztva a 14 662,67 rubel/év „adótúlfizetéssel”, 197 évet kapunk.

A lakásokat vásárló vevő 2,9 millió rubelt fizetett értük. kevesebb, mint egy szomszédos épületben lévő lakásnál, és 14 662,67 rubel adót fizet. több megtakarítás 197 évig.

A mítosz beigazolódott: magasabb az adókulcs, de nagyobb a megtakarítás.

3. mítosz. A lakások vásárlásakor nincs lehetőség adólevonásra.

Adólevonás biztosított:

• kész házban lakásokra, szobákra vagy azokban lévő részesedés(ek)re, vagy az ezekben lévő lakásra, szobára vagy részesedés(ek)re egy épülő házban;
• építő- és befejező anyagok vásárlásához;
• egy lakás, szoba vagy az azokban lévő részesedés(ek) befejezésével kapcsolatos munkákért, valamint a befejező munkákhoz szükséges terv- és becslési dokumentáció kidolgozásának költségeiért;
• építési munkára (lakóépület vagy az abban lévő rész(ek) befejezése, befejezetlen építkezés) és befejező munkára;
• villamosenergia-, víz- és gázellátási és csatornahálózatokhoz való csatlakozáshoz vagy autonóm villamosenergia-, víz- és gázellátási és csatornázási források létrehozásához.

Lakásokra nincs lehetőség adólevonásra.

Itt még egy szempontot kell figyelembe venni: csak az Orosz Föderáció személyi jövedelemadó-fizető állampolgárai vehetik igénybe az adólevonást. Például az egyszerűsített adózási rendszerben dolgozó egyéni vállalkozók akkor sem vehetik igénybe...

A mítosz megerősítette.

3. mítosz. A lakások nehézfémekkel „impregnált” ipari területeken épülnek

Minden apartman felosztható:

• Lakások gyárak és manufaktúrák felújított épületeiben. Például a Dukhovsky Lane 17. szám alatt található „The Loft Club” 1869-ben a bőrgyár helyén épült, minden épületet újjáépítettek. Loft negyed "Danilovszkaja Manufaktúra" - a 19. században működő egykori textilgyár épületének rekonstrukciója, ahol néhány épületben fehérítő műhelyek működtek. Hogy az ilyen földek mennyire veszélyesek, azt a vevő döntse el.
• Lakások új épületekben - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" stb. Új komplexumok épülnek a lakóépületek mellett, ugyanazon a földeken.

A mítosz megsemmisült, nem minden lakás található ipari területen.

4. mítosz. Lehetetlen regisztrálni az apartmanokban

Ideiglenes nyilvántartásba vételre akkor van lehetőség apartmanra, ha az épület, amelyben találhatóak, szállodai vagy aparthotel státuszú, azaz a tulajdoni igazoláson szerepelnie kell a „nem lakáscélú szállodai helyiség” vagy a „szálloda típusú apartmanok” bejegyzésnek. . Ezt a lehetőséget például a Moscow City International Business Center és a Vodny Multifunctional Complex biztosítja.

Ideiglenes regisztrációval beírathatja gyermekét óvodába, iskolába, vagy rendelőbe rendelheti.

A mítosz eloszlik.

5. mítosz. Nagy közüzemi számlák

Sokan azt gondolják, hogy 2-3-szor nagyobb a rezsi különbség egy lakás és egy lakás között.

A lakások közüzemi díjai valóban 20%-kal magasabbak a lakásokhoz képest. Például a Yaroslavskoye Shosse 124-es 2 szobás lakásáért a tulajdonos havi 4500-5000 rubelt fizet, a szomszédos házban lévő lakásért pedig 6000 rubelt.

Van különbség, de jelentéktelen.

A mítosz megerősítette.

6. mítosz. A bankok nem adnak jelzálogkölcsönt lakásokra

Valójában a bankok nagyon eltérően közelítik meg a lakáshitelezést. A Sberbank és a Rosselkhozbank jelenleg nem ad hitelt lakásokhoz, de a VTB 24, a Bank of Moscow és a Delta Credit felajánlja, hogy a lakásokhoz ugyanolyan feltételekkel (12-14%) kölcsönt adnak ki.

A mítosz eloszlik.

