Што треба да знаете кога изнајмувате канцеларија - правни суптилности. Износ и видови на закупнина. Регистрација на пренос на простории

Нашиот совет ќе биде корисен за оние кои склучуваат закуп за прв пат комерцијални недвижностии сè уште не размислувала што треба да дознаете од нејзиниот сопственик пред да ги земете клучевите и да се збогувате.

Прашања за комунални услуги

Во договорот за закуп меѓу сопственикот и закупецот веќе е утврдено кој ги плаќа сметките за комунални услуги. Доколку не постои таква обврска на закупецот во договорот, тогаш тие, стандардно, ги плаќа сопственикот на имотот.

Ако закупецот плаќа за комунални услуги, дефинитивно мора да дознаете:

Плаќање на комунални услуги

колку е просечната месечна сметка за комуналии за вашите простории/зграда;
каде и како да се плати. Услови за плаќање;
на какви видови услуги се инсталирани броилата (препишете ги нивните читања во актот за прифаќање и пренос и заверете ги со потписите на двете страни). Дознајте кога биле калибрирани овие броила (за ова е даден специјален сертификат за верификација) или ќе мора да ја извршите верификацијата за време на процесот на изнајмување;
список на даватели на комунални услуги за овој комерцијален имот (име, адреса, телефон). Препорачливо е да се земе од сопственикот и копии од договори со овие организации. Со некои од нив, закупецот ќе треба да склучи свој договор и да плати комунални сметки за канцеларијата/просторијата во свое име.

Каде да се стави ѓубре

депонирање на смет - кој врши и каков е механизмот. Или само дознајте каде е депонијата.

Кој да се јавите во случај на несреќа

телефони за 24-часовни услуги за испраќање - во случај на несреќа, која обично се случува ненадејно, ова е многу корисно.

Дали има долгови за комуналии (ќе го исклучат)

Дали сопственикот има неподмирени сметки за комунални услуги?

Откако ќе добиете информации за комунални прашања, ќе можете да разберете колку задолжителни трошоци ве чекаат, покрај изнајмувањеи оние кои се пресметуваат со мерните уреди.

Карактеристики на просторија/зграда

Добро погледнете низ просториите пред да потпишете закуп и прашајте се што не разбирате. Во чинот на прифаќање и пренос на простор за изнајмување, подобро е детално да се опишат сите проблеми и карактеристики на зградата, состојбата на просториите и опремата со која се опремени.

На овој начин, ќе се спасите од несогласувања при враќање на оваа комерцијална сопственост на крајот на закупот.

Висина на таванот

Овој параметар е важен при изнајмување простории за производство или складиште за да може да се постави висока опрема. И за некои други видови на бизнис. Обично, висината на таваните во едноставни канцелариски простории е од 2,5 до 3 m.

И во големи хангари или работилници - од 6 до 12, за да може таму да се смести кран, а не само личност и лустер.

Тоалети, кујна и други помошни простории

Ако одлучите да изнајмите канцеларија во зграда каде што тоалетот го делат неколку соби, дознајте како да го користите (клуч, плаќање за технички персонал итн.).

Аларми и противпожарна опрема

Ве советувам однапред да дознаете од сопственикот присуство / отсуство на пожар и аларм за провалникво соба. И дали има друга опрема за гасење пожар или мора да си купите своја.

Телефон и интернет

Колку телефонски линии има во собата, дали има интернет и каков тип и провајдер (ако ти смета).

Дали е можно да се спроведат вакви комуникации до канцеларии и други простории ако нема телефон и Интернет. Ако е можно, прашајте ги давателите на Интернет, не сите провајдери се подготвени да опслужуваат одредена зграда.

Ако собата е во подрумот или подрумот, а вашите вработени секогаш ќе бидат таму, проверете дали е мобилна врскаили ќе мора да инсталирате засилувач на сигнал за да можете да допрете до вашите подредени и да примате повици од партнери и клиенти.

Дозволена електрична енергија

Ако поставите продавница со опрема за ладење, модерна печатница со многу опрема напојувана од електрична енергија или друга енергетска интензивна опрема во зградата, тогаш однапред дознајте каква електрична енергија е наменета за вашите простории.

И дали тие ќе бидат доволни за да ја опслужат вашата канцеларија, продавница или бизнис.

Вообичаено, ако нема доволно капацитет, ова прашање може да се реши во Интер РАО. Но, има места во градот за кои веќе не е можно да се додели вишок електрична енергија од технички причини.

Работно време на зградата

Доколку изнајмите простор во канцеларија или трговски центарсо заеднички влез, тогаш, обично, таквите згради имаат работно време и се отворени за посетители само во овој момент.

Треба да откриете дали распоредот што го барате се совпаѓа со распоредот за остатокот од зградата.

Брави за соби

Разговарајте со сопственикот на имотот:

колку комплети клучеви има, кој од нив (или сите) ви ги дава;.
дали имате право да ја вградите вашата брава;
кога и како сопственикот има право да влезе во просториите.

Можност за рекламирање на фасада

За повеќето станари, надворешното рекламирање на фасадата на зградата е многу важно. Дали сопственикот ќе ви дозволи да го поставите - дознајте.

На пример, ние сме подготвени да обезбедиме станари за надворешно рекламирање.

Паркирање возила на закупецот и неговите посетители

Многу важна точка. Проверете дали има бесплатен паркингна закупениот простор и каде се наоѓа. Платено/бесплатно.

Адреса, телефонски броеви на сопственикот и станарите

Запишете што е можно повеќе информации за контакт за вашиот сопственик. Може да го скрши/изгуби едниот телефон, но вие ќе го знаете другиот или ќе му напишете е-пошта/пошта од полжав. Или само возете дома.

Затоа што не можете ни да замислите какви смешни или тешки прашања може да се појават при работењето на изнајмените простории.

