Ház bérbeadás üzlet. Ház napi kiadó! Passzív jövedelmet teremtünk

Ha házat vásárol további bérbeadás céljából, meg kell értenie, hogy a vállalkozásként és a személyes tartózkodásra szánt ház megvásárlásának kritériumai eltérőek. Mit kell tudni befektetési vásárláskor, hogy később ne legyen kínos fájdalma a kidobott pénzért?

Az első hiba, amit egy leendő tulajdonos elkövethet, hogy „magának” (szeretnék egy házat a faluban) vagy alkalomra (a szomszéd féláron kínálja a dacháját) lakást vásárol. Ha ebbe az üzletbe – akárcsak minden máshoz – készül, akkor felkészülten lépjen be. „Nyilvánvaló, hogy a külvárosi ingatlanbérleti piac előbb-utóbb megismétli városi megfelelőjét. Nemrég az volt a legjövedelmezőbb egy nagyon drága lakás megvásárlása és magas áron bérbeadása, de ma már a luxuslakások piacának telítődésének tendenciáját tapasztaljuk” – Irina Bobko, az ingatlan bérleti osztály vezetője. „Vavilon” ügynökség kommentálja a piaci helyzetet. „Jelenleg kevés ajánlat van minőségi külvárosi lakások bérlésére.”

Természetesen sok függ attól, hogy a ház milyen irányban található - ez a bevétel potenciális forrása. A különböző irányban azonos házak bérleti díjai jelentősen eltérhetnek, és erről nem szabad megfeledkezni. Jelenleg a Rublevka népszerűsége továbbra is páratlan. Ezt követi a Novorizhskoe Highway, Mozhaiskoe Highway, Kaluzhskoe Highway, Simferopolskoe Highway.

A második hiba a rossz célfogyasztó kiválasztása. A leendő bérbeadónak világosan meg kell értenie, hogy ki (honfitárs vagy külföldi, magas vagy átlagos jövedelmű, gyerekes vagy gyermektelen...) és meddig (az nyári szezon vagy egész évben) bérbe adja a házat. Például, ha a nyaraló célja állandó tartózkodási, akkor a Moszkvai körgyűrű távolsága nem haladhatja meg a 30 km-t (és ez is feltéve, hogy az útvonal nem túl zsúfolt).

A harmadik hiba a rosszul kiválasztott környezet. A leglikvidebb a ház bérbeadása szempontjából nyaralófalu: a bérlők odafigyelnek a biztonságra, az infrastruktúra elérhetőségére - mindenre, ami kényelmessé és biztonságossá teszi az életet és a kikapcsolódást. Természetesen minél fejlettebb az infrastruktúra és minél megbízhatóbb a biztonság, annál magasabb bérlés. Persze olcsóbb a faluban földet venni valamelyik nagymamától, és ott házat építeni. De egy bérleti vállalkozás számára ez a lehetőség egyáltalán nem megfelelő. „Meg kellett néznem, hogyan szereztek egy nagyon bájos tulajdonosok egy nagyon látványos házat, nagy telekkel, medencével, Táj tervezésés egyéb előnyök” – mondja Irina Bobko. – De a házukat még viszonylag alacsony áron sem tudták kiadni, csak azért, mert egy falu volt körülvéve, romos házakkal és félrészeg lakókkal. A régimódi helyek szintén nem nagyon alkalmasak bérbeadásra. Igen, van bennük romantika, igen, bent vannak nagyszerű hely, de sem kényelmet, sem biztonságot nem tudnak biztosítani a lakóknak.

A negyedik hiba a rossz ház kiválasztása. Gyakran látni olyan képet, ahol egy házat egy leendő építész tervezett a tulajdonos vagy a háziasszony személyében, a ház egyetlen fürdőszobája az első emeleten van, és a harmadik szint hálószobájából csak oda lehet eljutni. az egész házon keresztül. Ezenkívül a ház egyedileg is kialakítható egy adott család számára. Tehát milyennek kell lennie egy háznak bérbeadásra? Két, maximum három szint, kevés tágas szoba. A házban legalább három hálószobának kell lennie, különösen, ha a házat gyermekes családnak kívánják bérbe adni. " Speciális figyelem oda kell figyelnünk a lépcsőkre, azok kényelmére és biztonságára” – teszi hozzá Bobko. „Itt két véglet lehetséges: a túlzott megtakarítás, ami az emelésre teljesen kényelmetlen szerkezethez vezet, vagy éppen ellenkezőleg, a lélek nagylelkűsége fémkovácsolás, ólomüveg stb. formájában, ami nagyon veszélyes lehet a gyerekek számára. .”

A fürdő, szauna, vagy még jobb esetben uszoda jelenléte jelentősen emelheti a bérleti díjat. A ház likviditását növeli a legalább 10 hektáros parkosított telek jelenléte. Ráadásul a gyümölcs- és bogyós bokrokat, és különösen a kertészkedést nem tartják nagy becsben - a bérlők nem fogják értékelni. Utolsó simításként - 1-2 parkolóhely jelenléte. Egyébként nem kevésbé fontos az a 100-500 m, amit a leendő bérlőnek kell leküzdenie az autópályától a házig. „Nemrég volt ilyen eset a praxisunkban. A potenciális bérlő nem is vette a fáradságot, hogy felhajtson a házhoz, amint látta, hogy az autópályától leendő lakóhelyéig drága autójával rendszeresen 100 métert kell mennie agyagos talajon” – mondja Irina Bobko.