7. mítosz. A fejlesztők nem építenek ki szociális infrastruktúrát a lakópark mellé

Iskolákról, óvodákról és klinikákról van szó. Valójában a fejlesztő nem köteles szociális infrastrukturális létesítményeket építeni, és általában nem is teszi ezt. De sok fejlesztő, tekintettel az ingatlanpiacon tapasztalható nagy versenyre, projektjeik koncepcióján dolgozik, és figyelembe veszi a jövőbeli vásárlók igényeit. Például (Beregovoy Proezd, 5. épület) egy rendelőt és egy óvodát terveznek építeni. Emellett a lakóparkok gyakran olyan területeken épülnek, ahol kiépített és használható infrastruktúra található.

A mítoszt nem erősítették meg.

Az elemzés eredményei alapján a szakember a következő esetekben javasolja az apartmanok kiválasztását:

• azoknak, akiknek már van lakásuk, ahová be tudnak jelentkezni;
• vállalkozók, akik a lakást irodaként használhatják;
• azoknak, akik terveznek;
• fiatalok és aktívak, akik kis területet vásárolnak „kezdetnek”, azaz 3-5 éven belül eladják és nagyobb területet vásárolnak.

Az „apartman” fogalma a fényűző, stílusos ingatlanokhoz kapcsolódik, amelyek varázslatos előnyökkel bírnak az egyszerű lakásokhoz képest. Jogi szempontból azonban egyáltalán nem lakhatásról beszélünk. A lakások a nem lakáscélú alaphoz tartozó kereskedelmi ingatlanok.

Apartman és apartman - a fő különbségek

Tehát mi a különbség a lakás és a lakás között? A lakások a nem lakásállományba tartoznak, és akár irodai bevásárlóközpontok területén is elhelyezhetők, míg a lakás lakásállomány. Ebben a két ingatlankategóriában azonban van egy közös vonás - valóban lakhatásra készültek!

Lakás koncepció egyértelműen törvény szabályozza - ez emberi lakhatásra szánt ingatlan, amelynek meg kell felelnie az összes építési SNIP-nek, valamint az egészségügyi és tűzvédelmi szabványoknak.

Lakás koncepció az orosz jogszabályok nem tartalmazzák. Csak annyi szerepel, hogy legalább két nappaliból, konyhából kell állniuk, és a kötelező feltétel, hogy a helyiségek összterülete meghaladja a 40 nm-t.

Az apartmanok előnyei

Azok, akik lakást vásárolnak, előre tudják, milyen előnyei vannak.

• Infrastruktúra- a lakásépítésnél a fejlesztő azonnal végiggondolja az infrastruktúrát. Sajnos az apartmanok nem mindig dicsekedhetnek ezzel.
• Javítás- általában a legmodernebb trendek és a legújabb divatirányzatok felhasználásával készült luxus felújítások jellemzik őket. A tervezési projekt, a nyitott elrendezés és a drága felszerelés elengedhetetlen.
• Szállodai szobák- Az apartmanok elrendezését és kialakítását tekintve gyakran hasonlítanak a prémium szállodai szobákhoz. Ebből a célból gyakran bérbe adják, és sokszor egy ilyen ingatlanban lakónak nem kell ágynemű-, törölközőcserére, lakástakarításra gondolnia. A lakás tulajdonosa gondoskodik minden takarításról. A hétköznapi lakásokban nincs ilyen szolgáltatás.

Az ilyen ingatlant állandó lakhelyre olyan kidolgozott gondolkodású emberek választják, akik szeretik a környező teret az egyéniségükhöz illően. Az apartmanok kiemelik tulajdonosának magas rangját.

Lehet-e bejelentkezni a lakásba?

Az apartmanokban állandó regisztrációra nincs lehetőség. Csak ideiglenes és csak akkor, ha ez az ingatlan egy szállodakomplexum.

A gyakorlat szerint a lakóhelyen lehet bejelentkezni egy lakásba, de csak akkor, ha az okmányok ezt a célt írják elő, és csak ideiglenesen, 5 évre. Természetesen 5 év után újra lehet regisztrálni, és így tovább végtelen számú alkalommal.

Ha a kataszteri útlevél, egyéb műszaki dokumentáció, és ami a legfontosabb - az egységes Rosreestr adatbázisban, az épület rendeltetése szerepel - bevásárló- vagy irodaközpont, és akkor is, ha maguk a lakások rendeltetése közvetlenül az irodák számára van feltüntetve. , vendéglátó egységek vagy egyéb kereskedelmi célú felhasználás, akkor a lakásba még ideiglenesen sem lehet bejelentkezni.

