Как правильно арендовать коммерческую недвижимость и избежать при этом возможных рисков? Часы работы здания. Фотографии отличаются от реального положения дел

Собираетесь снять свою первую квартиру? Поздравляем с первым шагом к самостоятельной жизни! Аренда квартиры – не такое уж простое дело, каким может показаться. При заключении контракта с вашим арендодателем стоит учитывать множество важных деталей, чтобы спокойно и без лишних хлопот и финансовых потерь наслаждаться жизнью в вашем новом жилище.

Наши советы пригодятся и тем, кто уже попадал впросак при снятии квартиры в аренду и хотел бы избежать неприятностей в будущем.

Особенности договора аренды

Арендаторам следует особо отметить следующие моменты в договоре:

срок договора;

способы, размер и сроки оплаты;

условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;

опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;

естественный износ интерьера и предметов, находящихся в квартире.

Когда собственник у жилого помещения один, это достаточно удобно, именно он и будет подписывать договор найма, также эту процедуру может выполнить его доверенное лицо (в этом случае его полномочия заверяются нотариально). Ситуация становится сложнее, если собственников несколько – сдать такую квартиру в аренду можно только тогда, когда на это согласны все, кто имеет право на долю собственности, поэтому сдать жилое помещение без согласия других владельцев просто невозможно. В идеале, договор должен быть заверен подписью каждого собственника или его официального представителя (допустим, что кто-то из владельцев – несовершеннолетний ребенок, в этом случае от него имени выступать будет родитель). Но если кто-то из них не может лично присутствовать при подписании договора, тот, кто занимается сдачей квартиры в аренду, может взять у него нотариальную доверенность на свое имя. Также он может предъявить согласие всех прочих собственников, которое тоже нужно заверять нотариально.

Что делать, если наймодатель не может предъявить всех нужных документов? В этой ситуации лучше всего отказаться иметь с ним дело и поискать другую квартиру. Имейте в виду: договор, который не соответствует нормам законодательства, может быть признан недействительным, и проблемы при этом возникнут у арендатора.

И еще одно, о чем мы часто забываем: не забывайте заранее продумать свои действия, сразу решить, что будет указано в договоре, а перед тем, как ставить свою подпись – обязательно прочитать то, что подписываете.

Проверьте собственника и документы на квартиру

Самое главное, о чем часто забывают неопытные съемщики – проверка арендодателя. Попросите собственника показать вам паспорт, лучше пусть это будет оригинал, а не ксерокопия. Проверьте каждую страницу, любая отметка, не предусмотренная закономб делает паспорт недействительным.

Проверьте свидетельство о праве собственности. Это главный документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. До 2000 г. выдавалось свидетельство о собственности на жилище, а с 1 октября 2013 года вместо свидетельства о государственной регистрации права может выдаваться выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Не забудьте о правоустанавливающих документах и другие мелочи

Вместе со свидетельством о регистрации права собственности и выпиской из ЕГРП, попросите продавца показать правоустанавливающие документы на квартиру, то есть документы, по которым продавец приобрел право собственности на квартиру.

Существует несколько видов таких документов: свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Если квартира относится к жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), попросите у продавца свидетельство о выплаченном пае.

Не перепутайте эти документы с различными свидетельствами о правовой регистрации, о внесении в реестр собственников, выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления. Они не могут заменить свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП.

Не забудьте проверить все предоставленные вам документы на отсутствие исправлений, в том числе в дате и регистрационном номере. Печати и подписи должны быть четкими.

Кроме очевидных вещей (срока действия договора, размера арендной платы и т. д.), имеет смысл указать, например, время, в которое арендодатель может посетить квартиру, а также в течение какого срока он должен предупредить об этом нанимателя. Кроме того, всегда полезно вместе с договором оформить акт приема-передачи имущества с указанием дефектов, чтобы арендодатель не заставил вас отвечать за сломанный телевизор, отвалившиеся дверцы на старой стенке или продавленный , испорченные задолго до вашего появления в этой квартире.

Коммунальные услуги и домашние животные

Если согласно договора коммунальные услуги оплачиваете вы, обязательно заведите себе отдельную папку для всех чеков и квитанций – она может пригодиться в случае возникновение конфликта. Заводить домашнее животное без согласования с арендодателем крайне не рекомендуется, некоторые квартировладельцы очень негативно рагируют на кошек и, тем боле, на собак на своей жилплощади. В некоторых случаях это может быть даже отдельным пунктом договора, но, в принципе, можно вполне нормально договориться и на словах, если подойти правильно к вопросу.