Az ötödik hiba a házra és a földre vonatkozó, helytelenül elkészített dokumentumok. Ez az egyik legnagyobb probléma, ami egy vidéki ház bérbeadása során felmerül. Vásárláskor gondosan ellenőriznie kell a ház és a föld dokumentumait. Az ideális megoldás az, ha mindkettőt megfelelően bejegyezték és ugyanaz a személy birtokolja. De gyakran a házat befejezetlenként tartják nyilván, ami problémákhoz vezet, például a biztosítással vagy a bérleti szerződés bejegyzésével. Gyakoriak az olyan helyzetek is, amikor az értékesített földterület egy része saját tulajdonban van, egy része pedig hosszú távú bérbeadás alatt áll, ami ismét növeli a kockázatokat. „Az árnyalatok eltérőek lehetnek, találkoztam már olyan esetekkel, amikor magántulajdonban próbáltak bérbe adni egy házat, amelyet elvileg nincs joguk bérbe adni – mondja Bobko –, mivel azt magát törvényesen bérbe adták egy minisztériumban. falu."

A hatodik hiba az, hogy nem veszik figyelembe az épület fenntartási költségeit. Fontos megérteni, hogy nem elég csak házat venni, karbantartani is kell, és a havi költségek elérhetik az 500-1000 dollárt is. A ház kiválasztásakor alaposan ellenőrizze az összes kommunikáció meglétét, állapotát, az épület műszaki mutatóit - szeptikus tartály meglétét és karbantartását, energiafüggőséget, hogy ne derüljön ki, hogy a bérleti díj oroszlánrésze csak a ház karbantartására menjen.

sob.ru/Margarita Moiseeva

Konstantin Kurepin 13 házat bérel a moszkvai régióban. Átlagosan az üzlet körülbelül 300 ezer rubelt hoz évente. havi profit, és idén két újévi hét alatt a bérlő több mint 1 millió rubelt keres.

(Fotó: Oleg Yakovlev / RBC)

Január 1-je reggel az év legforgalmasabb munkanapja a Luxury Cottage cég tulajdonosának, Konstantin Kurepinnek. Már három éve zsúfolásig megteltek a moszkvai nyaralói a téli ünnepek alatt. Két újévi hét ötször több bevételt hoz a tulajdonosnak, mint az év bármely hónapjában. A bérleti díj egy ház két napra, beleértve újév, idén 100 ezer rubelbe kerül. De van egy kockázat: néha még egy ilyen bérleti díj sem fedezi a vendégek által szilveszterkor okozott kár összegét.

„Egyszer a fiatalok úgy döntöttek, hogy eljátsszák azt, ami az újévi asztalon volt: a falakat naranccsal és paradicsommal kenték be” – emlékszik vissza Konstantin. "Kevesebb, mint 24 óra alatt át kellett festenünk az egész házat." A vis maior események pedig nem ritkák ebben a szakmában: szilveszterkor nem egyszer lekapcsolták a villanyt a nyaralókban. A tulajdonos maga tesz rendet: a tavalyi szilvesztert például az egyik ház pincéjében töltötte, ahol a csengő hangja közben elszakadt a cső.

650 ezer rubel. az ünnepekre

A valutaárugrás és a biztonsági erők külföldre utazásának nem hivatalos tilalma a nyaralók bérbeadása iránti kereslet érezhető növekedéséhez vezetett. "Mert utóbbi években a moszkvai régió létesítményeinek a kihasználtsága abnormálisan magas, ami több mint 90%-os” – mondja Natalya Rosenblum, a Top Hotel Experts tanácsadó cég ügyvezető partnere. Ugyanakkor a költségek nyaralás Moszkva közelében folyamatosan növekszik: az RBC Real Estate szerint 2015 első felében a moszkvai régió Solnechnogorsk kerületében (ahol Kurepin nyaralók találhatók) 39,6%-kal nőtt a bérleti házak ára, és leginkább az Odintsovo kerületben - 85,7%-kal.

A Kottegi.ru szolgáltatás szerint a legtöbb olcsó lehetőség A szilveszterrel együtt három napos szállás a moszkvai régióban idén 20 ezer rubelbe kerül. - ezért a pénzért bérelhet egy kétszintes, egy hálószobás házat a Novorizhskoe autópálya 120. km-én. A legdrágább ajánlat egy 1,3 ezer négyzetméteres háromszintes kastély a Volokolamszki autópálya 35. km-én. m, 1 hektár helyi területtel és helikopter-leszállóval. Háromnál van Új év napja 700 ezer rubelért bérelhető.

Általában a nyaralók bérleti díjai hosszúak Újévi ünnepek Natalya Rosenblum számításai szerint 30-50%-kal magasabb, mint a nem ünnepi időszakokban. „Ugyanakkor meg kell értenünk, hogy a magas foglaltság és a hosszú szabadságok gyakran negatívan befolyásolják a szobaállomány állapotát” – jegyzi meg Rosenblum.

A régiókban a hétvégéken 50-60%-kal nő a nyaralók napi bérlésének átlagköltsége, a szilveszter 2-6-szor többe kerül, mint az év bármely hétvégéjén. Így szerint az ingatlan portál N1.RU, bérleti házat újévi ünnepek Novoszibirszkben átlagosan 42 ezer rubelt fog fizetni, Krasznojarszkban - 34 ezer rubelt, Jekatyerinburgban - 78,4 ezer rubelt.

Házról házra

Konstantin Kurepin a Honvédelmi Minisztérium Katonai Egyetemén végzett. Az egyetem elvégzése után azonnal visszavonult a tartalékba, és megnyitotta a Dream Tour LLC nevű utazási irodát. Ez az üzlet a 2000-es évek elején felfutásban volt, és kezdetben nem igényelt nagy beruházásokat. Azt a pénzt, amelyet Kurepin egy második felsőoktatásra tett félre, az indításhoz használták fel - körülbelül 200 ezer rubelt.

Fő tevékenységével párhuzamosan Konstantin úgy döntött, hogy kiad egy házat a Moszkva melletti Rybaki faluban, amelyet szüleitől örökölt. Kétszintes nyaraló 150 nm alapterülettel. m 15 hektáros területtel, pavilonnal és tóval, hosszú távra bérbe adta a családnak. De a kísérlet nem volt túl sikeres - mindössze két év alatt a bérlőknek sikerült „megölniük” a házat. Kurepin javításokat végzett, és napi rendszerességgel kezdte bérbe adni a házat az Avitón keresztül. Hétköznap általában üres volt a házikó, de szinte minden hétvégén sikerült körülbelül 10 ezer rubelt keresnem.