Им советувам на сопствениците на просториите да го сторат истото. Секогаш треба да бидете во контакт со вашите станари и да имате чувство за она што се случува, за да помогнете во случај на технички проблеми. И да види дали на закупецот не му оди, дали работата не му оди како што планирал, дека е време да бараш нов закупец.

Други прашања од работењето со комерцијални недвижности

Мислам дека постепено, како што ќе се појават ситуации и ќе се најдат начини за решавање на проблемите, нашата приказна ќе ја надополнуваме со совети за станарите и станоиздавачите.

Доколку имате други проблеми или сакате да кажете некоја смешна приказна поврзана со изнајмување на комерцијални недвижности, пишете ни. Ајде да се консултираме. Можеме да ја објавиме приказната.

____________________

Ако оваа информација ви беше корисна, кликнете „Ми се допаѓа“))) Не ви е тешко, но ни е убаво.

Продажба на комерцијални недвижности - многу профитабилна работа, сепак, изнајмувањето недвижен имот е исто така многу профитабилно, бидејќи. за неколку години, плаќањата за изнајмување целосно ги исплаќаат трошоците за недвижен имот. А сепак, киријата останува најчестиот начин да се добие потребниот простор за повеќето мали и средни бизниси, без разлика дали се работи за деловен простор, малопродажба или магацин. Прво, закупнината не бара големи еднократни инвестиции, што е многу важно за малите компании, па дури и за средните. И второ, закупот на простории му овозможува на претприемачот побрзо да одговори на ситуацијата и да го смени местото на неговото распоредување, раскинувајќи го договорот за закуп, доколку ненадејно се појави таква потреба.

Ако разбирате дека не можете да си дозволите да купите канцеларија или малопродажба, тогаш треба да размислите за изнајмување соодветен простор. Во оваа статија ќе допреме некои прашања на кои треба да обрнете внимание кога изнајмувате малопродажен простор.
Прво, проверете дали комерцијалниот имот што сакате да го изнајмите му припаѓа на сопственикот. Побарајте од сопственикот потврда за државна регистрација на правата, што ќе ги докаже неговите законски права на овој имот. На крајот на краиштата, според законот, ако сопственикот ви ги изнајмил просториите повеќе од неговите овластувања, тогаш вашиот договор за закуп ќе биде поништен.

Бидете многу внимателни кога изнајмувате соба која се наоѓа на приземје на станбена зграда. Уверете се дека оваа просторија е префрлена во нестанбениот фонд и сè е правилно врамено. Исто така, наведете како може да се користи просторот. Ако во документите пишува дека таму можеш да отвориш фризер, тоа не значи дека можеш да се организираш таму самопослуга. Вреди да се разговара за ова прашање со жителите на куќата однапред.

Друга категорија на прилично „лизгави“ недвижности се екстензии. Има проширувања кои во законот се нарекуваат „неовластени“, забрането е изнајмување такви простории, затоа погрижете се сопственикот да ги има сите соодветни документи. Забрането е изнајмување на помошни згради кои:

изградена на земјишна парцела која не е наменета за овие цели;
ги немаат сите документи што ги бара законот;
изградена со прекршување на постоечките правила и нормативи на урбанистичко планирање.

Сега кога се уверивте дека оваа соба може да се изнајми, внимателно прочитајте го договорот за закуп, особено местата за плаќање. Ако собата што сакате да ја изнајмите треба прво да се реновира, тогаш обидете се да преговарате со сопственикот за да го одложите почетокот договор за закупили закупнината да биде различна за време на реновирањето или преуредувањето. Во исто време, потребно е однапред да се договорите со сопственикот за тоа какви поправки и до кој степен може да се извршат, како ќе бидат платени и од кого. Кој ќе го инсталира алармот и кој ќе плати за инсталацијата. Може да се обидете да го натерате сопственикот да ги врати средствата вложени во поправка и подобрување на просториите. Тоа може да биде готовина или намалување на киријата.

Општо земено, станоиздавачите многу не сакаат да направат такви отстапки. Но, финансиската криза направи сериозни прилагодувања на пазарот на недвижности, вклучително и комерцијални. На пример, продажбата на комерцијални недвижности сега е многу тешка, како и испораката на простории за изнајмување. Сега за време на кризата, многу сопственици се принудени да направат отстапки за да ги изнајмат своите простории. Таквите прашања мора да се дискутираат однапред и да се вклучат во договорот (усните договори на суд не се валидни). Ова ќе ви помогне подобро да ги замислите вашите следни трошоци.

За да се избегнат последователни спорови, многу е важно да се потпише актот за пренос, според кој сопственикот ги пренесува просториите на закупецот. Обидете се да ги вклучите во овој чин сите недостатоци на просториите за да избегнете подоцнежни побарувања од сопственикот.

Ако киријата во договорот е наведена без ДДВ, тогаш мора да ги пресметате вашите реални трошоци со вклучен ДДВ и да се фокусирате на нив. Имајте на ум дека договорот за закуп е склопен за сите изнајмени површини, а не само за малопродажниот простор. Затоа, обидете се да преговарате дека киријата за помошни простории, ходници, заеднички простории е помала отколку за комерцијални простории. Одвојувањето на малопродажниот простор и комуналниот простор е исто така корисно за идните даночни плаќања, бидејќи ако плаќате даноци на припишан данок, тогаш комуналните простории не се оданочуваат.

Неопходно е однапред да се разговара за толку сериозно прашање како плаќање на сметки за комунални услуги и сите слични трошоци. Најчесто сметките за комунални услуги не се вклучени во киријата, затоа однапред пресметајте колку ќе ве чини да платите вода, телефон, струја, изнајмување на патека и паркинг за автомобили... Можеби ќе треба да платите данок на земја, собирање ѓубре, чистење на територијата ... Ако изнајмите трговска областво трговски центар, ќе треба да платите и за користење на заеднички простории.