A regisztrációnál sok múlik az épület rendeltetésén:

• Ha ez egy szálloda (és csak 10-15% van a piacon), akkor az ideiglenes regisztrációval nem lehet gond.
• Kiskereskedelmi és irodaházban található lakásokban még ideiglenesen sem lehet regisztrálni.

Az ilyen lakások vásárlói azonban általában más lakással rendelkeznek, és tudatában vannak a regisztráció lehetetlenségének, és nem tesznek fel ilyen kérdéseket.

Az apartmanok hátrányai

Az ilyen ingatlanok külső luxusa és emelt státusza ellenére komoly hátrányai is vannak a lakásoknak.

• Ár- magasabb költség a hagyományos lakásokhoz képest. A lakások ára 10-20%-kal lesz magasabb. De érdemes megjegyezni, hogy sok fejlesztő kezd egyszerűbb lakásokat kínálni eladásra, majd az ára éppen ellenkezőleg, alacsonyabb, mint a lakásoké.
• Adó- másik jelentős hátránya az ingatlanadó, amelyet nem a lakás, hanem ennek megfelelően annak az épületnek a kataszteri értékéből számítanak ki, amelyben a lakások találhatók. Alapvetően az adó a kataszteri érték 0,5%-a. Ha azonban a lakások egy irodaház részét képezik, akkor ez legalább évi 2%. És tekintettel a magas kataszteri értékre, az éves összeg meglehetősen lenyűgöző.
• Közművek- a kereskedelmi ingatlanok közüzemi díjai sokszorosan magasabbak.

Ilyen ház vásárlásakor fontos a szoba területére összpontosítani. Ha az ingatlan helyi területet és közös területeket foglal magában, akkor a tulajdonosnak tudnia kell, hogy az adót a teljes meghatározott területre számítják ki.

Mennyi a lakások ingatlanadója?

Sok függ attól, hogy mit írnak a címdokumentumokban, milyen információkat tartalmaz a kataszteri útlevél és az egységes Rosreestr adatbázis.

Az ilyen típusú ingatlanok adójának kiszámításakor a minimum 0,5%, a maximum pedig a kataszteri érték 2%-a (lásd). Emlékeztetjük Önöket, hogy az egyszerű lakások esetében 0,1%-os adókulcs biztosított.

A különbség óriási, de mitől függ?

A 0,5%-os adókulcs megfizetéséhez a lakás formájú ingatlanoknak egyidejűleg három feltételnek kell megfelelniük:

1. Egy szállodaként kijelölt épületben kell elhelyezkedni.
2. Ne legyen a dokumentációban közvetlen utalás arra, hogy az apartmanok rendeltetése iroda, üzlet, vendéglátás stb.
3. Ne legyen kataszteri értéke több mint 300 000 rubel.

Ha legalább egy feltétel nem teljesül, az adó 2%-ra emelkedik.

Lakás vásárlásakor fontos odafigyelni a szoba területére. Ha az ingatlan helyi területet és közös területeket foglal magában, akkor a tulajdonosnak tudnia kell, hogy az adót a teljes meghatározott területre számítják ki.

A lakások esetében egyébként nem jár adólevonás, mint a lakásoknál, szobáknál és házaknál.

Kommunális befizetések

A lakások és lakások közüzemi számláinak összehasonlításakor nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy lakossági és nem lakáscélú eszközökről beszélünk. Hazánkban minden nem lakás céljára szolgáló helyiségre fix közüzemi díjak vonatkoznak. A különbség természetesen nem lenyűgöző, de 10%, és egyes házakban 30% -kal magasabb, mint a hagyományos lakásokban.

Van még egy árnyalat - egy alapkezelő társaság szolgáltatásai. Általában van egy szabványos lista az általuk nyújtott szolgáltatásokról, amelyeket a tulajdonosok nem utasíthatnak el (concierge, kaputelefon, terület takarítása stb.). Az apartmanokhoz külön lista áll rendelkezésre a szolgáltatásokról, amelyekért külön kell fizetni. Például szobatisztítás, ruhavasalás stb. A lakástulajdonosoknak nincsenek ilyen kényelmes körülmények biztosítva.