2011-ben Kurepin vett egy másik házikót egy családi barátjától, nem messze sípálya Sorochany. „A férfi hosszú évekig élt külföldön, és ez a ház lyukat ütött a pénztárcáján. Ezért nagyon örült, amikor felajánlottam, hogy megveszem a házat, még ha olcsóbb is, mint a piacon” – emlékszik vissza Konstantin. Háromszintes nyaraló 250 nm alapterülettel. m egy úszómedencével, szaunával és 14 hektáros földdel csak 3,5 millió rubelért ment a vállalkozóhoz. Körülbelül 1,5 millió további, hitelből kölcsönzött rubelt költöttek javításra. A vállalkozó napi rendszerességgel új ingatlanokat is bérbe adott - ez a ház már 20 ezer rubelt hozott Konstantinnak. a hétvégén.

2012-ben az oldalsó nyüzsgés teljes értékű üzletté vált. Kurepint megkereste egy barátja, aki néhány évvel ezelőtt hat házat épített a Szolnyecsnogorszk melletti Myshetskoye faluban, és azt tervezte, hogy eladja őket. A válság azonban visszavetette az ingatlanok iránti keresletet, és a házak tétlenül álltak. Miután megtudta, hogy Kurepin már kiadja két saját házát, felkérte, hogy vegye át az irányítást ezekben a házakban. Konstantin megállapodást kötött a tulajdonossal, amelynek értelmében házakat adott bérbe és figyelemmel kísérte állapotukat. A nyereség fele oszlik.

Ettől a pillanattól kezdve a házak bérbeadásából származó bevételek meghaladták a nyereséget utazási üzlet Konstantin pedig átadta feleségének az utazási iroda vezetését. Ezzel egy időben bejegyezte a Luxury Cottage márkát, és a Dream Tour LLC nevében házakat kezdett kezelni. De törvény szerint entitás lakóépületeket nem tud bérbe adni - ebben az esetben az ingatlant át kell adni nem lakáscélú állományba. Annak érdekében, hogy „ne bajlódjon az iratokkal”, és egyben legálisan dolgozzon, Kurepin egy sémát talált ki: a házak tulajdonosa bérbe adta őket a Dream Tournak, a cég pedig közvetítőként működött a bérbeadásban. az ingatlant a bérlőnek.

Konstantin Kurepin Luxury Cottage cég alapítója és tulajdonosa (Fotó: Oleg Yakovlev / RBC)

Üzlet a mocsarakban

Eleinte Konstantin felesége volt felelős a házak takarításáért, ő maga pedig vízvezeték-szerelőként, rakodóként és rendszergazdaként dolgozott. „Még mindig élvezem – a velejéig üzletembernek kell lenni ahhoz, hogy ebben az üzletben lehess” – mondja. De hamarosan világossá vált, hogy nagyon nehéz hatékonyan kezelni több, a moszkvai régióban szétszórt házat. A vállalkozó úgy döntött, hogy eladja a sorochanyi házat és a Rybaki faluban található házat. A bevételből úgy döntött, hogy méretezi az üzletet: vesz saját telket és elkezdi az építkezést. Nem volt elég pénz, és a családi tanácson úgy döntöttek, hogy eladják azt a zelenográdi lakást is, amelyben Konstantin húga, Anna élt (2016-ban csatlakozott a családi vállalkozáshoz). A vállalkozó éppen nyugdíjba vonult édesanyja is segíteni kezdett.

A vállalkozó körülbelül 5 millió rubelt fektetett be 3,5 hektáros föld megvásárlásába Pokrov faluban. saját és hitelforrások. „Az oldal enyhén szólva nem volt a legkedvezőbb helyen” – ismeri el Kurepin. - Leszállni az erdő közepén, egy mocsárban. Még járni is nehéz volt ott, nemhogy építeni.” A dokumentumok, tervek egyeztetése, engedélyek beszerzése két és fél évig tartott. Az első házikó alapját csak 2014 elején öntötték ki.

De a játék megérte a gyertyát, Kurepin biztos benne. "Víkendházak az erdő közepén, Friss levegő„Egy lélek sincs a közelben” – dicsekszik. „Úgy helyeztük el a házakat, hogy a vendégek ne keresztezzék egymást, ne lássák egymást, és a lehető legkényelmesebben pihenjenek.” Ez a hely segített megoldani a problémát a szomszédokkal: Rybakiban és Sorochanyban helyi lakos gyakran panaszkodtak zajos vendégcsoportokra. „Most pedig az egyetlen szomszédunk a róka, a jávorszarvas és a vaddisznó” – mondja Konstantin. "Általában békések, kivéve, hogy ételt lopnak az asztalokról."

Belül a nyaralók is különböznek a közönséges házaktól. A lehető legtöbb szabad hely legyen a pihenésre, ami sok nappalit és nagy helyi területet jelent. „Nemcsak a kényelem fontos, hanem az esztétika is” – mondja Konstantin. „A házainkat legfeljebb 22 fős csoportok számára tervezték, és mindenkinek szüksége van egy éjszakára. Minél több hálóhelyet kell kialakítanunk, ugyanakkor a hálószobákat ne alakítsuk barakkká.”

Bérlő gazdaság

Konstantin szerint egy 10-12 fős házikó építése átlagosan 10 millió rubelbe kerül. 2-3 millió rubelért vásárolható meg egy 15-20 hektáros telek a moszkvai régió környezetbarát területén, jó közlekedéssel. Maga az építési folyamat körülbelül 5,5 millió rubelbe kerül; a jóváhagyások, a kommunikáció és az infrastruktúra kiépítése (bejáratok a házba, helyi terület pavilonokkal és grillezőkkel) - további 1,5 millió rubel.