Некои граѓани поседуваат неколку слободни или привремено слободни станови. Сакајќи да ги надоместат нивните сметки за комунални услуги, како и да се обидат да добијат дополнителен изворприходи, ги издаваат. Ова особено често се забележува кај поголемите градовиРусија и, се разбира, во главниот град. За жал, многу сопственици не знаат како правилно да изнајмуваат стан, да избегнат непријатни санкции во форма на парични казни, а во исто време да заштедат на даночни плаќања. Во оваа статија ќе зборуваме токму за тоа. Исто така, ќе разгледаме кои документи за изнајмување стан мора да се состават за да се заштитите себеси и вашиот имот од нечесни станари.

Чекор еден: подготовка на просторот за живеење

Пред да изнајмите стан, прво мора да го подготвите за новите станари. Ако не е реновиран долго време, ажурирајте ги тапетите, таванот и подните облоги. Благодарение на дури и евтините козметички поправки, вашиот стан ќе изгледа поприсутен. Тоа значи дека ќе можете да го изнајмите по поповолни услови. Исто така, неопходно е да се обрне внимание на поправка на водоводна опрема и електричари. Заштитете се себе си и вашиот иден закупец од можни проблеми, на пример, електрични инсталации или поплавување на соседите одоздола.

Ако сакате профитабилно да изнајмите стан, направете го пријатно и удобно за живеење. Опремете го и опремете го со потребните апарати за домаќинство како телевизор, машина за перење и фрижидер. Мора да ги земете вашите лични, незаборавни или вредни работи, како и документи од станот. По подготвителната работа, поправка и уредување, средете ги документите за станот. Исклучете сè Доколку е потребно, исклучете ја фиксната телефонска или меѓуградската комуникација.

Чекор два: најдете сопственик

Откако ќе го подготвите вашиот имот за изнајмување, можете да започнете да барате закупец. Можете да го направите тоа сами или да побарате помош од градските агенции за недвижности (за плаќање или дури и бесплатно, тие можат да ја преземат обврската да најдат клиенти). Рекламирајте на специјализирани страници на Интернет, како и ставете го во весници. Веднаш штом ќе најдете потенцијален закупец, ќе разговарате за сите нијанси со него и ќе дојдете до консензус, можете да продолжите со регистрацијата потребни документи. Важно: само сопственикот може да ги потпише документите - оној кој го поседува станбеното право на сопственост, или оној кој има полномошно да го издава станот.

Чекор три: изготвување договор за вработување

Како да изнајмите стан? Потребно е да се склучи со поединец, иден закупец, договор за изнајмување на живеалиште. Во случај вашиот закупец да е правно лице, ќе мора да склучите договор за закуп. Во исто време, не е важно колку долго планирате да издавате станови: за една година или за еден ден - во секој случај, мора да изготвите документ. Нема да биде тешко да се најдат примероци од стандардни договори кои ги наведуваат обврските на страните: и на сопственикот и на закупецот. Можете да користите сличен готов примерок и да ги дополните со оние предмети што сметате дека се неопходни. Покрај назначувањето на предметот на договорот (одредба за поседување и користење на бесплатни станбени простории погодни за живеење за плаќање), роковите за испорака, висината на плаќањето за кирија и други важни општи одредби, можете да ги запишете обврските на закупецот во документот, на пример:

обезбедување на безбедноста на просториите;
одржување на станот во добра состојба;
извршување на тековни поправки на сите дефекти и дефекти што се случиле за време на периодот на користење на просториите на сопствен трошок;
самоплаќање на сметки за комунални услуги и сл.

Исто така, договорот мора да биде наведен и да се стават лични потписи на страните. Важно: договорот за закуп за период помал од една година не е предмет на државна регистрација. Ве советуваме да го заверите договорот на нотар.

Чекор четири: Направете попис на имот

Инвентар на имотот кој се наоѓа во станот е составен. Овој документ ќе обезбеди безбедност и интегритет на работите што се префрлени на употреба на закупецот и ќе заштити од кражба. Описот е составен во едноставна писмена форма. Во исто време, го опишува целиот имот (и неговата состојба) што се наоѓа во станот, како и податоците за пасошот и потписите на странките. Инвентарот е креиран во дупликат, како и договорот за вработување. Бидете внимателни: во процесот на потпишување на сите документи, треба да ја проверите точноста на податоците за пасошот на закупецот и да побарате од него копија од пасошот. Сега знаете како самостојно да составите попис на имот и договор за закуп на стан со закупецот.

Даноци што ги плаќа сопственикот при изнајмување имот

Знаејќи како правилно да изнајмите стан, ќе се заштитите од сериозни проблеми со законот. Во член 23 од даночниот законик на Руската Федерација се наведува дека било кој индивидуалназаработка приход мора да плати данок. Систематското издавање на стан со редовно примање закупнина се поистоветува со индивидуално претприемништво. И во овој случај, од сопственикот ќе се бара да плати данок. Неговата стапка варира од 13% до 30% за даночните обврзници со различни статуси. Оние кои постојано живеат на територијата на Руската Федерација, односно жителите, ќе треба да платат данок од 13%. За поединци кои живеат на територијата на Руската Федерација помалку од 183 дена годишно, стапката ќе достигне 30%. Данокот за изнајмување стан мора да се плаќа еднаш годишно. Воедно, за пресметување на висината на даночната основа за претходната година, потребно е да се поднесе декларација (3-NDFL) пред 30 април. Постои можност малку да се намали износот на плаќањата со регистрирање IP. Во овој случај, даночниот одбиток ќе биде 6% од примениот приход. Изберете го најсоодветниот начин на оданочување за вас и поднесете ја вашата декларација навреме.

