Основи за раскинување на закуп. Договор за закуп и неговите видови. Санкции за предвремено раскинување на договорот

Објекти на закупни односи

Предмет на закуп може да биде секој имот (ствари) што при користење не ги губи природните својства: земјишни парцели, природни предмети, претпријатија и други имотни комплекси, згради, објекти, опрема, возила итн. Законот може да утврди видови на имот, чиј закуп не е дозволен или ограничен (клаузула 1 од член 607 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Треба да се напомене дека закупот на претпријатија може да се врши во сите сектори на материјалното производство и во непродуктивната сфера, со исклучок на некои претпријатија од одбранбената индустрија, комуникациите, транспортот, комплексот гориво и енергија и некои претпријатија во другите сектори на економијата, специфичноста и природата чии активности предодредуваат нивното посебно значење.

Некои ограничувања за давање под закуп на природни објекти се утврдени директно со Федералниот закон. На пример, чл. 11 од Федералниот закон „За подземјето“ утврдува дека парцелите од подземјето може да се обезбедат за употреба врз основа на лиценци издадени од овластени владините органи. Слични барања се утврдени со Кодексот за вода на Руската Федерација (членови 46-53). Парцелите на шумскиот фонд исто така се издаваат под закуп врз основа на лиценци (член 34 од Шумскиот законик на Руската Федерација). Предмет на договорот за закуп не може да биде имотно право, кое по дефиниција не може да се пренесе на никого што го поседува. Исто така ја исклучува можноста за лизинг и Паризатоа што целата поента на нивното користење е да ги користите.

За имотот треба да се каже следново, дека мора да одговара на барањата од став 3 од чл. 607 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, т.е. договорот за закуп на недвижен имот мора да содржи податоци кои ви дозволуваат дефинитивно да го утврдите имотот што треба да му се пренесе на закупецот како предмет на закуп.

Промена, раскинување на договорот за закуп

Граѓанскиот законик на Руската Федерација наведува конкретни основи за предвремено раскинување на договорот на барање на закуподавачот и на барање на закупецот. Како по правило, овие основи се однесуваат на значителни прекршувања на условите на договорот (во однос на закупните односи). Така, сопственикот може да бара предвремено раскинување на договорот ако закупецот: го користи имотот со значително прекршување на условите на договорот или целта на имотот или со повторени прекршувања; значително го деградира имотот; повеќе од двапати по ред по истекот на рокот на плаќање утврден со договорот не плаќа кирија (член 619 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Закупецот има право да се обрати до судот со барање за предвремено раскинување на договорот во следниве случаи: закуподавачот не му го дава закупениот имот или го попречува користењето на имотот во согласност со договорот или целта на овој имот; закупениот имот има дефекти што ја спречуваат неговата употреба, за што е одговорен закуподавачот; закуподавачот не ја исполнува обврската за ремонт на закупениот имот; имотот, поради околности за кои закупецот не е одговорен, е во состојба несоодветна за употреба (член 620 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Договорот за закуп може да предвиди други основи за негово предвремено раскинување на барање на една од страните.

Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидуваше еден вид предистражна постапка за решавање на конфликт помеѓу закупецот и сопственикот во случаи кога постојат основи за предвремено раскинување на договорот по иницијатива на сопственикот. Тој е должен однапред писмено да го предупреди закупецот за потребата од исполнување на соодветната обврска во разумен рок. Што се однесува до закупецот, отсуството на посебно правило кое ќе го обврзе однапред да го предупреди сопственикот за потребата од исполнување на неговата обврска, воопшто не значи дека тој може веднаш да се обрати на суд со барање за раскинување на договорот за закуп. Постапката за предистражно спогодување се состои во тоа што заинтересираната страна, пред да поднесе барање до судот, мора да го испрати својот предлог до другата страна за промена или раскинување на договорот. Побарување до судот може да се поднесе само ако е исполнет еден од условите: или по добивањето на одбивањето на другата страна да предложи промена или раскинување на договорот; или по непримање на одговор на соодветниот предлог во рок од 30 дена.

Тврдењата на станарите за промена или раскинување на договорот за закуп во практиката на судовите и арбитражните судови не се честа појава. Во повеќето случаи, таквите барања на станоиздавачите се поднесуваат до судот, арбитражниот суд во врска со неизвршувањето или неправилното извршување од страна на закупците на обврската за плаќање на договорено изнајмување.

Некои адвокати, врз основа на анализа на материјалите на голем број случаи на арбитражни судови за спорови за раскинување на договори во врска со несоодветното исполнување од страна на закупците на обврската за плаќање кирија, доаѓаат до заклучок дека арбитражните судови се претпазливи да раскинат договор за закуп врз основа на значителна повреда на обврската од страна на закупецот за плаќање на закупнината, барајќи да се реши спорот по други основи и да се избегне дискусија за прашањето дали повредата е материјална. Очигледно, ова се должи на недоволноста на акумулираната практика на пристапи за одредување на степенот на значење на она што сопственикот го губи како резултат на неплаќање на киријата. „Во секој случај, договорот за закуп може да го раскине пред предвиденото само од судот, по барање на заинтересираната страна на договорот“, дава таков заклучок О. Козир, д-р по право. ezh - АДВОКАТ бр.8, март 2001 год., О.

Кога се разгледуваат прашањата поврзани со раскинување или измена на договорите, неопходно е да се направи разлика помеѓу методите и основите за раскинување на договорите, како и постапката за раскинување и измена на договорите.

Основите и постапката за раскинување (промена) на договорот зависат од конкретниот, применлив начин на раскинување на договорот. Главниот начин за раскинување (промена) на договорот е раскинување или промена на договорот со договор на страните. Меѓутоа, законот или договорот може да предвидат поинаку. При раскинување (промена) на договорот со договор на страните, основите за таквиот договор имаат правно значење само за утврдување на последиците од раскинување или менување на договорот, но не и за оценување на законитоста на договорот меѓу страните.

Вториот начин за раскинување на договорот е договорот да биде раскинат или изменет од судот на барање на една од страните.

Постојат два случаи кога е дозволено менување или раскинување на договорот на барање на една од страните во судска постапка:

Кога една страна ги прекршува условите на договорот и овие дејствија може да се оквалификуваат како материјално прекршување, т.е. како оние што наметнуваат таква штета за другата страна што во голема мера е лишено од она на што имал право да смета при склучувањето на договорот. Во овој случај, основата е фундаментално прекршување на договорот.

Договорот може да се измени или раскине на суд и во други случаи предвидени со Граѓанскиот законик на Руската Федерација, други закони или договорот. Ова е случај наведен во чл. 619 од Граѓанскиот законик, кој предвидува дека договорот за закуп може да воспостави други основи за предвремено раскинување на договорот на барање на сопственикот во согласност со став 2 од чл. 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација (плус оние утврдени со член 619 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и договорот за закуп).

При примена на вториот начин на раскинување или промена на договор за закуп, од клучно значење е одговорот на прашањето дали постоеле основи за раскинување или менување на договорот предвиден со закон или со договорот.