Расписка в получении платы

Кроме того, специалисты рекомендуют при внесении арендной платы брать с владельца квартиры расписку в получении денег, чтобы при возникновении конфликтной ситуации вы могли предъявить доказательства того, что с вашей стороны нарушений не было и вы не остались в должниках. В расписке необходимо указывать период, за который совершается платеж, а также сумму, которую вы передали арендатору. Этот документ должен быть обязательно подписан не только вами, но и хозяином арендованной квартиры.

Ремонт и повреждение имущества

Есть такое понятие – естественный износ квартиры. Вы не аморфные существа, передвигающиеся по воздуху. Если в квартире кто-то живет, происходят неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и тд. Однако арендная плата – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество нужно платить, а за естественный износ – нет, если это не оговорено особо в договоре.

Не смущайтесь и обговорите подобные моменты отдельно. В большинстве случаев можно и не прописывать их в договоре. Сделайте это хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые были сломаны или разбиты до вселения. Как мы уже упоминали, лучше всего составить акт приема-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особо, чтобы избежать любых возможных недоразумений по этому поводу.

Проживание третих лиц

Иногда случается так, что арендодатель крайне отрицательно относится к тому, что на сданной жилплощади вдруг обнаруживаются другие люди, даже если это внезапно приехавший в командировку друг или очень понравившаяся девушка/парень. С другой стороны, бывает и так, что сам хозяин квартиры вдруг в улдьтимативной форме может потребовать, чтобы наниматель согласился ночь-другую потерпеть какого-нибудь родственника или друга владельца квартиры. Понятно, что такие выпады понравятся далеко не всем это нравится, поэтому на всякий случай это тоже можно заранее прописать в договоре.

Визиты арендодателя

В договоре надо обязательно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет урегулировать вопросы с проверкой. Обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой, заранее предупредив нанимателя по телефону о своем визите.

Кто-то относится к сдаваемой квартире как к средству зарабатывания денег, а кто-то – слишком трепетно и боязливо и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же нанимает имеет полное право требовать от хозяина квартиры не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

Допустим, вам хотелось бы, чтобы арендодатель посещал квартиру не чаще раза в месяц, причем оповестить об этом он должен по телефону и не позже, чем за три дня до даты визита. Укажите это в договоре, и если владелец жилплощади неожиданно приедет к вам, вы сможете напомнить ему, что в договоре есть соответствующий пункт, и что он обязан его выполнять.

Как расторгнуть договор

Рано или поздно со съемной квартиры придется съехать. Как правильно расторгнуть договор? Самый простой вариант – это выехать из жилья по истечении срока его действия, когда к указанному в документе времени наниматель обязан освободить занимаемую им жилплощадь.

Если же речь идет о досрочном расторжении, то здесь возможны варианты. Например, если инициатором досрочного расторжения выступает хозяин, то можно указать в договоре, что в данных обстоятельствах он должен хотя бы частично возместить нанимателю сумму, потраченную им на поиск жилья.

Если деньги были уплачены вперед, квартировладельцу придется вернуть их арендатору. Если же досрочно расторгнуть договор желает сам арендатор, то задаток, конечно, останется у владельца жилого помещения.

Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела маркетинга компании New Life Group

Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга в компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович.

Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?

Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.

- Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?

Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.

- Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних .

Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.

В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.

Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.

- Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?

Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.

-Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?

Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.

Что надо знать, заключая договор аренды офиса

Любая компания так или иначе в своей хозяйственной деятельности сталкивалась с проблемой поиска и обустройства офиса. Для многих начинающих компаний затраты на аренду офиса являются самыми крупными из текущих расходов и потому, от того насколько удачно будет проведена сделка и учтены все нюансы, зачастую зависит сам вопрос выживания компании.

Многие небольшие фирмы, ограниченные финансово и не имеющие возможности оплачивать услуги посредников, приступая к поискам офиса, действуют следующим образом:
1. определяют границы района, где хотели бы снять офис;
2. составляют перечень предприятий и организаций в рамках выбранной территории, потенциально имеющих пригодные для офиса помещения (например НИИ, учебные заведения, первые этажи жилых домов и т.п.);
3. договариваются с руководителями указанных организаций о встрече на предмет возможного сотрудничества.