Незаконско издавање на стан. Даноци и неплаќање

Сите сопственици треба да бидат свесни за следново. Доколку стан се издава неофицијално, законот предвидува различни казни. носи строга парична казна. Може да биде 20% -40% од неподмирениот износ. Прекршувањето на законот може да резултира со кривична одговорност. За неплаќање на даночните власти во износ од 600 илјади рубли. и повеќе, судот може да изрече не само голема парична казна од 300 илјади рубли, туку и затвор до една година. Немојте да мислите дека тој нема да знае за вашите нелегални деловни активности. Секогаш постои можност вашите соседи, на пример, незадоволни од вашите бучни станари, да се жалат на окружниот полициски службеник или директно до Федералната даночна служба. Затоа ви препорачуваме навреме да ги исполнувате даночните обврски. Така, ќе се заштитите од можни проблеми со законот.

Регистрација во местото на живеење

Според законот, ако закупецот ги изнајмува вашите станбени простории за период од повеќе од 90 дена, мора да му се издаде (во спротивно - дозвола за привремен престој). За да го направите ова, тој мора да достави до локалната филијала на ФМС документ за идентификација, апликација во пропишаната форма, како и договор за закуп. Ако привремената регистрација не се изврши навреме, не само закупецот, туку и сопственикот на домувањето се соочува со парична казна од 2,5 илјади рубли.

Раскинување на договор за закуп. Може ли ова да се направи пред време?

Доколку е потребно, договорот за вработување може однапред да се раскине. Пожелно е условите за негово раскинување да бидат однапред напишани во текстот на документот. Доколку таква клаузула не е предвидена во договорот, тогаш таа може да се раскине по основи кои се предвидени со закон. Доколку закупецот е физичко лице, тој може, без да наведува причини, да го раскине договорот и да ја ослободи просторијата со тоа што ќе го извести сопственикот однапред, три месеци однапред. Сопственикот на имотот може еднострано да го раскине договорот, кој има рок, само во случај на неплаќање кирија или неправилно користење на станбените простории, вклучително и влошување на неговата состојба. Доколку закупецот е правно лице, договорен односможе да се прекине предвреме ако една од страните ги прекрши нивните услови. Договорот за закуп што нема рок може да се раскине со известување на закупецот три месеци пред вистинското иселување.

Конечно

Значи, има многу работи што треба да се земат предвид при изнајмување дом. Како да изнајмите стан? Прво треба правилно да составите договор, пропишувајќи ги во него сите обврски на страните, рокот на вработување, висината на киријата и други важни точки. Овој документ, заверен на нотар, ќе го заштити сопственикот на живеалиштето. Покрај договорот, треба да се направи и попис на имотот, тоа ќе помогне да се одржуваат работите на сопственикот во добра состојба. Важно е да се запамети дека законското изнајмување на стан вклучува задолжително плаќање данок. Нејзиниот износ се пресметува според годишно поднесената декларација 3-NDFL. Неплаќањето даноци може да доведе до сериозни проблеми.

На што да се внимава при изборот на канцеларија, за подоцна да не го тужиме сопственикот“, велат Денис Богданов, раководител и практикант на градежништво и недвижности во РЕВЕРА и адвокат Александар Штрикул.

— Договорот за закуп на недвижен имот обично не се сфаќа толку сериозно како, на пример, купопродажниот договор: плаќањата се продолжуваат со текот на времето и износите не се толку значајни и полесно е да се „излезе“ од трансакцијата на прв поглед. Таквото потценување често доведува до финансиски загуби за бизнисот. Еве 5 главни прашања кои ќе ви помогнат да избегнете проблеми со вашиот сопственик.

1. Што изнајмувате?

Откако погледнавте во соодветен предмет, пред сè, побарајте информации за него. Во Белорусија, оваа информација е во Единствениот државен регистар на недвижности, правата на него и трансакции со него, во Русија - во Rosreest, во Украина - во Одделот за државна регистрација и нотари.

Зошто е важно? Преку овие ресурси, можете да го анализирате не само сертификатот за регистрација на неговите права на предметот еднаш издаден на сопственикот, туку и ажурирани информации за носителот на правото, апсењата, забраните, залогите и другите оптоварувања на предметот што постојат токму сега, неговите вистински физички карактеристики.

Доколку предметот не се провери, закупецот се изложува на неколку ризици.

1. Изнајмување на објект што не е регистриран. Зошто е лошо? Објектот на недвижен имот (постојана зграда, простории, паркинг место) се смета дека е создаден од моментот на регистрација, а правата на него произлегуваат и од датумот на регистрација. Соодветно на тоа, ако зградата не е регистрирана, тогаш ниту сопственикот, ниту дури и закупецот немаат права на тоа, а во конфликтна ситуација ќе биде многу тешко да се докаже нешто, бидејќи договорот нема да има никаква сила.

2. Ако во исто време не е пуштен во употреба нерегистриран објект, тогаш во принцип не може да се користи. Секоја активност во таков објект е забранета и казнива со парична казна.

3. Изнајмување просторија, чија намена и карактеристики не се соодветни за деловното работење на закупецот.

За некои видови бизнис, наменетата намена на просториите и нејзините карактеристики се критични - без тоа, тие не можат да ги исполнат лиценцирањето и другите посебни барања. Без проверка на имотот, не можете да бидете 100% сигурни дека го изнајмувате вистинскиот простор.

На пример, казиното мора да има просторија со површина од најмалку 250 m 2 и целосно да го зафаќа, а не смее да се наоѓа во згради на образовни институции, санаториуми и здравствени одморалишта итн.

2. Од кого изнајмувате?

И тука, повторно, ќе ви помогне извадок од горенаведените државни институции - со него ќе разберете дали преговарате за закуп со сопственикот, бидејќи ова е најбрзо и најбезбедно. Во принцип, постојат неколку опции од кои можете легално да изнајмите простор.

1. Изнајмување од сопственикоте најбезбедната опција.

2. Изнајмување во унитарно претпријатие, изнајмување во име на повереникот. Клучната точка при изнајмување од претпријатие е одобрувањето на договорот за закуп од страна на сопственикот. Правото на управителот да пренесува недвижен имот за изнајмување мора да го обезбеди сопственикот во договорот за управување со доверба.