Друг начин за раскинување или измена на договорот е една од страните да го оствари своето право, предвидено со закон или договорот, еднострано да се повлече од договорот (од извршувањето на договорот), што повлекува раскинување или измена на договорот. .

Еднострано одбивање на договорот (од извршувањето на договорот) е можно во случаи кога тоа е дозволено со закон или со договор на страните. На пример, по истекот на договорот за закуп, тој се смета за обновен на неопределен период (освен ако некоја од страните не навела поинаку) и секоја страна има право да го откаже договорот во секое време со известување на другата страна најмалку три месеци во однапред (чл. 621 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

При раскинување (промена) на договорот со договор на страните треба да се примени: постапката за склучување, како и барањата за формата на таков договор, бидејќи суштината на правилото за формата на договор за менување и раскинување на договорот е дека тој мора да биде идентичен со оној во кој е склучен договор (член 452 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

При раскинување (промена) на договорот на барање на една од страните, задолжително е поднесување тужба до судот, предмет на предистражната постапка за решавање на спорот.

Во случај на раскинување (промена) на договорот поради еднострано одбивање на една од страните од договорот (од извршување на договорот), условот за постапката за раскинување или промена на договорот во овој случај се намалува на задолжително писмено известување на договорната страна. Наведеното барање се признава како исполнето ако се доставува преку поштенска, телеграфска, телетипна, телефонска, електронска комуникација, што овозможува да се утврди дека документот доаѓа од страната што го одбила договорот или неговото извршување. Од моментот кога другата страна ќе го добие таквото известување, договорот се смета за раскинат.

Одредбите за начините, основите и постапката за раскинување (промена) на договорот подеднакво важат и за договорот за закуп; чл. 619 од Граѓанскиот законик само донекаде ги специфицира основите за раскинување на договорот на барање на една од страните (закуподавачот) во однос на договорот за закуп.

Договорот може да се промени или раскине:

Со договор на страните (клаузула 1 од член 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација)
Во судот на барање на една од страните (клаузула 2, член 450, член 451 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација)
Во еднострана вонсудска постапка (клаузули 1, 2 од член 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација)

А) Промена и раскинување на договорот со договор на страните.

Во согласност со став 1 од член 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, измена и раскинување на договорот е можно со договор на страните, освен ако поинаку не е предвидено со овој законик, други закони или договорот.

Според став 1 од член 452 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, договор за измена или раскинување на договорот е направен во иста форма како и договорот, освен ако поинаку не произлегува од други правни акти, договорот или на друг начин.

Внимание! Врз основа на клаузула 2 од член 452 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, барање за измена или раскинување на договорот може да поднесе странка до судот само откако другата страна добила одбивање да предложи измена или раскинување. договорот, или ако одговор не е добиен во рокот наведен во предлогот или утврден со закон или со договорот, а ако негово отсуство - во рок од триесет дена.

Во согласност со член 453 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, кога договорот е изменет, обврските на страните остануваат непроменети (клаузула 1). Со раскинување на договорот, обврските на страните престануваат, освен ако поинаку не е предвидено со закон, договорот или не произлегува од суштината на обврската (клаузула 2).

Од страна на општо правилово случај на промена или раскинување на договорот, обврските се сметаат за изменети или прекинати од моментот на склучување на договорот на страните за промена или раскинување на договорот, освен ако поинаку не произлегува од договорот или природата на промената. во договорот, а во случај на промена или раскинување на договорот во судска постапка - од моментот кога ќе стапи во сила судските одлуки за измена или раскинување на договорот (став 3 од член 453 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација ). Меѓутоа, поради дискреционо право на Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во договорот или договорот за негово раскинување, страните можат да утврдат дека договорот се смета за изменет или раскинат не од моментот на склучување на релевантниот договор, туку, на пример , од датумот наведен во него. Доколку моментот на промена и раскинување на договорот не е договорен, тогаш обврските се сметаат за изменети или раскинати од моментот на склучување на договорот за промена или раскинување на договорот, освен ако поинаку не произлегува од договорот или од природата на промената на договорот. (Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

На пример, ако зборуваме за промена на договор за закуп, тогаш договорот за промена или раскинување на овој договор е склучен во иста форма како и договорот (Граѓански законик на Руската Федерација).

Покрај основите утврдени со Граѓанскиот законик на Руската Федерација, постојат и други основи за предвремено раскинување на договорот предвидени со други закони.

Еве еден пример:Според став 1 од член 46 од Земјишниот законик на Руската Федерација, закупот на земјишна парцела се прекинува врз основа и на начин предвиден со граѓанското право. Како што следува од став 2 од член 46 од Кодексот за земјиште на Руската Федерација, заедно со основите наведени во овој член, закупот на земјишна парцела може да се прекине на иницијатива на закуподавачот врз основа наведени во овој законик: :

1) при користење на земјишна парцела со прекршување на барањата на законот Руска Федерација, имено кога:

користење на земјишна парцела за различна од наменетата намена, или ако нејзината употреба доведе до значително намалување на плодноста на земјоделското земјиште или оштетување животната средина;

оштетување на земјиштето;

неисполнување на обврските за мелиорација, задолжителни мерки за подобрување на земјиштето и заштита на почвата;

неисполнување на обврските за доведување на земјиштето во состојба погодна за употреба за неговата намена;

некористење на парцела наменета за земјоделско производство или домување или друга градба за наведените цели три години, доколку повеќе долгорочноне е утврдено со федерален закон. Овој период не го вклучува времето потребно за развој на локацијата, со исклучок на случаи кога земјишната парцела припаѓа на земјоделско земјиште, чиј промет е регулиран со Федералниот закон „За промет на земјоделско земјиште“, како и како време во кое страницата не можела намерно да се користи поради Природни непогодиили поради други околности што ја исклучуваат таквата употреба;

2) кога се повлекува земјишна парцела за државни или општински потреби во согласност со условите предвидени со овој законик.

Страните можат да утврдат во договорот сопствени основинегово предвремено раскинување на суд на барање на една од страните (,, Граѓански законик на Руската Федерација).

Треба да се напомене дека основите за предвремено раскинување на договорот предвидени со договорот може да бидат поврзани со прекршување на неговите услови(на пример, со неисполнување на обврската на закупецот да ги изврши тековните поправки навреме, еднократно неплаќање на закупнината од страна на закупецот).

Во исто време, страните можат да ги утврдат основите за раскинување на договорот, не се поврзани со прекршување на условите на договорот од страна на другата страна. Особено, според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, основите за негово предвремено раскинување на барање на закуподавачот во согласност со Граѓанскиот законик на Руската Федерација може да се договорат во договорот. Ова не ја ограничува можноста за раскинување на договорот во случаи на материјално прекршување од страна на другата страна. Според тоа, страните имаат право да обезбедат какви било основи за предвремено раскинување на договорот на суд на барање на закуподавачот, и поврзани и кои не се поврзани со каква било повреда.