Подобная схема поиска помещений под офис довольно эффективна, однако имеет и массу подводных камней. Прежде всего, неопытные предприниматели, подписав, на первый взгляд, привлекательный договор, через некоторое время узнают о необходимости отдельной оплаты услуг охраны, телефонной связи, коммунальных платежей и многого другого.

Итак первое, что надо понимать, в стоимость аренды офиса может входить или не входить масса деталей: НДС, плата за доступ в Интернет, абонентская плата за телефонные линии, коммунальные платежи, плата за охрану здания, уборку территории, парковку и даже пользование коридорами и лифтами.

Иногда арендодатель может применять на некоторые услуги внутренние коэффициенты, и вы неожиданно для себя обнаружите, что стоимость доступа в Интернет, например, в 3 раза больше средней по городу. Поэтому, получив первоначальную цифру, не спешите радоваться, и только до мелочей выяснив все составляющие арендной платы, принимайте решение о заключении договора.

Подписывая договор об аренде, обязательно уточните имеющуюся и разрешенную мощность электропитания. Особенно это важно, если ваша деятельность связана с работой на компьютерах: на каком-то этапе может возникнуть ситуация, когда расширение парка компьютеров станет просто невозможным.

Не менее важно отразить в договоре аренды состояние офиса на момент сдачи. Неоднократно бывали случаи, что новый «владелец» офиса оказывался перед необходимостью делать за свой счет ремонт протекающей крыши или прорванных труб просто потому, что в свое время не оговорил этот момент отдельно. Акт, характеризующий состояние офиса, может быть составлен в свободной форме, но обязательно должен быть подписан как минимум двумя свидетелями. В идеале, кроме прочего, в договоре нужно прописать административно-хозяйственную ответственность каждой стороны вплоть до того, кто меняет лампочки в туалете.

Если снятый вами офис требует ремонта, непременно стремитесь включить расходы на его отделку в счет арендной платы. При этом желательно, чтобы эти расходы были зачтены как можно быстрее и не растягивались во времени.
Одним из ключевых пунктов для арендодателя является вопрос о том, может ли быть в одностороннем порядке поднята арендная плата.

И, конечно же, договор аренды должен максимально подробно расписывать процедуру его расторжения. Желательно рассмотреть все возможные варианты и порядок действий в каждом из них. Четко определите, за какой срок вы обязаны предупредить владельца о расторжении договора, и будет ли вам возвращена сумма предоплаты при вашем решении съехать досрочно.

И еще два ключевых момента.

Первое, по возможности никогда не заключайте договор субаренды. Ну а если все-таки подписываете – обязательно заверьте его у непосредственного владельца площади и нотариуса.

И второе, арендуя помещение на первом этаже жилых домов (то есть то, которое было переведено из жилого фонда в нежилой), обязательно обратите внимание на присутствие отметки о профиле использования помещения. Если помещение было переведено из жилого фонда в нежилой под аптеку, а вы арендуете его под ресторан, например, – то проблемы с соседями вам обеспечены.

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

• недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
• задержки ежемесячных платежей и других выплат;
• использование арендуемой недвижимости не по назначению;
• порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
• споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Понятие договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д);

Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

Назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

В договоре аренды также определяются размер арендной платы, периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Ну а если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Следует отметить, что Гражданский кодекс не выделяет вопросы аренды нежилых помещений в качестве какого-то особого вида аренды. Поэтому при аренде помещений применяются общие положения об аренде имущества, сформулированные в статьях 606-625 ГК РФ.

Размер и виды арендной платы

Прежде всего нужно сказать, что арендная плата необязательно выплачивается денежными суммами. Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов арендной платы, любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:

Конкретная денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

Установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

Предоставление арендатором определенных услуг;

Передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;

Возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Но независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость.

Разумеется, денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и в иностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Необходимо отметить, что при изменении арендной платы может ставиться вопрос не только о ее увеличении, но и о существенном уменьшении. Например, арендатор в определенных ситуациях имеет право требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором. Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Это вполне возможно в случаях, когда размер арендной платы не соответствует тем целям, которые намеревался достичь арендатор при использовании помещения.