Lakássá alakíthatók-e lakások?

Jelenleg a jogi gyakorlat még nem olyan kiterjedt, hogy egyértelműen válaszoljon erre a kérdésre. Igen, vannak ilyen precedensek. Fontos feltétel az épület összes tulajdonosának beleegyezése, mert a lakásokat gyakran közös tulajdonnak tekintik.

Moszkvában ismertek olyan esetek, amikor többszintes épületeket lakásból lakáshasználattá alakítanak át. De itt érdemes odafigyelni arra, hogy a lakások lakásba adása csak a jogi eljárásnak és az ügyvédek hozzáértő hozzáállásának köszönhetően vált legálisan lehetségessé.

A tárgyalás nélküli egyszerűsített eljárást közigazgatási szinten még nem dolgozták ki. Lakások vásárlásakor egyszerűen meg kell értenie ezt az árnyalatot.

Úgy tűnik, mi lehetne könnyebb, mint ingatlanvásárlás? Csak válassza ki a kívánt lehetőséget, fizessen és élvezze. Az ingatlanpiacon azonban egy újonc nemcsak eltévedhet, hanem végzetes hibát is követhet el, ha olyan ingatlantípust választ, amely nem elégíti ki az igényeit. Ma az oldal szerkesztőivel együtt részletesen megvizsgálunk egy lakást és egy lakást - mi a különbség, és milyen típusú ingatlant érdemesebb megvásárolni.

A szokásos egyszobás, kétszobás és háromszobás lakások mellett olyan ingatlanok jelentek meg a piacon, mint a garzonok vagy lakások. Sokan nem értik, mi ez, és mit jelent az ilyen ingatlan. És a különbség az apartmanok és az apartmanok között az, hogy az apartmanok nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Adminisztratív feladatokat látnak el, és gyakran „szállodák” helyiségei alá tartoznak.

Az apartmanok előnyei és hátrányai

A fő árnyalat az, hogy az apartmanok kereskedelmi, nem lakáscélú helyiségek. Ezért ott nem kaphat tartózkodási engedélyt, ami hátrány. Emiatt lehetetlen elhelyezkedni (hiszen nincs regisztráció), a lakóhelyed szerinti klinikára beküldeni, gyermekeidet óvodába, iskolába beíratni.

Ha a bérbeadás szempontjából tekintjük az ingatlannak ezt a formáját, akkor annak megszerzése csak előnyökkel jár, hiszen a vételár alacsonyabb, és piaci áron adható bérbe. Ahogy mondani szokták, üzlet és semmi személyes.

Mi a különbség a lakás és a lakás között, jogi szempontból?

Nézzük meg azokat a főbb szempontokat, amelyek a lakások és a lakások közötti jogi különbséget jelzik. Hiszen tőlük függenek a jövőbeni tranzakció feltételei.

Miért nem lehet tartósan bejelentkezni egy lakásba?

A lakások kereskedelmi ingatlanok. Leggyakrabban a lakóépületek első emeletein találhatók. De a legtöbben megélhetés céljából vásárolják meg őket. Jogalkotási szempontból a lakásoknak nincs pontos megfogalmazása, így valójában az ingatlan az igazgatási épületek kategóriájába tartozik. Ezen a területen nem lehet regisztrálni, de az ideiglenes tartózkodás megengedett. Valójában ez egy kereskedelmi alapítvány, ahol lakhat.

Különbségek a szociális létesítmények építésével kapcsolatos fejlesztőkkel szemben támasztott követelményekben

Gyakran új házakban adják el az ilyen ingatlanokat nagyon vonzó áron. Ezért kérdések merülnek fel: mik az új épületek lakásai, és érdemes-e megvenni őket?

Ha a lakások építéséről beszélünk a közönséges lakásokhoz képest, akkor az előbbieket könnyebb megépíteni, de csak a dokumentáció szempontjából. Sokkal egyszerűbb regisztráció, egyszerűsített követelmények, ingatlanértékesítés lehetősége a teljes munkavégzés előtt. Technikai szempontból gyakorlatilag nincs különbség. Az egyetlen különbség az, hogy az apartmanok lojálisan viszonyulnak az elrendezéshez, vagy inkább sok esetben ingyenes.