Истото важи и за случаите на раскинување на договорот на суд по иницијатива на закупецот (на пример, губење интерес на закупецот за користење на просториите поради затворање на структурната единица, повторно опремување на зградата планирана од сопственикот, производната потреба на сопственикот за работењето на имотот под закуп и сл.).

За повикување:доколку во договорот не се наведени дополнителни основи за раскинување на договорот на суд, странката нема да може да бара раскинување на договорот на суд по основи кои не се предвидени ниту со закон ниту со договорот. Страната ќе има право да бара раскинување на договорот само врз основа утврдени со Граѓанскиот законик на Руската Федерација и други закони (Граѓанскиот законик на Руската Федерација), како и во случај на материјално прекршување на договорот од другата страна (Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Дали повредата е материјална, судот ќе процени по сопствена дискреција во секој конкретен случај. На пример, делумно неплаќање кирија може да се препознае како материјална повреда (Информативно писмо на Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 11 јануари 2002 година N 66 „Преглед на практиката на решавање спорови поврзани со киријата ").

В) Промена и раскинување на договорот еднострано вонсудски.

Во согласност со став 1 од член 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, еднострано одбивање да се исполни обврска и еднострана променанеговите услови не се дозволени, освен во случаите предвидени со овој законик, други закони или други правни акти. Постапувајќи од став 2 од член 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, дозволена е еднострана промена на условите на обврската поврзана со спроведување на претприемачки активности од сите нејзини страни или еднострано одбивање да се исполни оваа обврска во случаите предвидени за со овој законик, други закони, други правни акти или договор.

1) Ако договорот за закуп е склучен на неопределено време:

Врз основа на став 1 од член 610 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, се склучува договор за закуп за период наведен во договорот.

Доколку рокот на закупот не е наведен во договорот, договорот за закуп се смета за склучен на неопределено време (став 2 на овој член).

Во овој случај, секоја од страните има право да се повлече од договорот во секое време со тоа што ќе ја извести другата страна еден месец однапред, а во случај на изнајмување на недвижен имот три месеци однапред. или со договорот може да се утврди различен рок за предупредување за раскинување на договорот за закуп склучен на неопределено време. Односно, во оваа ситуација зборуваме за немотивирано одбивање, од страната на договорот не се бара да го оправда своето одбивање - законот не го предвидува тоа. Згора на тоа, страните не можат да утврдат услов во договорот за закуп што целосно го исклучува правото на која било од страните да го одбие без причина. Откажувањето на договорот (извршување на договорот) се врши со известување на другата страна за повлекувањето од договорот (извршување на договорот). Договорот се раскинува од моментот на приемот на ова известување, освен ако поинаку не е предвидено со овој законик, други закони, други правни акти или договорот. Во случај на еднострано одбивање на договорот (извршување на договорот) целосно или делумно, доколку таквото одбивање е дозволено, договорот се смета за раскинат или изменет (член 450.1 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Внимание! Од содржината на известувањето, волјата на страната за еднострано повлекување од договорот мора јасно да следи (, Граѓански законик на Руската Федерација). Во спротивно, сопственикот, на пример, нема да може да бара иселување на закупецот.

Страните може да предвидат во договорот:

- рок за известување за повлекување(законот утврдува дека откажувањето на договорот мора да се предупреди еден месец однапред, а при изнајмување недвижен имот - три месеци однапред (Граѓански законик на Руската Федерација); сепак, ова правило е диспозитивно, така што страните можат да утврдат во договорот уште еден погоден период за нивно известување за одбивањето);

- метод и адреса за известување(известувањето може да се испрати, вклучително и по пошта, факс, е-пошта, преку курир; ако договорот утврди дека известувањата се испраќаат исклучиво според методот предвиден со него, тогаш користејќи различен метод (на пример, испраќање вредно писмо со попис на прилози наместо курирска испорака договорена во договорот ) ќе се смета за несоодветна);

- моментот од кој договорот се смета за раскинат(страните имаат право да го утврдат во договорот моментот од кој договорот ќе се смета за раскинат во случај на одбивање од него - ова е дозволено поради расположливоста на Граѓанскиот законик на Руската Федерација; на пример, може да биде назначи дека договорот ќе се смета за раскинат по одредено време по приемот на известувањето од страна на другата страна).

2) Доколку договорот за закуп е склучен на определено време:

Како што беше споменато претходно во текстот, основите за отфрлање на договорот може или не може да се поврзани со повреда на условите на договорот од страна на другата страна.

По договор дадена состојбасе препорачува да се користи формулацијата „еднострано отфрлање надвор од судот“, од што директно ќе следи правото на странката да се откаже од договорот без да оди на суд. Во спротивно, судот може да го квалификува овој услов како право на странката да го раскине договорот само преку судот според Граѓанскиот законик на Руската Федерација

Дополнително:страните можат во горенаведениот договор да утврдат услов странката да и плати одредена сума пари на другата страна во случај на нејзино еднострано одбивање од договорот (што е невозможно со договор склучен на неопределено време). Можноста да се договори за условот за таксата за одбивање е предвидена во Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Сепак, тоа е дозволено само во договор поврзан со спроведувањето на претприемачката активност од страна на неговите страни.

Треба да се напомене дека одбивањето на договорот (извршувањето на договорот) може да биде целосно или делумно. Сепак, таквото право, во смисла на Граѓанскиот законик на Руската Федерација, како и правото на целосно одбивање да се изврши, мора да биде предвидено во договорот. Покрај тоа, правото на делумно одбивање може да се воспостави само во случај кога страните во договорот вршат претприемачки активности. Ако една од страните не врши такви активности, правото да се повлече од договорот може да му се додели само (Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Што се однесува до постапката за еднострано откажување на договор склучен на одреден период, тоа е исто така регулирано со Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Откажувањето може да се направи со испраќање соодветно известување до другата страна. Договорот ќе се смета за раскинат од моментот кога примачот ќе го прими таквото известување, освен ако поинаку не е предвидено со закон, други правни акти или договорот (Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Теми на прашања

Одговори на вообичаени прашања за работа со Создавачот на побарувања и поплаки управни спорови. Правен совет Ајде да одиме на арбитража. Правен совет Ајде да одиме во Врховниот суд. Правен совет Аплицираме до судот од општа надлежност (област, град, регион). Правен совет Калкулатори за државна должност, казна, камата, компензација

При склучувањето на договор за закуп, страните покрај предметот, должностите, одговорноста и другите суштествени услови, предвидуваат и постапка за негово раскинување. Вклучувањето на соодветниот став во текстот ви овозможува да избегнете несогласувања и недоразбирања кога соработката е прекината. Ако правилата не се наведени во документот, спорот што се појавил се решава на суд. Во оваа статија, ќе погледнеме како рано распуштањеедностран договор за закуп.