Ha saját maga szerzi be az engedélyeket és felügyeli a legénység munkáját, több milliót takaríthat meg. Így a Luxury Cottage esetében hat házikó építése 46 millió rubelbe került, ebből 10 milliót Konstantinnak kellett hitelre felvennie. Most a hitelek kiszolgálása 300 ezer rubelbe kerül. „Ez a vállalkozás nem túl jövedelmező – ingatlaneladásból, hitelalapokból származó bevételt fektettem be, és továbbra is szinte az összes bevételemet befektettem. És megértem, hogy ez az üzlet nem fog egyhamar megtérülni” – vallja be a vállalkozó. „De ez egy alapvető üzlet, amely önbizalmat ad a jövőbe – elvégre az épült házak nem vezetnek sehova.” Az RBC számításai szerint a házak bérbeadása Kurepinnek körülbelül 300 ezer rubelt hoz havonta. nyereség a banki hitelek kifizetése után.

Ha a vállalkozás azonos ütemben fejlődik, akkor 10-15 éves működés alatt megtérülhet a befektetés. Kivéve persze, ha az orosz hatóságok minden évben emelik az ingatlanadót. Ha 2015-ben Kurepin 15 ezer rubelt fizetett 3,5 hektár földjéért, akkor 2016-ban - már 150 ezer rubelt.

A vállalkozó fő hasznát hozó januári ünnepek három időszakra oszlanak: december 31-től január 3-ig, január 3-tól 6-ig és január 6-tól 9-ig. Idén november közepe előtt minden hely elkelt. A szilveszteri ház 100 ezer rubelbe kerül, a többi dátum háromszor olcsóbb. A hétköznapokon a bérleti díj 32 ezer rubel. a hétvégén. A 2015/16-os újévi ünnepek az RBC becslései szerint körülbelül 1,3 millió rubelt hoztak a vállalkozónak. bevételét, idén 2,5 millió rubelre tervezi növelni az újévi forgalmat.

Ezen a piacon az ünnepek alatt a kereslet mindig meghaladja a kínálatot. Teljes piac vidéki nyaralás a moszkvai régióban nincs tele, Konsztantyin Kurepin biztos benne.

„Infrastruktúrát fejlesztünk a vízen, és minden tevékenységünk kizárólag nyáron zajlik” – mondja a Pelican jachtklub tulajdonosa, Alekszej Kolmogorov. „Hússzezonban és télen mindent bérbe adunk, hogy optimalizáljuk a költségeket.” A közelgő újévi ünnepek alatt a jachtklub területén lévő három házikó Kolmogorov előrejelzései szerint akár 620 ezer rubelt is hoz a társaságnak. bevétel és akár 400 ezer rubel. nettó nyereség.

Annak érdekében, hogy az ünnepi látogatások között legyen ideje rendet tenni a házban, Kurepin emellett tíz takarítót is felvesz. A bérlők 10 ezer rubel letétet hagynak, de a kár gyakran meghaladja ezt az összeget - a vendégek összetörik a bútorokat, berendezéseket és rajzolnak a falakra.

Konstantin Kurepin Luxury Cottage cég alapítója és tulajdonosa (Fotó: Oleg Yakovlev / RBC)

Kínai perspektívák

A Luxury Cottage jelenleg 13 házikót ad bérbe: hét házikót (a tulajdonos 2016-ban adott át Kurepinnek egy másikat) Myshetskyben, öt saját házat és egy kétszintes fürdőházat Lakópark Borító". 1,5 hektáros területen (a fennmaradó 2 hektárt még nem alakították ki) található egy tavacska, amely télen korcsolyapályává alakul, pavilonok, speciálisan ásott csatornahálózat (úgy, mint Európában) és akár saját farmja. „Anyám férje nagyon szereti az állatokat, és állandóan nyulakat vagy csirkéket tartott a házban, ahol élnek. Anyának elege lett ebből, és elküldte állatokat tenyészteni az erdőbe, Pokrovba” – mondja Konstantin. Így pulykák, csirkék, kacsák, libák és egy disznó telepedtek le a nyaralók mellett. Megpróbált tojást és nyúlhúst eladni a vendégeknek, de rájött, hogy a gazdálkodással nem lehet sokat keresni – a befolyt pénz még az élelmiszerköltséget sem fedezi. A menazséria azzá változott állatsimogatóés vonzza a gyermekes családokat.

Kurepin saját weboldalán keresztül bérel nyaralókat, együttműködik számos aggregátorral (Booking.com, TVIL, Airbnb stb.) és 40 utazási irodák. A vállalkozó minden tranzakció 10%-át adja az ügynökségeknek. Tervei szerint a fennmaradó 2 hektár földterületet dupla házakkal alakítja ki, kapcsolatot létesít vele vállalati ügyfelekés turisták. Nem csak az ünnepekre van szükségük nyaralókra.

„Sokan jönnek a régiókból Moszkvába, de inkább a szállodákat részesítik előnyben Nyaralóház"- mondja Konstantin. Ő is számít rá külföldi turisták: Kínai cégek képviselői például már tárgyalnak a Luxury Cottage-val való együttműködésről. „Ma népszerű az all inclusive turizmus – találkozunk a delegációval, szállást adunk az embereknek egy nyaralóban, teret biztosítunk az üzleti tárgyalásokhoz és bemutatjuk Moszkvát” – mondja a vállalkozó.

• Mi az a bérház?
• Példa egy igazi befektetőre

BAN BEN Utóbbi időben Egyre népszerűbb az a módszer, hogy bérházba fektessenek pénzt. A legtöbb stratégia azonban jelentős induló tőkét igényel a projekt megvalósításához. Andrei Merkulov üzletember és üzleti edző a képzés részeként egy teljesen más konstrukciót kínál, amely a szakember szerint lehetővé teszi, hogy gyorsan megszervezzen egy bérházat, és mindössze két hónap alatt pénzt keressen saját lakására. Az ilyen ötletek őrültnek tűnnek, de még mindig találjuk ki, hogyan működik.