Lakásadó

A lakások adója jóval alacsonyabb, mint a lakásoké. Előbbinél eléri a 0,3%-ot (a kataszteri árból), utóbbinál a 2%-ot. Az ingatlanosok azt állítják, hogy ez alacsonyabb lesz, mivel a helyiségek területei összehasonlíthatatlanok, de ez nem így van. Egyenlő terület mellett magasabb lesz a lakások adója.

Az ingatlanadó mellett harmadával magasabbak lesznek a rezsi árak. Túl kell fizetni az áramért, gázért, vízért, fűtésért. Mivel a törvény szerint ez nem lakóhelyiség, hanem kereskedelmi helyiség.

Az állami támogatások felhasználásának különbségei az alacsonyabb átlagjövedelem és a rokkantság között

A helyiség nem lakáscélú, ezért nem jár rá a támogatás és az esetleges bevételi kedvezmény. Egyik előnye, hogy perek esetén a lakások nem követelhetők be. Még olyan esetekben is, amikor a család egyetlen otthona. A támogatásokról és ingatlanlevonásokról szóló törvény szintén nem vonatkozik a lakásokra, mivel nem lakáscélú helyiségekre.

Különbségek a lakások és a lakások adója között jelenleg és a jövőben

A lakástulajdonosok a szerkezeti egységek és a teherhordó falak érintése nélkül végezhetnek átépítést. Ez vonatkozik a lakástulajdonosokra is. De a különbség az, hogy ez utóbbiakra a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos további szabályozások vonatkoznak.

De ha követi a törvény betűjét, mindkét esetben engedélyt kell kérni az átépítéshez az illetékes hatóságtól. De egy lakás esetében, mivel a hozzáférés korlátozott, előfordulhat, hogy a szabályozó hatóság egyáltalán nem veszi észre az átépítést. Ám a lakásoknál, mivel kereskedelmi termékről van szó, gond lehet a figyelmes polgárok kérésére történő váratlan ellenőrzés formájában.

Lakássá alakíthatók-e lakások?

Elméletileg ez teljesen lehetséges, de elég sok gond lesz. Először is meg kell győződnie arról, hogy át lehet-e vinni ezt a helyiséget egy másik állapotba. Ha az ilyen helyiségek ipari övezetben vagy gyártólétesítményben találhatók, akkor az átadás nem lehetséges. Az engedély megszerzéséhez az apartmanoknak meg kell felelniük a napfénynek a belső térbe való behatolására vonatkozó szabványoknak. Ezt insolációnak nevezik. Ezen kívül számos egyéb eljárás is létezik, mint például a kommunikáció csatlakoztatása a helyiségekhez.

Miért olcsóbbak a lakások, mint a lakások?

Az „olcsóbb lakások” tétel gyakran tévhit. Egy területen, különösen a városközponthoz közelebb, magasabb lesz az ára, mint a lakásoké. Az ugyanabban az épületben lévő lakás normál árának 30-35%-ával nő. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az apartmanok kereskedelmi nem lakóingatlanok, és megengedettek fitnesztermek, üzletek, szépségszalonok és mások elhelyezése.

Az elit szintű lakások elhelyezkedéséből adódóan ára megegyezik a lakás árával. Ez nem a lakónegyedekben található helyiségekre vonatkozik, hanem a legfelső emeleteken lévő üzleti központokban található helyiségekre. Áruk válság és általános ingatlanárak csökkenése idején sem változik.

Miben különböznek az apartmanok a stúdióktól?

Valójában ez a kérdés arról szól, hogy miben különböznek a lakóhelyiségek a nem lakáscélúaktól. Az SNIP és a GOST szerint a lakóhelyiségek kötelező követelménye a szükséges kommunikáció megléte: áram, vízellátás, vízelvezetés (szennyvíz), külön belépés a helyiségbe (egyedi bejárat), valamint a különböző osztályok helyiségeinek elkülönítése. falakkal vagy válaszfalakkal.

Ami az elválasztást illeti, a fürdőszobát mindig el kell szigetelni. Ha a lakásban szigetelt fürdőszoba található, de a többi helyiség összevont (hálószoba, vendéglátó egység), akkor a lakás stúdió státuszt kap. Nagyon gyakran előfordul, hogy egy egyszobás lakást garzonnak adnak át, amelyet átalakítottak és a konyhai válaszfalat lebontották. Valójában ez a törvény szerint egy stúdió, de akkor ne legyen folyosó, mint olyan.