Генерални информации

Сопственикот на имотот може да ги прекине правните односи со закупецот во секое време, доколку рокот на договорот не е утврден. Во исто време, тој мора прво да испрати предупредување до корисникот на објектот, а потоа (во случај на непочитување на барањата) - известување за раскинување на договорот за закуп еднострано (примерокизвестувањето е дадено во статијата).

Доколку договорот утврди период на важност, тогаш престанокот на правните односи е дозволен само со судска одлука. Во овој случај, основите за раскинување на трансакцијата мора да бидат привлечни.

Престанок на правни односи по иницијатива на корисникот на имотот

Раскинување на договорот за закуп еднострано од страна на закупецотсе спроведува доколку:

Сопственикот не обезбедува имот, создава пречки за неговото работење во согласност со условите на договорот или целта на објектот.
Вредностите се пренесени, но имаат недостатоци што ја спречуваат неговата употреба, доколку не биле наведени од вистинскиот сопственик при склучувањето на договорот, не му биле однапред познати на закупецот и не можеле да бидат откриени при проверка/проверка на состојбата на вредните предмети. при потпишување на документот.
Сопственикот не врши поголеми поправки, кои се негова одговорност, во договорената (или разумна) временска рамка.
Предметот станал неупотреблив поради околности надвор од контрола на закупецот.

Оваа листа е дадена во член 620 од Граѓанскиот законик. Оваа листа се смета за отворена. Како што е наведено во Норма 620, договор може да се раскине и по други основи предвидени во самиот договор.

Раскинување на регистриран договор за закуп едностранодозволено само по судски налог. Станува збор, особено, за договорот, чиј предмет е недвижен имот.

Раскинување на договорот за закуп еднострано од страна на сопственикот

Сопственикот на имотот има право да бара прекин на правните односи доколку закупецот:

Го користи имотот во материјално прекршување (дозволувајќи постојано прекршување) на условите на договорот или не во согласност со намената на објектот.
Предизвикува значителна штета на имотот.
Не плаќа корисничка такса повеќе од двапати по ред по истекот на договорениот период.
Не врши ремонт во пропишаното доколку тоа е одговорност на корисникот врз основа на договорот или законот.

Договорот може да предвиди и други основи за раскинување на закупниот однос.

Пред раскинување еднострани договори за закупсопственикот е должен да испрати предупредување до корисникот за потребата од исполнување на условите од договорот во разумен рок.

Овие правила се утврдени со член 619 од Граѓанскиот законик.

Постапката за раскинување на договорот за закуп еднострано

Членот 622 од Граѓанскиот законик предвидува дека по престанок на правните односи, имотот мора да му се врати на сопственикот. Во овој случај, страните составуваат акт за пренос. Препорачливо е да се подготви овој документ, без оглед на предметот на трансакцијата. Актот за пренос е подеднакво важен кога еднострано раскинување на договорот за закуп и автомобилот, и недвижен имот.

Овој документ дава информации за страните во трансакцијата и имотот, периодот на враќање и местото на пренос на предметот.

За да биде што е можно попрецизно раскинување на договорот за закуп еднострано, мора да бидат вклучени во актот што е можно повеќе повеќе карактеристикиимот.

Дополнителен договор

Тоа е од особено практично значење.

Често, дополнителен договор за воспоставување еднострано раскинување на договор за закупво прилог на изјавата за побарување во случај другата страна да го избегне неговото извршување. Дополнително, овој документ се користи доколку учесниците во главниот договор го фиксирале неговото автоматско продолжување (продолжување) или периодот на важност воопшто не е дефиниран.

Нијанси

Во дополнителното уредување на договор, потребно е да се предвиди период за испраќање известување за престанок на правните односи. Тој мора да биде разумен.

Не брзајте да го комплетирате документот. Ако се сомневате во писменоста на содржината, подобро е да контактирате со квалификуван адвокат. Главната цел на дополнителниот договор е да се минимизираат ризиците за двете страни во трансакцијата.

Примерок известување

Членот 452 од Граѓанскиот законик ги утврдува општите правила за раскинување на договорите. Правилата на нормата важат и за договорите за закуп. За да се почитуваат одредбите од членот пред да се поднесе барање до судот, потребно е да се испрати известување. Тоа треба да укаже на:

Детали за договорот да се раскине.
Норма на Граѓанскиот законик, врз основа на која се прекинуваат правните односи.
Причина за раскинување на договорот.
Временскиот период во кој странката мора да одговори.

Како општо правило, страната во трансакцијата што испраќа известување мора да чека најмалку 30 дена. Пократок период може да се предвиди само во договорот.

Треба да се каже дека раскинувањето на договорот не ги ослободува страните од отплата на доспеани обврски.

Значајна промена во околностите

Во некои случаи, постојат пречки за понатамошно исполнување на условите од договорот. Список на знаци кои овозможуваат да се утврдат промените во околностите како значајни.

Мора да се обезбедат докази за секоја бариера. Вреди да се каже дека судската пракса е многу двосмислена по ова прашање. Доста често, властите одбиваат да ги задоволат побарувањата во кои, како значителни промени во почетните околности, флуктуации на девизните курсеви и економска криза. Овие фактори не можат да се предвидат, а уште повеќе не можат веродостојно да се потврдат со документи.

Општо земено, значајните промени вклучуваат:

Влошена финансиска состојба.
Недостаток на финансирање.

Други услови за престанок на правните односи

Во него мора јасно и недвосмислено да се наведат дополнителни основи за раскинување на договорот за закуп. Доколку странката во судот се повика на формулацијата „други основи“ наведени во договорот, судот ќе го одбие барањето. Можноста да се одбие да се исполни договорот без да се наведат причините треба да се даде во чист текст.

Според Граѓанскиот законик, начинот на барање (вонсудски) раскинување на договорот се нарекува еднострано одбивање. Сепак, и покрај присуството на директна формулација во законот, страните доста често во договорот вклучуваат клаузула за можноста за раскинување на правните односи со одреден број денови (месеци, итн.) известување. Овој услов се смета за прифатлив од повеќето случаи. Сепак, адвокатите препорачуваат да се формулира како право на странката да изрази немотивирано одбивање во согласност со чл. 450.1 од Граѓанскиот законик или како можност за вонсудско раскинување на договорот еднострано без да се наведат причините.

Важна точка

Постапката за раскинување на договор за закуп по иницијатива на еден од неговите учесници е регулирана исклучиво со закон или со самиот договор (дополнителен договор кон него). Административните акти на структурите на моќ не можат да ги утврдат правилата за раскинување на договорите. Барањето за раскинување на договорот ќе биде одбиено, на пример, во случај на откажување на одлуката за давање парцела за изнајмување.

Заклучок

Главните проблеми при раскинување на договорот за закуп се јавуваат во случаи на затајување или неправилно исполнување на неговите услови од страна на една од страните. Во исто време, ситуацијата често се комплицира поради фактот што заинтересираниот субјект не може веднаш да оди на суд. Според законот, тој мора да се обиде да го реши спорот вонсудски.