Mi az a bérház?

Ma szinte mindenki számára az egyik legnehezebb kérdés, és a legtöbb kész magabiztosan kijelenteni, hogy a megfelelő összeg megszerzése több mint egy évbe fog telni. Mi a bérház ötletének lényege, és hogyan lehet pénzt keresni egy lakásra egy stratégia segítségével mindössze 2 hónap alatt?

A bérház egy befektető által létrehozott épület apartman ami hozza passzív jövedelem. Egy bérház létrehozásához nem kell mást tenni, mint házat építeni vagy vásárolni, lakásokra vágni és lakások bérbeadásával keresni.

Az apartmanház elképzelése szerint a beruházó nyereséghez jut anélkül, hogy aktív vállalkozást működtetne - a ház úgymond önmagában hoz pénzt, de az apartmanház megszervezésének nehézsége az, hogy valószínűleg szüksége lesz több mint egy éve pénzt keresni egy ilyen projekt megvalósításához.

Töltse le ingyen a könyvet

Hogyan vásároljunk bérházat banki pénzből, és kapjunk belőle stabil pénzáramlást

Bérház létrehozása egyszerűsített séma szerint

Andrej Merkulov szerint Robert Kiyosaki azon stratégiájával, hogy „felvágja” a házat lakásokra, és okosan kihasználja a jelzáloghitel-lehetőségeket, vagy befektetőket vonz be a projektbe, lehetővé válik egy bérház projekt megvalósítása befektetés vagy előleg nélkül.

A séma egyszerűen működik:

1. Ön vesz nagy ház, amelyet vagy hitelből, vagy társbefektetéssel vagy bármilyen más módon saját tőke bevonása nélkül szereznek be
2. A nagy ház több lakásra van osztva. Például egy 150 négyzetméteres épület. méterből 5 lakásos bérházzá alakul
3. A létrejövő társasházban lakásokat bérbe adnak, és bevétel keletkezik, amely fedezi a lakáshitelt. A profit lehetővé teszi, hogy jelentős pénzáramlást érjen el, amely passzív jövedelemmé válik.

Ha a rendszert helyesen hajtják végre, akkor ahelyett, hogy egy évnél tovább dolgozna saját lakásáért, egyszerre több lakást hoz létre a befektetők költségén, amelyek közül az egyik egy jól átgondolt rendszernek köszönhetően teljesen más lakások bérlői fizetik.

Példa egy valódi kereseti rendszerre

Ahelyett, hogy egyetlen évig dolgozna a lakásáért, a befolyt összeget egy 150 négyzetméter alapterületű ház megvásárlására fordítja. méter Moszkva 20 km-es körzetében - az ingatlan körülbelül 5 millió rubelbe kerül. A hitelfizetés ebben az esetben havi 60 000 rubel lesz, de a házat külön stúdiólakásokra kell osztani. Ebben a rendszerben a stúdióapartmanok adják a legnagyobb nyereséget, mivel területük mindössze 15-18 négyzetméter. méter, és ugyanakkor nagyon vonzó marad a bérlők számára. Így egy nagy házban 8 különálló lakást hoz létre, amelyek mindegyike havi 18 ezer rubelt hozhat a bérleti díjból. Ön azonban 7 lakást ad ki, és egyet megtarthat magának. Így kevesebb mint egy év alatt pénzt keres saját otthonára. Ami a házban található 7 lakást illeti, havonta 126 ezer rubelt hoznak bérbeadáson keresztül. Amint látja, ez elég a kölcsön és a 45 ezer rubel összegű kiegészítő bevétel fedezésére.

Dolgozzon a pénzért

A legtöbb kereseti rendszer komoly munkát kínál, amelyben minden fillért meg kell keresnie a magunk erejéből. Ezzel a stratégiával legalább egy éven belül pénzt fog keresni a lakásán, még akkor is, ha használja legjobb sémák ingatlanba fektetni.

A javasolt konstrukcióban egy bérház hónapok alatt megszületik, és kevesebb mint egy éven belül az Ön önálló kemény munkája helyett elkezd dolgozni. A pénzforgalom nem áll meg, és 10-20 év múlva, amikor a ház hitelét teljesen kifizetik, jelentősen megnő a bérházból származó nyereség. Ez lehetővé teszi, hogy elfelejtse az olyan fogalmat, mint a nyugdíj a szó hagyományos értelmében.

Hogyan lehet havi 300 ezer feletti bevételt elérni

Példa egy igazi befektetőre

Természetesen a rendszer pénzt keresni bérházak saját források bevonása nélkül már sok fiatal üzletember használja. Néhányuk valóban működik. Például Karina Sokolova egy egyszobás lakást vásárolt a másodlagos piacon a moszkvai régióban 2,5 millió rubelért. Először 22 ezer rubelért bérelt lakást a szokásos rendszer szerint, ami alig tette lehetővé a jelzáloghitel-fizetések fedezését - miután a házat 2 stúdióra vágták, minden egyes lakás 17 ezer rubelt kezdett hozni. Ennek eredményeként a jelzáloghitel-fizetés mellett az üzletember 10 ezer rubel passzív jövedelmet tudott megszervezni.

Amint láthatja, a bérházakkal kapcsolatos pénzszerzési program meglehetősen reális, és néhány sikeres üzletember már havi 100-300 ezer rubelt kap egy hozzáértő nyereséges rendszernek köszönhetően.

Hogyan keress pénzt egy lakásra - vegyen egy nagy házat, még saját források bevonása nélkül is, és ossza fel több bérlakásra kevesebb mint egy év alatt.

Az Andrey Merkulov rendszerének megvannak a maga sajátosságai, és valóban lehetővé teszi, hogy a pénz az Ön számára dolgozzon, és nem fordítva, azonban a megvalósítás megkezdése előtt fontos, hogy megismerkedjen a vonatkozó szakirodalommal, vagy vegyen részt speciális képzéseken.