Государственная регистрация договоров аренды

В Гражданском кодексе содержатся положения, согласно которым договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. Долгое время велись споры о том, распространяются ли данные положения непосредственно на договоры аренды нежилых помещений. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснил, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, срок действия которых не превышает одного года, не требуется.

Что же касается долгосрочных (со сроком действия более года) договоров аренды нежилых помещений, то они подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. Отсутствие же регистрации влечет недействительность таких договоров на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Недействительные договоры не влекут за собой никаких юридических последствий. Единственным последствием может быть только обоюдный возврат всего полученного по такому договору.

В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года долгосрочный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Можно ли относить на себестоимость арендную плату по незарегистрированному долгосрочному договору? Подпункт "ч" пункта 2 и пункт 10 Положения о составе затрат включают плату за аренду объектов основных производственных фондов в себестоимость продукции (работ, услуг). Однако налоговые органы считают, что уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль по незарегистрированным долгосрочным договорам аренды незаконно. МНС России в своем письме от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 указывает, что арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты по аренде нежилого помещения, если договор аренды не прошел госрегистрацию. Таким образом, в случае, если арендатор уменьшает налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы, он может столкнуться с противодействием налоговых органов. Однако арбитражные суды считают подобные действия налоговых органов неправомерными.

Например,арендатор заключил долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировал его. В соответствии с Положением о составе затрат расходы по арендной плате были отнесены арендатором на себестоимость произведенной продукции. Однако налоговая инспекция, ссылаясь на отсутствие госрегистрации договора аренды, посчитала действия арендатора незаконными. Спор был вынесен на рассмотрение арбитражного суда. Суд признал действия арендатора правомерными. Судом было указано, что Положение о составе затрат не связывает отнесение тех или иных затрат на себестоимость продукции с наличием или отсутствием государственной регистрации договора. Ввиду того что арендные отношения между арендатором и арендодателем фактически имели место, арендатор был вправе произвести уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Тем не менее по таким случаям может сложиться различная судебная практика. Возможно, что в какой-то ситуации суд примет позицию налогового органа. До настоящего времени каких-либо постановлений либо информационных писем Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу не имеется. Чтобы исключить возникновение спорных ситуаций, в таких случаях возможно заключение сразу двух договоров аренды: краткосрочного и долгосрочного. Поскольку краткосрочный договор аренды не требует госрегистрации и вступает в силу немедленно, его можно оформить на период регистрации основного долгосрочного договора. Таким образом решается вопрос отнесения затрат по аренде на себестоимость продукции. Оба договора можно заключить одновременно в один и тот же день, последовательно взаимоувязав сроки их действия: например, для краткосрочного договора установить срок действия с 1 января по 1 апреля 2001 года и соответственно начало действия долгосрочного договора установить со 2 апреля 2001 года.

Следует отметить, что Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает также необходимость обязательной регистрации права аренды. Причем регистрация права аренды предусмотрена независимо от срока действия самого договора.

В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистрации права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа государственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. При обращении арендатора в регистрационную палату и договор, и право аренды регистрируются одновременно. Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистрации права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

Оформление передачи помещения

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом сдачи-приемки. Дело в том, что арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию. Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы. Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения.

Оформление акта сдачи-приемки необходимо и арендатору. Дело в том, что арендатор несет ответственность за порчу арендованного имущества. Следовательно, для того, чтобы в будущем избежать возможных недоразумений, в акте следует подробно описать техническое состояние получаемого помещения.

Прекращение договора аренды

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия (бессрочные) и договоры, заключенные на конкретный период времени (срочные). Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.

Расторжение бессрочных договоров

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него. И арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от такого договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока.

Расторжение срочных договоров

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако здесь есть один нюанс, оговоренный в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно. Причем государственная регистрация договоров с бессрочным сроком действия, по нашему мнению, необязательна, независимо от того, был ли зарегистрирован первоначально заключенный срочный договор.

Что же касается расторжения срочных договоров, то оно по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых условий. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначением помещения;

Существенно ухудшает помещение;

Не вносит арендную плату более двух раз подряд;

Не производит капитальный ремонт помещения в тех случаях, когда в соответствии с договором обязан это делать.

Но следует иметь в виду, что судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

Арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;