Несомнено, можноста за еднострано одбивање да се исполнат условите на трансакцијата треба да биде напишана во текстот на главниот договор. Честопати, присуството на оваа клаузула во договорот им овозможува на страните да заштедат време, напор и пари за судски спорови, бидејќи сите проблеми се решаваат без судење во согласност со владеењето на правото. Во тешки случаи, се разбира, подобро е да се јавите кај адвокат за помош.

Договор за закуп и неговите видови

дипломирана работа

2. 7 Раскинување (промена) на договорот за закуп

Граѓанскиот законик наведува конкретни основи за предвремено раскинување на договорот на барање на сопственикот и закупецот. По правило, овие основи за раскинување на договорот имаат карактер на дешифрирање на концептот на „материјална повреда на договорот“ во однос на закупните односи. Така, сопственикот може да бара предвремено раскинување на договорот ако закупецот: го користи имотот со значително прекршување на условите на договорот или целта на имотот или со повторени прекршувања; значително го деградира имотот; повеќе од два пати по ред по истекот на рокот за плаќање утврден со договорот не ја плаќа закупнината.

Закупецот има право да се обрати до судот со барање за предвремено раскинување на договорот во следниве случаи: закуподавачот не му го дава закупениот имот или го попречува користењето на имотот во согласност со договорот или целта на овој имот; закупениот имот има дефекти што ја спречуваат неговата употреба, за што е одговорен закуподавачот; закуподавачот не ја исполнува обврската за ремонт на закупениот имот; имотот, поради околности за кои не одговара закупецот, е во состојба несоодветна за користење.

Граѓанскиот законик предвидуваше еден вид предистражна постапка за решавање на конфликтот помеѓу закупецот и сопственикот во случаи кога постојат основи за предвремено раскинување на договорот по иницијатива на сопственикот. Тој е должен да му даде на закупецот претходно писмено предупредување за потребата од исполнување на соодветната обврска во разумен рок. Што се однесува до закупецот, отсуството на посебно правило кое ќе го обврзе однапред да го предупреди сопственикот за потребата од исполнување на неговата обврска, воопшто не значи дека тој може веднаш да се обрати на суд со барање за раскинување на договорот за закуп. Постапката за предистражно спогодување се состои во тоа што заинтересираната страна, пред да поднесе барање до судот, мора да го испрати својот предлог до другата страна за промена или раскинување на договорот. Побарување до судот може да се поднесе само ако е исполнет еден од условите: или по добивањето на одбивањето на другата страна да предложи промена или раскинување на договорот; или по непримање на одговор на соодветниот предлог во рок од 30 дена.

Тврдењата на станарите за промена или раскинување на договорот за закуп во практиката на судовите и арбитражните судови не се честа појава. Во повеќето случаи, таквите барања на сопствениците се поднесуваат до судот, арбитражниот суд во врска со неисполнувањето или несоодветното исполнување од страна на закупците на обврската за плаќање на закупнината предвидена со договорот.

Т. Л. Левшина, врз основа на анализа на материјалите на голем број случаи на арбитражни судови за спорови за раскинување на договорите во врска со неправилно исполнување од страна на закупците на обврската за плаќање кирија, доаѓа до заклучок дека „арбитражните судови се претпазливи за раскинување на договор за закуп врз основа на значителна повреда од страна на закупецот на обврската за плаќање кирија, барајќи да се реши спорот по други основи и избегнување на дискусија за прашањето дали повредата е материјална. Очигледно, ова се должи на недоволноста на акумулираната практика на пристапи за одредување на степенот на значење на она што сопственикот го губи како резултат на неплаќање на закупнината. А. А. Иванов прави уште покатегоричен заклучок: „Во секој случај, договорот за закуп може да го раскине пред предвиденото само од судот по барање на заинтересираната страна во договорот“.

Основите и постапката за раскинување (промена) на договорот зависат од специфичниот метод на раскинување на договорот што се користи. Главниот начин за раскинување (промена) на договорот е раскинување или промена на договорот со договор на страните. Меѓутоа, законот или договорот може да предвидат поинаку. При раскинување (промена) на договорот со договор на страните, основите за таквиот договор имаат правно значење само за утврдување на последиците од раскинување или менување на договорот, но не и за оценување на законитоста на договорот меѓу страните.

Има два случаи кога е дозволено менување или раскинување на договорот по барање на една од страните во судска постапка.

Прво, кога една страна ги прекршува условите на договорот и овие дејствија може да се оквалификуваат како материјално прекршување, т.е. оние што носат таква штета за другата страна што таа е во голема мера лишена од она на што имал право да смета при склучувањето на договорот. Во овој случај, основата е фундаментално прекршување на договорот.

Второ, договорот може да биде изменет или раскинат на суд и во други случаи предвидени со Граѓанскиот законик, други закони или договорот. Ова е случај наведен во чл. 619 од Граѓанскиот законик, кој предвидува дека договорот за закуп може да воспостави други основи за предвремено раскинување на договорот на барање на сопственикот во согласност со став 2 од чл. 450 од Граѓанскиот законик (покрај оние утврдени со член 619 од самиот Граѓански законик. Како и значителни повреди на договорот за закуп).

Третиот начин за раскинување или измена на договорот е една од страните да го искористи своето право, предвидено со закон или договорот, еднострано да се повлече од договорот (од извршувањето на договорот), што повлекува раскинување или измена на договорот. договор.

Едностраното одбивање на договорот (од извршувањето на договорот) е можно само во случаи кога тоа е дозволено со закон или со договор на страните. На пример, по истекот на договорот за закуп се смета дека е обновен на неопределено време. Секоја страна има право да се повлече од договорот во секое време. откако ја предупредила другата страна за тоа најмалку три месеци однапред (член 621 од Граѓанскиот законик).

При раскинување (промена) на договорот со договор на страните треба да се примени постапката за склучување, како и барањата за формата на таков договор, бидејќи суштината на правилото за формата на договорот за промена и раскинување на договорот е дека тој мора да биде идентичен со оној во кој е склучен договорот (член 452 од Граѓанскиот законик).

Анализа на постојните законодавна рамкарегулирање на закупните односи

Како општо правило, договорот се смета за склучен ако е постигнат договор меѓу страните, во форма што се бара во соодветните случаи, за сите суштински услови на договорот (клаузула 1, член 432 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) . На суштинските услови од Дел 2, клаузула 1, член ...

Брачен договор

Врз основа на чл. 43 од Семејниот законик на Руската Федерација, договорот за брак може да се промени или раскине во секое време со договор на брачните другари. Промената на брачниот договор е доброволна работа на брачните другари. Како што забележува Нечаева А.М.

Граѓански договор

Основа за раскинување (промена) на договорот е договор на страните, материјално прекршување на договорот или други околности предвидени со закон или со договорот. Ваков договор можете да го откажете или промените само ...

Граѓанско-правен договор: поим, значење

граѓанска обврска

Постапката за склучување договори е регулирана со Поглавје 28 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. За да може договорот да доведе до обврска, тој мора да биде склучен. На склучувањето на договорот најчесто му претходат прелиминарни преговори меѓу страните ...