Egy vidéki ingatlanbérlő portréja a következő: egy fiatalember családdal. Jól keres, de valamiért nem akar saját házat venni vagy építeni. Mi a helyzet ezen a piacon, és mit kell tudniuk a vidéki lakások bérlőinek, bérbeadóinak?

Mit akarsz?
Mivel a nyaralókat elsősorban családok bérlik, elvárják, hogy a privát területen legalább 3 hálószoba legyen (mester, gyerek és vendég). Kívánatos egy szoba dajka vagy házvezetőnő számára is. Egyszóval, a középosztály gazdag képviselői egy olyan házra összpontosítanak, amelynek területe 200-300 négyzetméter. méter. 1000 nm-es kúriák. Kevés embernek van rájuk szüksége, ezért kicsi rájuk a kereslet.

A bérlők természetesen aggódnak a falu közlekedési elérhetősége miatt, ezért a moszkvai körgyűrűtől 30 kilométeres zóna mellett van. A távolabbi lakást nehéz bérelni.

Jó, ha a faluban vagy környékén fejlett az infrastruktúra (vannak boltok fizetési terminállal, gyerekház játszótér, autómosó, gyógyszertár), maga a falu pedig lakható - olyan, ahol sok lakástulajdonos telel. Kevesen szeretnek egyedül élni egy nyílt terepen. A terület és az ellenőrző pontok biztonsága kötelező, de magának a háznak a biztonsága kívánatos.

Egy bútorozott nyaraló nagyobb valószínűséggel talál bérlőt, mint egy üres. Ugyanakkor egyik bérlő sem kergeti a berakásos parkettát ill Antik bútor– minden legyen ízlésesen berendezett és tiszta. Forgácsok és karcolások a bútorokon, kopott padló – ez nem csak az ingatlan árát csökkentheti, de a bérlőket is teljesen elriaszthatja tőle.

A fákkal körülvett házakat magasabbra értékelik, mint a csupasz mezőn „növő” társaikat. Ezért vigyázzon és ápolja hárs- és juharfáit. Ezek az erőfeszítések jól jönnek, ha úgy dönt, hogy lemond ingatlanáról.

Egy jól felszerelt kiskert eperrel is keresett lesz, mert a gyerekeknek inkább a legjobbat választjuk, a bérlő pedig szívesen veszi a kertészeti ötletet.

Szezonális bérlés
Ez a fogalom leggyakrabban nyári bérbeadást jelent. A tapasztalt bérlők már korán, február-márciusban keresnek otthont. Ezért ebben az időszakban is ki kell állítani a házikóját. Mire lesz szükségük a nyári lakosoknak? Háló az ablakokon a repülő rovarok elől (ha van ilyen hálód erre figyelj oda), felszerelt grillező (de ha nincs, akkor mindegy), pavilon, ahol elbújhatsz a tűző nap elől, virágoskert, amely évelő növényekből áll, ezért nem igényel palántákat, mély növénytani ismereteket és egyéb kertészeti nehézségeket. Gyümölcsbokrok (különösen a C-vitaminban gazdag fekete ribizli), almafák, szilva - mindez nagy, kövér plusz lesz, és több pontot is hozzáad a javaslatához.

Bérleti extrém
Itt a hétvégi és ünnepi bérlésről lesz szó. Meg kell értenünk, hogy polgárainkat nem a Szmolnij Intézetben és a Corps of Pagesben nevelték fel. Törött bútorok, törött WC-k, kosz – mindezzel találkozhatsz, ha egy több napos céges vagy diák ivászathoz biztosítod a lakhatást. De az ilyen „barbár razziák” anyagi megtérülése magasabb, mint egy házaspár békés, kimért élete.

Bérbeadás napi bérlet Alkalmas annak, akinek van másik háza vagy lakása. Meg kell értenie, hogy a bérbe adott nyaraló gyorsan elöregszik. A veszteségek csökkentése érdekében tartson a helyszínen egy menedzsert, aki gondoskodik arról, hogy a cég ne hancúrozzon túl sokat. Célszerű, hogy a vezetőnek legyen lakása (például a garázs feletti felépítményben vagy külön kis házban), mert a bulizó közönségnek nem fog tetszeni, ha egy ellenőrző személy kóborol a házban és mindenkit megüt - – Ne nyúlj ehhez. A szerződésben rögzíteni kell, hogy a hétvégére bérelt házba a tulajdonosnak vagy képviselőjének van joga belépni. Az ideiglenes lakók kiköltözése után a takarításért is fizetni kell. Ha azonban ez az Ön vállalkozása, saját maga is eltávolíthatja.

Hogy a nyaraló a lehető legtöbbet elférjen több ember, gondoskodjon a hálóhelyekről, és a bérleti szerződés aláírásakor beszélje meg, hogy ágyneműt, edényeket stb.

Jogi finomságok
A bérleti szerződést jellemzően egy évre kötik (ha nem szezonális), ezt követi a hosszabbítás. Mielőtt bérbe adná házát, készítsen leltárt az ingatlanról: milyen tárgyak vannak a házban, azok értéke és állapota. Fényképeket készíthet a helyiségekről, és csatolhatja a fényképeket a szerződéshez. Le kell majd jelölnie a felelősségi köröket is: kinek a feladata például a kert takarítása és az elromlott készülékek javításának kifizetése. Egy hölgynek volt egy hektárja egy régi dacha helyen. Ezen a hektáron két ház volt: az egyikben lakott, a másikat bérelte. A tulajdonos nyáron a bogyós bokrokat a bogyójukhoz szedte, gombászáskor kitakarította a területet, valamint megtiltotta a virágtelepítést a bérház közelében. Mindezeket a pontokat meg kell határozni a dokumentumban, hogy később senki ne sértődjön meg.

A kifizetések szétosztása is szükséges. Ki ad pénzt az igazgatóságnak (faluilletékek), ki fizeti a villanyt és a gázt, internetet, hóeltakarítást, fűnyírást (természetesen maguk a bérlők).