A stúdiók különbözőek, nem csak egy szűk egyszobás lakásról van szó, ahogy azt sokan gondolják. Az ilyen helyiségek területe megegyezik a két- vagy akár négyszobás lakások területével. A zónák csak bizonyos célokra jelennek meg. Ez a fajta ingatlan nagyon elterjedt a gazdag gazdaságú országokban. A stúdiókat gyakran olyan emberek vásárolják meg, akiket nem terhelnek gyerekek, vagy rokonok, akiknek a tulajdonossal kell együtt lakniuk. Ez fiatalok lakhatásinak minősül. Az ilyen lakások ára 20-30%-kal alacsonyabb a piaci árnál, anélkül, hogy figyelembe vennénk a padlót, amelyen találhatók. Természetesen egyszerű egy stúdiót normál lakássá alakítani, ha átépítjük benne a válaszfalakat.

Ha apartmanokról beszélünk, akkor minden ugyanolyan lehet, mint egy normál lakásban vagy stúdióban. Ha az ilyen ingatlanok normál területeken találhatók, minden szükséges kommunikáció rendelkezésre áll, és nincsenek korlátozások a regisztrációs műveletekre, akkor sokkal gyorsabb lesz a nem lakáscélúból lakóhelyiségbe történő átalakítás.

Szakértői szemmel érdemes lakást venni?

Az ilyen típusú helyiségek megvásárlásakor érdemes figyelembe venni a fent leírt árnyalatokat. Ha nem szükséges regisztráció, és csak az elhelyezkedés vagy a státusz kényelme miatt van szüksége a helyiségre, főleg, hogy a közösségi lakások nem ijesztőek, akkor nyugodtan vásárolhat. Lakásállományba való áthelyezés lehetséges, de a gyakorlatban elég sok eset van. Ennek oka az előző bekezdésben leírt helyiségekre vonatkozó követelmények.

Mennyibe kerülnek az apartmanok, ha helyiségeket bérelnek?

Lakásbérlés esetén az ár valamivel magasabb lesz, mint a hagyományos lakásoké, körülbelül 20%-kal. Ez annak köszönhető, hogy olyan rangos területeken találhatók, ahol gyakorlatilag nincs lakóingatlan. Ez azonban azoknak kedvez, akik a környéken dolgoznak, és nem akarnak több órát hazautazni. Aki nagyvárosokban él vagy élt, az megérti, hogy bizonyos esetekben jobb külön fizetni a lakbért és nagyobb kényelemben hazajutni, mint ugyanazt a pénzt utazásra (benzinre) költeni + dugókban állni és hajnal előtt felébredni. , nehogy elkéss a munkából.

Egyre több lakás jelenik meg a moszkvai ingatlanpiacon, de nem minden vásárló érti teljesen az ilyen lakások jellemzőit. A kvartirolog.ru szolgáltatás szakemberei elmondták a The Village-nek, hogy mik azok a lakások, miben különböznek elvileg a lakásoktól, és mi a jövedelmezőbb jelzáloghitel felvétele, ha van kezdeti megtakarítása.

Mik azok az apartmanok?

A lakások jogilag nem lakáscélú, ideiglenes tartózkodásra szánt helyiségek. Általában felújított belvárosi épületekben vagy új épületekben helyezkednek el, ahol a fejlesztő nem tudott vagy nem akart lakásépítési engedélyt szerezni. Az ilyen épületeket általában nem lakáscélúként tartják nyilván – szállodai, irodai vagy egyéb célú. Az épület típusa befolyásolja az ingatlanadó összegét.

A modern lakások általában nem rosszabbak a lakóépületeknél a ház tereprendezése és infrastruktúrája szempontjából. Vásárlásuknál azonban érdemes odafigyelni arra, hogy ebben az épületben és az Ön emeletén csak lakások találhatók-e, esetleg irodák, esetleg üzlethelyiségek is lesznek. A legkényelmesebb lehetőség természetesen az olyan épületben lévő lakások, ahol lakásokat is árulnak.

A nem lakáscélú helyiségek jogi státusza számos korlátozást ír elő a lakásokra vonatkozóan:

Náluk nem lehet regisztrálni – csak ideiglenes, öt évre szóló regisztrációt kaphat meghosszabbítási lehetőséggel. Ugyanakkor Ön és gyermeke használhatja a környéken található rendelőket, kórházakat, iskolákat és óvodákat.