Сеопфатен договор за лиценца за деловно работење - франшизинг

Договорот за франшиза може да биде изменет според правилата од Sec. 29 ГК. Промената на договорот за франшиза е предмет на регистрација на пропишан начин. Во односите со трети лица, страните во договорот за франшиза имаат право да се повикаат на промена на договорот ...

Договор за набавка: концепт, содржина, предмет

Една од последиците од неисполнување или неправилно исполнување на договорот за набавка под одредени услови може да биде остварувањето од страна на добавувачот или купувачот, соодветно, на правата еднострано да одбие да го исполни договорот...

Договор за снабдување со енергија

Со исклучок на некои посебни правила кои ги регулираат дејствијата на организацијата за снабдување со енергија и претплатникот за раскинување или промена на договорните односи ...

Промена и раскинување на договорот

Новиот Граѓански законик на Руската Федерација, како и Граѓанскиот законик на РСФСР од 1964 година, Основите на граѓанското законодавство од 1991 година, произлегуваат од принципот на строго исполнување од страна на страните на обврските преземени според договорот ...

индивидуализација на граѓаните. Договорот бесплатна употреба

Основите за промена и раскинување на договорот се утврдени со чл. 450 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација: со меѓусебен договор на страните; еднострано, доколку тоа е дозволено со закон или договор...

Институт за договор за купопродажба на недвижен имот во Руската Федерација

Договорот се смета за склучен ако страните, во формата што се бара во соодветните случаи, постигнат договор за сите суштински услови на договорот (член 432 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Формата на договорот е регулирана со член 434 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Се вели ...

Општи одредби на договорот

Правно регулирање на договорот за набавка во Руската Федерација

раскинување на надоместокот на договорот за набавка Постапката за измена и раскинување на договорот за набавка во голема мера е регулирана со закон (особено, одредбите од Поглавје 29, член 523 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) ...

Трансакции на пазарот на недвижности на Република Казахстан

Според член 401, измена и раскинување на договорот се можни со договор на страните, освен ако со овој законик поинаку не е определено, друго законодавни актии договор...