3. Подзакуп.Според договор за подзакуп, можете да изнајмите од некој кој самиот го изнајмил предметот од сопственикот. Во овој случај, правото на подзакуп мора да биде наведено во оригиналниот договор. Доколку не е регистриран, на закупецот му е потребна писмена согласност од сопственикот на зградата за да се осигура дека „оригиналниот“ закупец го издава просторот ослободен од него на трето лице.

Во исто време, важно е да се запамети дека раскинувањето на договорот за закуп автоматски „ставува крај“ на договорот за подзакуп: во овој случај, правата на подзакупецот не се заштитени на кој било начин. Овој метод може да го користи бескрупулозниот сопственик со цел да го раскине договорот со подзакупец ако таков сопственик е поврзана компанија со сопственикот.

4. Изнајмување двајца или повеќе сопственици. Ако имотот е во сопственост на повеќе лица под право на заедничка заедничка сопственост, тогаш тој може да се издава само со согласност на сите сопственици.

3. Како да се провери веродостојноста на сопственикот?

За да го направите ова, можете да се обратите до бесплатните јавни ресурси на владините агенции.

Во Белорусија:

Интелигенција
Единствен државен регистар на информации за стечај
Информации за ликвидација, престанок на активности на деловните субјекти

Во Русија:

Информации за државната регистрација и моменталниот статус на организацијата
Заостанати даноци, неподнесување даночни пријави повеќе од една година
Пораки на правни лица за ликвидација, реорганизација, намалување на одобрениот капитал и сл.
Информации за фазите на стечај на правни лица

Во Украина:

Информации за државната регистрација и моменталниот статус на организацијата
Податоци за тоа дали фирмата е регистрирана кај даночните власти и дали има даночен долг во моментот на ревизијата
Отворена веб-страница за појаснување на податоци за стечајна постапка против потенцијален партнер

4. Кој е најдобриот начин да се запише цената на изнајмувањето во договорот?

Постојат 2 најчести опции:

Наведете фиксен износ (со или без ДДВ) за одреден период на изнајмување
Наведете ја формулата за пресметка. Овде е важно да бидете сигурни дека сите негови компоненти се константни и дека нема променлив коефициент што сопственикот има право да го промени. Во спротивно, може да испадне дека сте очекувале да платите 2000 евра на крајот на месецот, но добивте барање за исплата од 3000

Што друго треба да биде вклучено во договорот?

Колку често и за колку сопственикот може да бара зголемување на киријата
Начини и услови за плаќање на киријата
Клаузула дека таксата се зголемува секој пат само со договор на страните

Запомнете дека вашите трошоци како закупец нема да бидат ограничени само на плаќање на кирија. Тие често вклучуваат фиксни трошоци за комунални услуги и одржување на објектот; еднократно или периодично за доопремување, поправка и модернизација на простории; загуби (користење на пари со текот на времето) од исполнување на обврските за пренос на гарантен депозит.

5. Дали вашата инвестиција во поправки ќе компензира?

Ако сакате да ги поправите или преопремите просториите за вашиот бизнис, тоа мора однапред да се договори писмено со сопственикот. Ако ова не е направено, тогаш можеби ќе треба да ги вратите просториите во првобитната форма или да одбиете да ја надоместите вашата инвестиција во поправки.

За да разберете на што можете да сметате, треба да направите разлика помеѓу 2 типа подобрувања: раздвоени (на пример, клима уред што може да се демонтира и инсталира во друга просторија без штета) и неразделни (на пример, позадина што не може да се одвои и целосно повторно искористена).

Најчесто се јавуваат проблеми со неразделни подобрувања. Освен ако поинаку не е предвидено во договорот, по раскинувањето на закупот, сопственикот мора да го надомести закупецот за нивниот трошок. Ова е сосема логично, бидејќи неговиот имот беше значително подобрен на сметка на друго лице (закупец).

Сепак, закупецот може да бара компензација само ако се исполнети 2 услови истовремено:

Во договорот нема клаузула „неповратна“.
Овие подобрувања се одобрени од сопственикот.

Како резиме

Сумирано, од нашето искуство, не треба да го потценувате договорот за закуп, треба да му пристапите со исто внимание како да купувате соба, а не само да ја изнајмувате. Ова ќе помогне да се избегнат непотребните трошоци во иднина.

Што треба да знаете кога изнајмувате стан, за да не дојдете во непријатна ситуација? Како да најдете ефтино, но во исто време удобно домување? Како да го изнајмите на подолг временски период?

За тоа на што треба да обрнете внимание при изнајмување стан, ќе ви кажеме подоцна во нашата статија.

Она што се нарекува изнајмување стан

Според договорот за изнајмување, на закупецот му се пренесува стан, куќа или посебна просторија за плаќање. Тој може да ги поседува и користи станбените простории, почитувајќи ги сите договорни услови.

Вреди да се каже дека сопственикот на просториите може да биде не само физички, туку и ентитет. Закупец на стан може да стане само физичко лице.

Станбените изнајмувања се од следниве типови:

Социјални.
Комерцијални.

Првата опција не не интересира, па одиме директно на втората.

Комерцијално изнајмувањеТоа е исто како да изнајмувате стан. Овде, сопственикот на живеалиштето и закупецот се само слободни учесници во правните односи.

Склучуваат закуп за стан. сопствена волја, откако ќе се договорат за сите услови и барања. ВО без неуспехмора да се потпише договор. Без него, нема да можете да докажете ништо на суд (ако одеднаш се појават некакви спорови).