A szerződésen túlmenően meg kell oldani a kaucióba kerülő összeg kérdését is. Arról a pénzről beszélünk, amit akkor kap a bérbeadó, ha a bérlő a megbeszélt időpont előtt hirtelen elköltözik. A kauciót akkor sem térítik vissza, ha a bérlő valamit eltör, eltör vagy megrongál. Ezenkívül a munkáltatótól 3 havi törlesztőrészlet előrefizetését is kérhetik - a „menekülés” elleni biztosításként.

A bérlőnek a szerződés aláírása előtt meg kell győződnie arról, hogy a ház a bérbeadót képviselő személyé, ezért meg kell tekinteni a tulajdonjogot megalapozó dokumentumokat. A leltár másolatát saját magának is kérheti, hogy később ne hibáztassák az anyagi károkért.

Értékes tények
Az ingatlanpiaci szakértők azt állítják, hogy egy 500 négyzetméteres ház. méter 150 ezer rubelért bérelhető. Kisebb házakat is bérelnek ugyanilyen áron - 200-300 nm. méter. Ez arra utal, hogy a bérlők nem üldözik a felvételeket - szükségük van a minőségre és elfogadható áron. A leggyakrabban kért ár 30-90 ezer rubel. havonta. Mielőtt belevágna egy házbérlésbe, kérdezze meg, hogy milyen kazánnal fűtik. Ha elektromos, akkor a bérleti díj sokkal többe fog kerülni, mert az áram nem olcsó öröm. Optimális, ha a házat gázkazán fűti, és a konyhai tűzhely is gáz.

Az üzleti osztályú házak 100-300 ezer rubelért kínálhatók. Minden, amit a tulajdonos magasabbra értékel, sok időt vesz igénybe, amíg megtalálja az ügyfelét.

A napi bérleti díj átlagosan 40 ezer rubel, míg az ugyanabban a házban eltöltött két nap 55 ezer rubelbe kerül. hosszú tartózkodás Hatalmas kedvezmények érvényesek. A napi bérleti szerződésben szerepel maximális összeget vendégek (mondjuk 25 fő).

Üres tok
Ha pénzt fektet be egy most elkezdett házba, akkor az építkezés végére megnő az ára, és ha az első három éven belül eladja, akkor profitot termel. Van értelme házat vásárolni vagy építeni, hogy bérbe adjuk? A szakértők biztosak abban, hogy ez veszteséges. Főleg most, amikor alacsonyak a bérleti díjak. De ha ez egy második otthon, akkor miért nem próbálja meg? Ne egy kastély legyen, hanem egy egyszerű szezonális dacha - tegye rendbe, és nyárra adja ki egy egyszerű gyermekes családnak. Ez öröm számukra, és egy kis kiegészítés a költségvetésedhez. A moszkvai körgyűrűtől távol (30 km-re és távolabb) található dachákat és nyaralókat nagyon nehéz bérelni. Minél közelebb van a ház a fővároshoz, annál hamarabb talál ideiglenes gazdára.

Bérelni vagy vásárolni?
Tisztességes házat nem lehet túl olcsón bérelni. Vannak azonban olyanok, akik évek óta bérelt külvárosi házban laknak. És ez előnyös nekik. Mert miután házat vásároltunk vagy építettünk, annak karbantartásáról is gondoskodunk. A bérlőt nem érdekli mi lesz a kazánunkkal – saját költségünkön cseréljük. Ha van rá lehetőséged, de nem szeretnél életed hátralévő részében fészkelődni, a bérlés remek lehetőség. Gyakran külföldiek költöznek üzleti osztályú házakba. A gazdag férfiak házat bérelnek a családjuknak, hogy gyermekeik a friss levegőn nevelkedhessenek. Néha, miután a városon kívül éltem, megszoktam nagy területés a szabadság, az emberek saját otthont vásárolnak.

1. táblázat Bérleti költségek rendeltetési hely szerint (2011. októberi állapot, ezer rubelben).

A legvállalkozóbb lakosok nagy városokÉs üdülőhelyek, a kis falvak és a külvárosi közösségek házak bérbeadásával keresnek pénzt. Sokan úgy gondoljuk, hogy ez a fajta vállalkozás nem lehet nyereséges. De igazunk van? Ez jó út pénzt keresni nagyon rövid idő alatt és pénzügyi kiadások nélkül. De azt is fontos megjegyezni, hogy itt is, mint minden más típusú vállalkozásnál, vannak kockázatok és buktatók. Találjuk ki.

Bérlőt keresünk

Kétféleképpen választhat – vegye igénybe egy ügynökség segítségét, vagy keressen saját maga.

1. lehetőség . Forduljak az ügynökséghez vagy ne? Nyereséges? Ez GYIK, amelyre „Igen/Nem” formátumban nehéz egyértelmű választ találni. Igen, az ügynökség gyorsan elkezdi az ügyfelek felkutatását, és segít a munkaerő-felvételi szerződés megkötésében. De nem szabad megbíznia az első cégben, akivel találkozik. Próbáljon meg egy jó hírű szervezetet választani lenyűgöző munkatapasztalattal és jól megérdemelt hírnévvel. A barátok és ismerősök tanácsai, valamint az interneten található vélemények segítenek a keresésben.

Fizetnie kell az ügynökség szolgáltatásaiért, és az összeg jelentős lesz. Mindenképpen olvassa el az ügynökséggel kötött szerződésben meghatározott összes lehetséges költséget, és csak ezután írja alá.

Az ilyen együttműködés előnye abban rejlik gyors keresés több jelölt egyszerre. Egy lehetséges hátrány, hogy az ilyen szolgáltatásokért magas díjakat kell fizetni.

Második lehetőség . Ön is kereshet bérlőket. A hirdetés feladható újságokban és televízióban, felkerülhet az internetre vagy óriásplakátokra. Általános szabály, hogy ezen lehetőségek egyike nem hatékony, ezért jobb, ha egyszerre többhez folyamodik. Ennek eredményeként ugyanazt az összeget kapja, amelyet az ügynökség kérhet. 10-szer több gond lesz.