Раскинување на договорот за закуп без негово предвремено раскинување. Раскинување на договорот за закуп може да се случи и по општите основи предвидени во одд. 26, 29 од Граѓанскиот законик, а по посебни основи наведени во Гл. 34 од Граѓанскиот законик и посебни закони.
Најпрво, како резултат на нормалниот тек на настаните, договорот за закуп се раскинува на истекот на неговиот рок без никакво предупредување од сопственикот или закупецот. Но, во пракса често се случува по истекот на договорот, закупецот да продолжи да го користи закупениот имот без да склучи нов договор, а закуподавачот да не приговара на тоа. Во овој случај, договорот се смета дека е обновен под истите услови, со исклучок на условот за рок: вториот станува неопределен (клаузула 2 од член 610, клаузула 2 од член 621 од Граѓанскиот законик). Обновувањето се одвива без посебен (позитивен) договор на страните, т.е. таканареченото тивко продолжување на вработувањето. Основа за обновување на договорот е претпоставката која ги задоволува интересите на двете страни дека страните, без да изразат волја за раскинување на договорот, со тоа премолчено се согласуваат да го продолжат договорот под исти услови. Обновувањето на договорот на неопределено време не значи давање својство на неопределено време: секоја од страните има право да се повлече од договорот во секое време со тоа што ќе ја извести другата страна за тоа еден месец однапред, и кога изнајмува недвижен имот. - три месеци однапред. Овие предупредувачки периоди (со разлика само во нивното времетраење) се традиционални за сите епохи. законска регулативадоговори за закуп, бидејќи тие се предизвикани од разбирливата „претпазливост“ на законодавецот со цел да се изедначат интересите на страните според договорот * (224). чл. 621 од Граѓанскиот законик за обновување на договорот за закуп на неопределен период не се применуваат за одредени договори за кои со закон се утврдени исклучоци: на пример, за договор за изнајмување (член 627 од Граѓанскиот законик), закуп возилото(член 632, 642 од Граѓанскиот законик).
Доста често, закупецот, кој е заинтересиран да ја користи стварта и по истекот на закупот, би сакал да има поголема сигурност во ова прашање отколку што може да даде механизмот на премолчено обновување на договорот на неопределено време опишан погоре. Во овие случаи, законот му дава можност директно да ја изрази својата желба за дополнително користење на стварта со склучување на нов договор за закуп. По истекот на рокот на договорот, закупецот, кој уредно ги извршувал своите должности, има приоритетно право над другите лица да склучат договор за закуп на нов рок, освен ако со закон поинаку не е определено * (225 ) или договорот за закуп. Покрај тоа, известување на закупецот пред истекот на договорот за закуп за неговото раскинување и одбивањето на сопственикот да го обнови закупни односисамо по себе не го лишува закупецот од можноста да го оствари правото на првенство за склучување договор за закуп за нов рок (став 33 од Прегледот за закуп). Членот 621 од Граѓанскиот законик утврдува голем број посебни барања за закупецот кој има намера да го оствари правото на првенство. Тој мора, прво, правилно да ги исполни своите обврски од договорот; второ, да биде подготвен да склучи нов договор за закуп, сите други работи да бидат еднакви, т.е. под услови кои во секој случај не се полоши за закуподавачот од оние што трети лица се подготвени да му ги понудат на вториот; трето, писмено да го извести сопственикот за желбата да склучи договор во рокот наведен во договорот за закуп, а доколку таков рок не е наведен во договорот, во разумен рок пред истекот на договорот. Правото на првенство не значи дека договорот мора нужно да биде склучен под исти услови. Законски, се склучува нов договор, чија содржина може значително да се разликува од претходниот договор и страните на кои не се обврзани со условите од претходниот договор (клаузули 31-32 од Прегледот за закуп). Точен е и поопшт заклучок: првенственото право на закупецот воопшто не го обврзува закуподавачот да го даде имотот повторно под закуп. Ако сопственикот го одбил закупецот да склучи договор за нов мандат, но со кршење на чл. 621 од Граѓанскиот законик, во рок од една година од денот на истекот на претходниот договор за закуп, склучил нов договор за закуп со трето лице, тогаш закупецот има право да бара пред судот пренос на правата и обврските според склучениот договор и надомест за загубите предизвикани од одбивањето да се обнови договорот за закуп со него, или да бара само отштета. Преносот на правата и обврските е присилно влегување на поранешниот закупец * (226) во нов договор за закуп како закупец, спроведен со судска одлука.
Во литературата е изразено мислење дека, аналогно на постапката за остварување на првенственото купување (член 250 од Граѓанскиот законик), сопственикот е должен да го извести закупецот за условите под кои е подготвен да склучи договор со трето лице и покани го да го оствари своето првенствено право * (227) . Целосноста на ова правило е очигледна, меѓутоа, поради недостаток на негово нормативно фиксирање, не е неопходно да се зборува за наведената обврска на закуподавачот, дури и по аналогија. Товарот на докажување, понекогаш невозможен без „детективски“ надзор на однесувањето на закуподавачот (и дали тој склучил нов договор?), во рок од една година по раскинувањето на претходниот договор целосно лежи на поранешниот закупец.
Членот 618 од Граѓанскиот законик содржи до одреден степен слично на чл. 621 ГК правило. Во согласност со него, предвременото раскинување на договорот за закуп му дава право на подзакупецот да бара од закуподавачот да склучи договор за закуп на имотот што бил во негова употреба во согласност со договорот за подзакуп со поранешниот закупец. Во овој случај, договорот е склучен според условите на раскинатиот договор за закуп и е ограничен на неговиот неистечен период. Ова правило се применува доколку другите последици од предвременото раскинување на договорот за закуп не се договорени од страните во договорот за закуп. Како оправдување за таквото ограничување на правото на закуподавачот слободно да избира договорна страна, очигледно, треба да се смета фактот дека закуподавачот претходно ја изразил својата волја во однос на подзакупецот, согласувајќи се да склучи договор за подзакуп. И покрај одредени сличности, ова право на подзакупецот не треба да се смета како приоритетно право во однос на другите лица за склучување договор за закуп на нов рок. Прво, договорот за закуп нема да се склучи за нов рок, туку за преостанатиот рок од првичниот договор за закуп. Второ, во овој случај, содржината на овој нов договор за закуп мора да се совпаѓа со содржината на претходниот, предвремено раскинат договор, што воопшто не е гарантирано при користењето на правото на првенство. Трето, законот не дефинира посебни последици во случај кога закуподавецот по предвремено раскинување на претходно постоечкиот договор за закуп, но пред подзакупецот да побара склучување договор за закуп со него, веќе склучил нов договор за закуп со трета страна. Во секој случај, нема пренос на права и обврски на подзакупецот на ист начин како што е предвидено во чл. 621 од Граѓанскиот законик, во чл. 618 од Граѓанскиот законик не е предвиден, а тоа е невозможно во случаи кога условите на новиот договор се разликуваат од условите на претходниот. Со поблиско испитување, треба да се дојде до заклучок дека во таква ситуација, според сегашното законодавство, интересите на подзакупецот генерално остануваат незаштитени. На крајот на краиштата, законот не му наметнува на сопственикот обврска да го извести подзакупецот за неговото право од став 1 од чл. 618 од Граѓанскиот законик, или да дознае дали има намера да го оствари ова право. Покрај тоа, нема основа за признавање на нов договор за закуп со трето лице како неважечки, како и за наплата на загубите од сопственикот во врска со неуспехот да се склучи договор за закуп со подзакупец, бидејќи немало затајување. од склучување договор во дејствијата на сопственикот кои во суштина биле законски В без неуспех(Клаузула 4, член 445 од Граѓанскиот законик).
Предвремено раскинување на закупот. Обврската за закуп исто така може да се прекине пред предвиденото. Основа за ова, како општо правило, е договорот на странките (став 1 од член 450 од Граѓанскиот законик). Прашањето за предвремено раскинување на договорот за закуп во случај на раскинување на неговата страна е нешто потешко да се реши. По ликвидација правно лице(и на сопственикот и на закупецот) договорот за закуп е безусловно раскинат (член 419 од Граѓанскиот законик). Во случај на смрт на сопственикот, договорот за закуп, напротив, не престанува: правата и обврските на сопственикот преминуваат на неговите наследници. Смртта на закупецот, исто така, не го раскинува договорот за закуп: правата и обврските на закупецот преминуваат на наследниците (член 418 од Граѓанскиот законик). Закуподавачот нема право да одбие таквите наследници да склучат договор за преостанатиот период од неговата важност, освен во случај кога склучувањето на договорот се должи на личните квалитети на закупецот. Единствената можност за промена на ова правило со договор или закон е предвидена за закуп на недвижен имот: во овој случај, сопственикот може целосно да ги исклучи случаите на одржување на договорот по смртта на закупецот (став 2 од член 617 од Граѓанскиот законик ). Конечно, забележуваме дека промената на сопственикот на изнајмениот имот, која не е поврзана со смртта (ликвидација) на сопственикот, не повлекува раскинување на договорот за закуп, дури и ако неговото склучување се должи на личните квалитети на закупецот (став 1 од член 617 од Граѓанскиот законик).