Барајте станови преку агенција за недвижности

Секој што сака да изнајми стан за прв пат, по правило, се обраќа во специјална компанија. При изборот на агенција, треба да се фокусирате на советите на пријателите - организацијата мора да биде проверена. Специјално овластено лице ги извршува следниве функции:

Избира стан врз основа на барањата на клиентот.
Се согласува со сопственикот на живеалиштето за датумот на гледање.
Шета со закупецот и гледа низ избраните станбени простории.
Во моментот на склучување на закупот, ги спроведува сите преговори.
На клиентот му дава совети за сите прашања и нијанси на договорот.
Ја проверува документацијата на сопственикот на живеалиштето.
Присутен при склучувањето на закупот. Ангажирани во изготвување акт за прифаќање и пренос, кој вклучува попис на имотот на станбените простории.

Со други зборови, тој мора да го придружува клиентот насекаде - до потпишувањето на договорот. Цената за услугите на специјалист се пресметува на индивидуална основа - во зависност од секоја специфична ситуација. Секоја компанија има свој ценовник за давање услуги од овој тип.

Што треба да знаете кога изнајмувате стан и како да не налетате на измамници

Измама при изнајмување на станбени простории е како што следува:

Фотографиите се разликуваат од вистинската состојба на работите

Треба да бидете претпазливи ако трошоците за изнајмување стан и неговата поправка имаат значителни разлики. Ако на дадените слики станот изгледа како луксузен стан (како фотографиите да се копирани од списанија), но цената за изнајмување е ниска (или дури и не ја достигнува границата на пазарната вредност), постои факт за измама. Објаснувањето може да биде следно - станот прикажан на фотографијата е веќе изнајмен, па ќе ви биде обезбеден поинаков, понеквалитетен. Во реалноста, следново може да излезе на виделина: такво домување едноставно не постои и никогаш немало. Како да се докаже фактот дека сликите во огласот не се единствени? Користете ја услугата „Пребарување по слика“ - различни страници ќе ви ги покажат сите совпаѓања. По правило, ваквите „објави“ ја следат следната цел - врз нивна основа се формира база на можни станари.

Проверете ја адресата

Таков стан можеби воопшто не постои. Внимателно пополнете го договорот, проверете ги сите информации - дури и кога соработувате со компанија за недвижнини и специјалист за ова прашање. Многумина се измамени - адресата наведена во договорот не е во реалноста. Со други зборови, плаќаат кирија за непостоечки стан. Ако одеднаш вие или вашите пријатели се зафатени од оваа ситуација, раскинете го закупот на своја иницијатива. Само испратете известување на адресата на сопственикот. Ако немате никакви документи, само заборавете на овој стан и готово (не треба ништо да плаќате во овој случај).

Многу често, измамничките агенти дејствуваат на следниов начин: тие бараат да платат за сите обезбедени информативни услуги (износот е приближно 9.000 рубли). Следува пренос на клиентот на повеќе бројни сопственици - тие не го придружуваат клиентот во моментот на проверка на имотот.

Гледање за плаќање

Не треба да плаќате пари за да го видите изнајмениот стан. Никој нема право да бара пари од вас за ова. Ако агентот почне да бара пари, тогаш ова е неговиот начин на заработка - односно самата трансакција не му е интересна. Понекогаш се случува агентот и сопственикот на просториите да се договараат и да ги делат парите од прегледи од 50 до 50%. Често, овие трикови се „фатени“ од посетителите - оние кои се слабо упатени во сите нијанси на оваа постапка. Доколку ве зафати таков проблем, не ја продолжувајте соработката со овој агент.

Имотот може повторно да се изнајмува

Вреди да се запамети следново: станарите на станбени простории немаат право да делат или да населуваат некое време други граѓани. Не е дозволено собирање пари од други физички лица и провизии. Склучувањето на договорот треба да се изврши само со сопственикот на станот. Прво треба да ја проверите целата документација која служи како потврда за неговата сопственост.

Измамниците може да понудат да стекнат база на клиенти

Овој измамен метод беше „развиен“ во блиското минато. Таков агент може да му каже на клиентот дека базата на податоци се ажурира секој ден, но ако платите за пристап до неа, можете да се запознаете само со застарени информации. За да не дојдете во таква ситуација, проучете ги различните прегледи на други луѓе на Интернет.

Побарувачката секогаш води до раѓање на понудата, но не секој од нив ќе биде искрен. Затоа, на изборот на Realtor треба да му се пристапи со сета одговорност.

Како да изнајмите стан

Ако одлучите сами да барате домување, мора да изберете оглас од сопственикот на станот што ви се допаѓа. Во овој случај, вие самите го одредувате времето, датумот и одите во сместувањето кое ви одговара. Се разбира, во таква ситуација постојат одредени нијанси. Но, повеќето луѓе претпочитаат да не контактираат со агентите и фирмите.

Понекогаш се случува да треба итно да изнајмите стан - не можете без него. Да речеме дали некоја личност долгорочнооди на службено патување. Ќе треба да издвоите прилично голема сума пари за хотел, купувањето стан е многу скапо, а целта нема да ја оправда инвестицијата.

Придобивки од изнајмување стан

Куќиштето под кирија ги има следниве предности:

Мобилност на станарите. Можно е да се преселите во друга област или во друг град - доколку ви се понуди поатрактивна позиција. Или во близина на станбената зграда е изградена бучна клучка или индустриски комплекс, сосема е можно да се смени местото на живеење.
Не треба да правите поправки и да трошите пари за тоа. Само сопственикот на живеалиштето ќе размислува за нов мебел и водовод. Падот на потрошувачките квалитети на ситуацијата доведува до намалување на киријата.

Како сами да изнајмите стан

Верификација на сопственикот на просториите

За да бидете сигурни дека живеалиштето е законски чисто, тоа е Сопственикот мора да ви ја достави следната документација:

Документ во кој се наведува дека тој е сопственик.
Договор кој служи како потврда за сопственоста на живеалиште (на пример, да ви обезбеди договор за фиксирање на купопродажбата).
Идентификација.
Ако сопственикот е претставник на сопственикот на просториите, тој мора да добие полномошно заверено на нотар. Овој документ го потврдува правото на контрола.