A hirdetésekben nem kell feltüntetni a ház címét. Közvetlenül azoknak az ügyfeleknek adjuk, akik érdeklődnek az ajánlat iránt és meg akarják tekinteni az ingatlant. Jobb, ha egy telefonszámra szorítkozik.

Jogi oldal

Akár saját maga bérel magánházat, akár szakembereket bérel, minden esetben szerződést kell kötnie. Ha ez nem szezonális épület, kössön egy évre szóló szerződést. Ügyeljen arra, hogy írja le az összes elemet a helyiségekben, azok kinézetés költség. Akár le is fotózhatja a belső teret, és csatolhatja a fotót a szerződéshez.

Kifizetések elosztása. Fontos, hogy az egyes felek kötelezettségeit rendezzék. Például megállapodhat abban, hogy ki fogja megtenni a következőket:

• Pénzeszközök átadása az igazgatóságnak (negyedévi falubefizetések);
• gáz-, villany-, internetszámlák fizetése;
• szemétszállítás;
• fűnyírás;
• hóeltakarítás.

Egyezzen meg a kaució összegében. Ez arra az összegre vonatkozik, amelyet a bérbeadó megkap, ha a bérlő úgy dönt, hogy a szerződésben meghatározott időpont előtt elhagyja a házat. A kaució nem téríthető vissza, ha a bútor sérült, törött vagy összetört. Ez egyfajta biztosítás a tetthelyről való szökés ellen.

A bérlő a maga részéről megvan minden jogot szerezzen be minden olyan dokumentumot (vagy azok másolatát), amelyek jelzik, hogy a bérbeadó az épület tulajdonosa, vagy rendelkezik az épület feletti rendelkezési joggal.

Számos íratlan szabály létezik, amelyek segítségével a lehető legjövedelmezőbben szállíthatja az épületet, miközben időt takarít meg. Ellenőrizze az árakat a környéken. Ehhez csak nézzen meg weboldalakat, hirdetéseket az újságban vagy a televízióban. Határozzon meg előre egy összeget, valamint egy küszöböt, amelyre csökkentheti.

Az ár meghatározásakor vegye figyelembe a következő tényezőket:

1. Távolság a várostól;
2. elhelyezkedési terület;
3. új épület/régi építés
4. út állapota;
5. potenciális szomszédok;
6. a biztonság megléte/hiánya;
7. a hely infrastruktúrája (iskola, óvoda, üzletek, sportpályák, gyógyszertárak);
8. bútorok elérhetősége és Háztartási gépek;
9. jó minőségű javítás, kozmetikai vagy teljesen hiányzó;
10. szennyvíz, forró víz;
11. kert vagy veteményeskert a helyszínen.

Ha nem kis házat, hanem luxusházat ad bérbe, csak ügynökségen keresztül dolgozzon. A bérleti díj összege eléri a több ezer dollárt, így sokkal kifizetődőbb szakemberrel dolgozni, mint önállóan keresni az ügyfeleket. Az ilyen esetek gyakran lopással és megtévesztéssel végződnek.

Figyelmeztesse az új lakókat, hogy időnként meglátogatja. Erre azért van szükség, hogy megbizonyosodjon arról, hogy otthonával és ingatlanával minden rendben van. Mellesleg ehhez minden joga megvan. Döntse el a határidőket. Ez rövid időszak lehet (egy hónaptól hat hónapig), hosszútávú(egy évre a megállapodás folytatásának lehetőségével), több napra (üdülés).

Mindig kössön megállapodást, még akkor is, ha az új bérlők kedvesnek és lelkiismeretesnek tűnnek. Megvédi Önt a csalástól. Maga a dokumentum minden információt tartalmaz a munkáltatókkal kapcsolatban (regisztráció, útlevél adatok, telefonszámok). Ön is rákérdezhet a munkavégzés helyére, hogy később még egyszer ellenőrizhesse ezeket az információkat.

Mielőtt bemutatná otthonát, tisztítsa meg, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelelő jó benyomás a leendő lakók számára. Mutasd meg, hogy tiszta és biztonságos helyen gyermekes családok számára.

Mindig kapcsolja ki vezetékes telefonját, ha van. A legtöbb esetben a bérlők kifizetetlenül hagyják a távolsági hívások számláit. Magyarázd meg ezt azzal, hogy nem élsz itt állandóan, és nem használsz vezetékes telefont, mert inkább mobiltelefont választasz.

Adók

A megállapodás kitöltése és aláírása után lépjen kapcsolatba a területe szerinti adóhatósággal. Be kell nyújtania a megállapodás másolatát. Az összeg 13%-ának megfelelő jövedelemadót kell fizetnie.

Ma már sokan nem értesítik az adóhivatalt, hogy ilyen kis vállalkozást folytatnak. Ha ez kiderül, a bérbeadót tetemes pénzbírsággal sújtják, amely után kénytelen az adót megfizetni.

Kapcsolódó kockázatok

A legnagyobb kockázatot a bérlakás károsodása jelenti. Ez esküvők, születésnapok, céges partik és más különféle ünnepségek után történik. Ezen túlmenően egy kisgyermekes család is okozhat kárt, különösen, ha az épületben drága a berendezési tárgy (tévé, akvárium, uszoda, stb.)

A bajok elkerülése érdekében készítsen átvételi és átadási okiratot az épületről és a benne lévő összes ingatlanról. Minden büntetést előre előírhat, árlistát biztosítva a lakosoknak a legkisebb hiányosságokra is.

Felhívjuk figyelmét, hogy egy ilyen vállalkozás gyakran nemcsak nyereséget, hanem gondot is hoz. Csak be kell tartania bizonyos szabályokat és utasításokat, amelyek segítenek megelőzni a kockázatokat és a problémákat. Ekkor lesz sikeres a vállalkozás.