Ha valamelyik szomszédod egész éjjel zajong, akkor nem lesz jogalapod befolyásolni.

A lakások közüzemi számlái 15-20% -kal magasabbak, mint az apartmanokban - ez a különbség a lakó- és nem lakáscélú helyiségek eltérő városi tarifái miatt adódik. Ugyanez vonatkozik az ingatlanadóra is: a legtöbb lakást magában foglaló szállodai és egyéb ingatlanok esetében a bekerülési érték 0,5%-a, az irodahelyiségek esetében pedig 2%-a. A magánszemélyek lakásadója értékének 0,1% -a, ha nem haladja meg a 10 millió rubelt. A drágább ingatlanok aránya magasabb, és elérheti a 2%-ot is.

A fejlesztő nem köteles betartani a lakóhelyiségekre vonatkozó szabványokat: sugárzási szint, infrastruktúra-fejlesztés stb. Valójában a szabványokat általában nem sértik túl sokat, különösen, ha ugyanabban a lakóparkban vannak lakások.

Hogyan néz ki a lakáspiac Moszkvában?

akár 30% jön az árkülönbség a lakások és apartmanok között. Az egyszobás lakások átlagosan 15%-kal olcsóbbak, mint a hasonló lakások, a kétszobásak pedig 20%-kal olcsóbbak. Ahogy távolodsz a központtól, az árkülönbség általában nő. Igaz, egyes lakások drágábbak, mint a hasonló lakások.

kb 50% az apartmanokkal rendelkező lakókomplexumok az üzleti osztályba tartoznak, valamivel kevesebb, mint 40% - az elit osztályba, 10% - a komfort osztályba.

2,3 millió rubel a moszkvai körgyűrűn belüli legolcsóbb lakások árai vannak (16 négyzetméteres szoba Marfinban, szállítással 2018 végén). 2,4 millió rubelért 25 négyzetméteres lakást vásárolhat. m.-ben Vosztocsnij Birjulovoban, amely az ígéretek szerint ez év végére készül el.

Mennyiben különböznek az apartmanok és apartmanok árai?

Moszkva régió

Egy lakás minimális ára, millió rubel.

Az apartmanok minimális ára, millió rubel.

Sadovojtól a Harmadik Szállítógyűrűig

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

a harmadik közlekedési gyűrű közelében

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

a harmadik közlekedési gyűrűtől a moszkvai körgyűrűig

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Mi a jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni?

Tegyük fel, hogy ingatlant szeretne vásárolni a Harmadik Közlekedési Ring közelében, legfeljebb két-három állomásra a Circle Line-tól, 15 perces sétára a metrótól. Ön üzleti osztályú lakókomplexumokat fontolgat 2018-ban történő szállítással, és válasszon egyszobás lakást vagy apartmanokat körülbelül 40 négyzetméter alapterülettel. m Átlagosan egy ilyen lakás 9,1 millió rubelbe kerül, az apartmanok pedig 7,8 millió rubelbe.

Tegyük fel, hogy 3 millió rubel van előlegként, a fennmaradó összeget pedig évi 11,7%-os jelzáloghitelre lehet felvenni (átlagos jelzálogkamat Moszkvában 2017. I. negyedévben az Orosz Föderáció Központi Bankja szerint ) 15 évig. A kötelező vagyonbiztosítás költsége évi 0,15% lesz (évente a fennálló egyenlegen halmozódik fel). Ugyanakkor kívánatos, hogy lakásvásárlás esetén a jövedelme legalább 150 ezer rubel, lakás vásárlása esetén pedig 180 ezer rubel legyen: javasolt, hogy a havi jelzáloghitel törlesztőrészlet ne haladja meg a hitel 40%-át. a bevételeidet.

Mennyibe fog kerülni a jelzáloghitel?

Költségek

Lakás, millió rubel

Lakások, millió rubel

Tárgy költség

Kezdő díj

A hitel összege

Összes fizetés a teljes kölcsön futamideje alatt

Így, ha egy lakás és egy lakás közötti kezdeti árkülönbség 1,3 millió rubel, a végső különbség jelzáloghitel esetén 2,8 millió rubel.