Неопходно е да се осигура дека нема долгови - да се платат сите сметки за комунални услуги. Пред склучувањето на договорот мора да се изврши верификација на сите шалтери, сметки и плаќања.

Согласност на секој од сопствениците на просториите

Ако станот нема еден, туку неколку сопственици(со други зборови, тоа е фракциона сопственост), за закуп е потребна согласност од сите (сите мора да бидат постари од 14 години). Овој договор мора да го потпишат сите сопственици на станот (или кој било друг поединец кој има заверено полномошно од нив).

Ако треба да изнајмите соба во комунално живеалиште, ќе ви треба согласност од секој сосед. Ова прашање зависи од сопственикот. Исто така, мора да им се достави документ со пропишаната постапка за користење на овој станбен простор - со други зборови, во која просторија се наоѓа овој или оној сопственик. Ова ќе ви овозможи да избегнете непотребни конфликти и несакани судири.

Како да изнајмите стан

Доколку документот е правилно составен и има правна сила, тој треба да вклучува:

Полно име и лични податоци на сопственикот на домувањето и закупецот;
Износот што закупецот ќе го плаќа секој месец;
Ситуации според кои може да се промени плаќањето за станбени простории;
Колку пати сопственикот може да го посети имотот за да го провери. Исто така овде се пропишани сите услови за проверки.
Информации за лица кои можат да живеат со закупецот.
Временски период - кога и за колку време се издава имотот.
Услови за раскинување на договорот.
Договорот треба детално да го опише домувањето: неопходно е да се одрази неговата адреса, површина и број на соби, подот итн.

И покрај ова, секој договор е индивидуален - стандардна форма за пополнување на законодавството Руска Федерацијаотсутен.

Токму на денот кога е склучен договорот закупецот мора да побара од сопственикот да обезбеди извод од личната сметка. Со помош на овој документ, закупецот ќе дознае дали се платени сите сметки за комунални услуги (дали сопственикот има некакви долгови). Тој ќе добие и информации за тоа кои лица се пријавени на адресата на домувањето.

Станот да не е со долгови и пријавени граѓани - физички лица.

Важна точка: обрнете внимание на правата и обврските - и не само на закупецот, туку и на сопственикот. На пример, неопходно е да се одреди распоредот на инспекциски посети на изнајмените простории од неговиот сопственик.

Изнајмување

Клучното прашање е висината на киријата. Следниве информации се задолжителни:

Кој е обврзан да плаќа сметки за комунални услуги?
Кој плаќа за интернет телефонска врскаи други услуги.

Секој трансфер Паримора да се издаде со потврда. Постои мислење дека со барање на овој документ, едно лице ја изразува својата недоверба кон другата страна на правните односи. Иако ова е сосема нормална ситуација - на крајот на краиштата, вие не знаете каква е другата личност.

Договорот стапува во сила дури по потпишувањето од двете страни на актот за прифаќање и пренос на станот. Овој документ треба да ги одразува следните информации: на закупецот му било дадено домување на користење и тој го прифатил, без никакви побарувања. После тоа, закупецот ја сноси целата одговорност за просториите. Тој мора да ја следи безбедноста на станот и имотот што се наоѓа во него.

Важна точка:ако домувањето се изнајмува за една година или повеќе, потпишаниот договор мора да помине низ процесот на регистрација со Rosreestr.

И иако сопственикот на станот треба да го преземе на себе решението на ова прашање, секој одговорен закупец е должен да следи како се исполнува оваа формалност.

Станот не може да се продава или да се стави под хипотека пред истекот на договорот за закуп. Доколку станот се издава на кратко, не треба ништо да регистрирате.

Договорот е правен документ. Само поради оваа причина, секој променет рок на закуп мора да се формализира со помош на посебен дополнителен договор. Многу често, сопственикот и закупецот потпишуваат договор за продолжување на закупот на станот, чувајќи ги сите основни услови.

Вреди да се спомене дека актот за пренос нужно вклучува попис на целиот имот што се наоѓа во станбените простории (оној што се пренесува на користење заедно со самиот стан).

Што е попис на имот?

Пописот на имотот се нарекува додаток на договорот за закуп. Пописот го одразува имотот што му е пренесен на клиентот за одреден временски период.

Сопственикот на станот има право да го вклучи во пописот: целиот мебел, електронска опрема, кујнски прибор и сл. Ако закупецот нешто изгуби или оштети (не се гледа во пописот на имотот), нема да може да се врати предметот на сопственикот на куќиштето.

Договор за изнајмување

Како е изготвен документот?

Како по правило, попис на имот при изнајмување станови (станбени простории) се пополнува според стандардите.

Кои детали мора да бидат вклучени во актот?

Документот мора да има наслов. Тоа може да биде било што.
После тоа, вреди да се регистрирате каде и кога е составен овој документ.
Треба да се одразат информации за страните во договорот. Опишани се податоците не само на сопственикот, туку и на закупецот.
И последното - пропишете врска до закупот.
Откако ќе ги одразат и поправат сите горенаведени информации, страните го пропишуваат следниот момент: сопственикот ги пренесува на привремена употреба не само станбените простории, туку и имотот што се наоѓа во него - закупецот мора да го прифати целиот овој имот.
Следното е список на целиот имот во домот.
Двете страни го ставија својот потпис на крајот од документот.

Нијанси на регистрација на пописот на имотот

Се зависи од пренесениот стан, од тоа што точно останува во него. Во некои ситуации, може да се појават одредени тешкотии. На пример, ако зборуваме за изнајмување празен стан. Во таква ситуација, нема да има речиси ништо да се пропише во овој документ при изнајмување стан. Ќе бидат опишани само водомери, водоводни тела и други лоцирани во зградата.