Договорот за закуп може да биде раскинат предвреме и еднострано на барање на која било од неговите страни да го раскине против волјата на другата страна. Основите за тоа беа дискутирани погоре во карактеризацијата на елементите и содржината на договорот; овде можеме да извлечеме некои заклучоци.
На барање на закуподавачот, судот може предвремено да го раскине договорот за закуп во случаи кога закупецот: 1) го користи имотот со материјална повреда на условите на договорот или намената на имотот или со повторени повреди; 2) значително го влошува имотот; 3) не ја плати закупнината повеќе од два пати по ред по истекот на рокот за плаќање определен во договорот; 4) не изврши поголеми поправки на имотот во услови утврдени со договорот за закуп, а во отсуство на нив во договорот во разумен рок во случаи кога, во согласност со закон, други правни акти или договорот, капиталот поправките се одговорност на закупецот (член 619 од Граѓанскиот законик) * (228).
На барање на закупецот, судот може предвремено да го раскине договорот за закуп во случаи кога: 1) закуподавецот не му го дава имотот на користење на закупецот или создава пречки за користење на имотот во согласност со условите на договор или намената на имотот; 2) имотот што му е пренесен на закупецот има недостатоци што ја спречуваат неговата употреба, а кои закуподавецот не ги навел при склучувањето на договорот, не му биле однапред познати на закупецот и не требало да бидат откриени од закупецот при увидот на имот или проверка на неговата употребливост при склучувањето на договорот; 3) закуподавачот не изврши капитална поправка на имотот, што е негова обврска, во роковите утврдени со договорот за закуп, а во отсуство на такви услови во договорот, во разумен рок; 4) имотот, поради околности за кои закупецот не е одговорен, ќе биде во состојба несоодветна за употреба (член 620 од Граѓанскиот законик) * (229).
Дали покриваат чл. 619-620 ГК акција општи одредбичл. 450 од Граѓанскиот законик за раскинување на договорот? Се чини дека не. Анализа на чл. 619-620 од Граѓанскиот законик покажува дека тие содржат конкретни основи за раскинување на договорот, што законодавецот априори ги сметал за значителни повреди на договорот за закуп, ослободувајќи ги страните од потребата да докажат дека овие повреди им нанеле таква штета што во голема мера се лишени од она што имале право да го очекуваат при склучувањето на договорот (т.е. нивната суштинска природа). Во исто време, ниту чл. 619, ниту чл. 620 од Граѓанскиот законик не ја исклучува можноста за поднесување барање за раскинување на договорот во врска со други прекршувања на неговите услови, кои не се предвидени ниту со наведените членови, ниту со договорот. Сепак, лицето кое го направило наведеното барање ќе треба да ја докаже значителната природа на повредата на договорот за закуп од страна на другата страна, како што се бара со став 2 од чл. 450 ГК. Така, во еден од случаите, беше препознаено дека договорот за закуп може да биде раскинат поради плаќање на закупнината не во целост, доколку судот смета дека оваа повреда е значителна (став 28 од Прегледот за закуп).
Договорот за закуп може да утврди и други основи за предвремено раскинување на договорот на суд на барање на сопственикот или закупецот во согласност со став 2 од чл. 450 ГК. Овие основи може да бидат поврзани со други прекршувања на договорот, покрај оние наведени во чл. 619-620 од Граѓанскиот законик, на пример, еднократно неплаќање на киријата од страна на закупецот (став 26 од Прегледот за закуп), и генерално не се поврзани со никакви прекршувања, на пример, потребата сопственикот да самоупотребазакупен имот (став 25 од Прегледот за закуп).
Во литературата понекогаш се изразува мислење дека страните во договорот за закуп можат изречно да исклучат кој било од основите за негово предвремено раскинување на барање на една од страните. Овој заклучок е донесен врз основа на автономија на волјата при определувањето на условите на договорот, како и фактот дека предвременото раскинување на договорот е право на страните, а не обврска * (230). Тешко е да се согласи со ова мислење. Членовите 619-620 од Граѓанскиот законик овозможуваат само да се додаде список на основи за предвремено раскинување на договорот за закуп, но не и да се стесни. Доколку договорот изречно предвидува исклучување на која било од основите наведени во чл. 619-620 од Граѓанскиот законик, тогаш оваа состојба треба да се признае како неважечка како спротивна на чл. 422, 619, 620 ГК. Што се однесува до автономијата на волјата на страните и нивните права, а не обврската за раскинување на договорот, овие принципи се целосно запазени, бидејќи секоја од страните е слободна да одлучи дали ќе оди на суд со барање за раскинување на договорот. на една или друга основа или „прости“ на другата страна.
Постапка за раскинување на закуп. Постапката за раскинување на договорот за закуп подлежи на одредени правила. По раскинување на договорот со договор на страните, треба да се применат правилата за склучување на релевантниот договор, вклучително и барањата за неговата форма, бидејќи формата на договорот за промена и раскинување на договорот мора да одговара на онаа во која договорот е склучен (член 452 од Граѓанскиот законик). Во исто време, обврските од договорот за закуп се сметаат за раскинати од моментот на склучување на договорот на страните за раскинување на договорот, освен ако поинаку не произлегува од договорот (клаузула 3 од член 453 од Граѓанскиот законик).
Сопственикот има право да бара предвремено раскинување на договорот само откако на закупецот му испрати писмено предупредување за потребата да ги исполни своите обврски во разумен рок (дел 3 од член 619 од Граѓанскиот законик), како и предлог за раскинување договорот согласно клаузула 2 од член 452 од Граѓанскиот законик (клаузула 29 од Прегледот за закуп) * (231). Функцијата на предупредувањето, очигледно, е да му обезбеди на закупецот последна можност да ја исправи повредата што ја направил: ако ја отстрани повредата пред истекот на утврдениот рок, тогаш закупот не може да се прекине * (232). За да се избегне бирократијата, препорачливо е веднаш да се вклучи во текстот на предупредувањето за потребата од исполнување на обврската предлог за раскинување на договорот доколку обврската не се исполни во рокот наведен во предупредувањето. Изјавата на закуподавачот за побарување за раскинување на договорот за закуп мора да биде придружена и со самото предупредување за потребата од исполнување на обврската со предлог за раскинување на договорот и со доказ за нивното испраќање до закупецот (став 30 од Прегледот за закуп). ; во спротивно побарувањето ќе се остави без разгледување (член 148 од ЗКП). Договорот се раскинува врз основа на судење(Клаузула 2, член 450 од Граѓанскиот законик), од моментот на влегување во сила на која обврската престанува.
Вреди да се одбележи дека во однос на закупецот, чл. 620 од Граѓанскиот законик, за разлика од чл. 619 од Граѓанскиот законик, не содржи правило за претходно предупредување на закуподавачот за потребата од исполнување на неговите обврски. Сепак, тоа не значи дека закупецот може веднаш да поднесе тужба за раскинување на закупот. Закупецот мора да се придржува општ редраскинување на договорите, предвидени во став 2 од чл. 452 од Граѓанскиот законик, т.е. испратете му на сопственикот предлог за раскинување на договорот. Овој предлог обично одредува временско ограничување за одговор (ако не е одредено, тоа ќе биде 30 дена, освен ако поинаку не е предвидено со закон). Само откако ќе добие одговор од сопственикот (или не го добива во пропишаниот рок), закупецот има право да оди на суд. Како што може да се види, постапката за раскинување на договорот по барање на закупецот не доби многу поедноставување во споредба со онаа на барање на закуподавачот.
Посебен начин за раскинување на договорот за закуп во процедуралниот план е одбивањето да се изврши (став 27 од Прегледот за закуп). Во случај на еднострано одбивање да се изврши договорот целосно или делумно, кога таквото одбивање е дозволено со закон * (233) или со договор на страните, договорот се смета за раскинат или соодветно изменет, без судски спор и претходно испраќање на барање за отстранување на повредите (клаузула 3 од член 450 од Граѓанскиот законик) . Законот не содржи исцрпна листа на основи за еднострано одбивање, затоа, самите страни можат да ги утврдат овие основи во нивниот договор. Во овој случај, мора да се земат предвид следните нијанси.
Прво, во смисла на чл. 310 од Граѓанскиот законик, таквото основање е можно само во случаи кога обврската според договорот е поврзана со спроведувањето на претприемачките активности од страна на странките. Невозможно е да се одбие извршувањето на договор за закуп што не е поврзан со претприемничка активност, дури и ако ова право е предвидено со самиот договор.
Второ, некои прекршувања на договорот или животните околности треба да се утврдат како основа, иако тие не се прекршување, туку објективно изразени надвор, а не зависни единствено од дискрецијата на една од договорните страни. На пример, воспоставувањето на едноставна, немотивирана, т.е. без да се прецизира причината, изјавата на странката како основа за еднострано повлекување од договорот фрла сомнеж во итната природа на закупот: во овој случај, периодот утврден во договорот губи независно значење.
Трето, одбивањето да се изврши мора јасно да се усогласи со основите што се предвидени во договорот на странките и законот, т.е. биди законски * (234).
Понатаму, предмет на разгледување ќе бидат одредени видови договори за закуп и договори за закуп на одредени видови имот. Истовремено, предмет на разгледување се договорите за пренос на земјишни парцели, парцели од подземни површини, парцели од шумски фонд, изолирани водни тела за привремено платено поседување и користење, поради нивните очигледни специфики, како и ограничениот обем на овој учебник. во соодветните предмети од правото на земјиште и природни ресурси.