Вреди да се напомене дека денес граѓаните често издаваат стан целосно подготвен за вселување (односно, со целиот неопходен имот - дури и со вилушки и лажици). Ова води до фактот дека пописот на имотот може да потрае повеќе од еден или два листа.

Најважното нешто во слични ситуации- не ги игнорирајте утврдените правила, пропишувајте и одразувајте која било ставка во куќиштето. Дополнително, постои опција со фиксирање на состојбата на целиот имот на фотографија или видео. Овие слики подоцна може да се прикачат на договорот за закуп. Пописот на имотот е сложен правен документ кој, во случај на спорови, може да ги заштити интересите на сопственикот.

Правила за изнајмување стан за долго време

Задолжително проверете дали сопственикот на станот има право да го издава. Внимателно проучете ја целата документација што ви е дадена.

Кои прашања да ги поставите кога изнајмувате стан

Императив е да се разјасни на која адреса живее сопственикот на живеалиштето. Проверете ги неговите лични податоци (телефонски број, адреса што ви е дадена).

Проверете ги условите под кои е поврзан Интернетот во станбената област (ако веќе е направено, наведете кој и како ќе плати за тоа).

При проверка на изнајмен стан, проверете ја состојбата на водоводот и електричните инсталации. Важна точка: ако се поврзани само неколку уреди (зборуваме за електричен котел, лаптоп, машина за перење), приклучоците не треба да се исфрлат. Исто така, вреди да се осигурате дека во изнајмениот стан нема мравки, лебарки и слично.

Ако процесот на инспекција открие некои специфични дефекти, прашајте го сопственикот на просториите кој ќе плати за поправка.
Ако изнајмите соба која нема брава (или зборувате да платите за една кревет), не е потребен депозит.

Прозорците на живеалиштето мора да бидат во добра состојба. Инаку, во зимско времегодини во станот ќе биде претерано студено, а во топло време ќе биде тешко клима уредот да ги извршува своите функции.

Задолжително снимете ги броевите на институциите за итни случаи што треба да ги повикате во случај на вонредна состојба. Копија од договорот за закуп мора да содржи белешка за месечната исплата на киријата. Сопственикот на живеалиштето мора да го стави својот личен потпис без да пропадне.

Имот во изнајмен стан

Разјаснете го проблемот со апаратите и мебелот - дали ќе можете да го користите мебелот на сопственикот или ќе треба да го транспортирате сопствениот. Бидејќи пазарната цена за изнајмување простории е секогаш нестабилна, не е неопходно да се состави закуп за долго времеза одредена цена. Се разбира, ова е само совет, одлуката сепак е ваша, но ако цените одеднаш паднат, секогаш можете да најдете повеќе евтина опцијаизнајмување (или побарајте од сопственикот да ви даде попуст).

Кога потпишувате договор за закуп, сопственикот на живеалиштето мора да ви ги даде сите клучеви. Тие дефинитивно треба да се проверат. И не заборавајте: никој нема право да бара пари од тебе за клучевите.Ова ќе биде незаконско барање, кое воопшто не треба да го почитувате.

По правило, договорот за закуп се склучува на точно една година. Ова е од корист за сопственикот на просториите, бидејќи се смета дека таков договор е склучен за краток период. Така, закупецот нема да може да дозволи други станари да живеат со него без да го извести сопственикот. Доколку имате желба да го продолжите рокот на договорот, едноставно потпишете го потребниот договор. Ова мора да се направи 30 дена пред истекот на привремениот период на закуп на станбените простории.

Воспоставете контакт со сопственикот на имотот за изнајмување и соседите, ова ќе ви помогне да избегнете многу проблеми.

Период на изнајмување

Постои честа заблуда меѓу станарите - сопственикот има право да ги стави надвор од станот во секое време. Во реалноста, сè не е толку едноставно, сопственикот не може да го избрка закупецот пред да истече временскиот период на договорот.

Друга важна нијанса: доколку сте потпишале договор за изнајмување стан на подолг период (повеќе од една година), закупецот има право пред други лица да го продолжи договорот. И ако сопственикот почне едноставно да се повикува на фактот дека не му се допаѓа личноста, а сака да се пресели кај други станари, тоа нема да стане воопшто сериозна причина (се разбира, ако закупецот не сторил ништо незаконско). Иселувањето во таква ситуација е можно само преку правна постапка. Судот ќе разгледа дали има прекршување на законодавните норми на Руската Федерација или повреди на закупот. Тоа е:

Ако некое лице не плаќа закупнина на живеалиште.
Ако дозволи во станот да живеат странци (не рефлектирано во договорот).
Ако закупецот ги оштетил просториите (или ако станало невозможно да се живее во него).

Но, во пракса, таквите ситуации не се случуваат многу често.

Надомест за штета

Пред истекот на договорот, закупецот и сопственикот мора заеднички да го проверат целиот имот со помош на попис. Закупецот е должен да ги врати сите работи во исправна состојба. Во случај на оштетување на некој предмет, прашањето се решава на различни начини. Се разбира, најдобро е да се најде компромисно решение (на пример, ако фрижидерот се расипе, закупецот може да плати за неговата поправка или да ги надомести трошоците). Но доколку за дефектот не е виновен закупецот, дошло до постапка во судовите, како доказ ќе послужи склучениот договор за закуп на стан. Таа мора да биде потпишана од двете страни во врската.

И последното:секогаш читајте што потпишувате кога изнајмувате стан! Дури и ако сте го следеле секој чекор на сопственикот, задолжително прочитајте се што е напишано на крајот! Само тогаш треба да ставите потпис на договорот! Доколку немате доволно знаење во оваа област, најдобро е да побарате помош од специјалист. Професионален адвокат ќе ви ги објасни сите нијанси и ќе ви помогне да избегнете грешки при склучување на договор за закуп на стан!

Изнајмувањето на станови и други простории е регулирано со Граѓанскиот законик на Руската Федерација.