Што е стан? Минуси и добрите на становите. Апарт-хотели како место на постојан престој

Становите, кои претходно важеа за исклучиво луксузни станови и беа прилично ретки, сега се продаваат во нови згради од различни класи и не само во центарот на Москва. Можеме да кажеме дека тие станаа достапни за широк спектар на купувачи. Но, стекнувањето на овој имот секогаш покренува многу прашања.

Живеат или работат?

Првото прашање што се поставува за потенцијалниот купувач кој сè уште не е запознаен со форматот на станот е како тие се разликуваат од становите? Многумина сè уште веруваат само во тоа големи димензиии посебен распоред. Затоа, кога се соочуваат со понудата на мали гарсоњера, некои клиенти се збунети во која категорија припаѓаат таквите простории.

Всушност, становите не се домување. „Во потврдата за сопственост ваквите објекти се назначени како нестанбени простории. Обично не е наведен видот на дозволената употреба“, објаснува Петр Машаров. извршен директорАкадемија на науките „Еврогрупа недвижности на векот 21“, партнер на корпорацијата на агентите „Мегаполис-сервис“.

Според S. A. Ricci, во некои случаи, видот на дозволеното користење на недвижен имот е пропишан во документите. На пример, како дел од продажбата на станови во Москва-Град MIBC, сертификатот го прави записот „станови тип на хотел».

Значи, всушност, ова е комерцијален недвижен имот. Токму оваа околност овозможува сместување на станови како дел од мултифункционални центри заедно со канцеларии, како и претворање на поранешните административни згради во станбени комплекси.

Воедно, вистинската намена на становите е сместување. Според Владимир Желнин, раководител на правниот оддел Cushman & Wakefield, руското законодавство сè уште нема развиено официјална дефиниција за овој тип на недвижен имот, така што програмерите ја користат наредбата на Министерството за спорт и туризам на Руската Федерација од 25 јануари, 2011 бр. 35, кој го дефинира станот како просторија со површина од повеќе од 40 квадратни метри. м, кој има две или повеќе дневни соби со кујна. Врз основа на ова, Елена Ржавскаја, директорка на одделот за консултации, аналитика и истражување во Блеквуд, смета дека е дозволена привремена регистрација во становите на истиот принцип како и во хотелите до пет години. Но, дури и овде може да има нијанси: како што рекоа некои учесници на пазарот под услов да останат анонимни, регистрацијата е можна само ако сите документи на инвеститорот укажуваат дека се гради хотелски (или канцелариски-хотелски) комплекс.

Сепак, програмерите и агентите вклучени во продажбата на станови се сигурни дека нивниот купувач јасно разбира што точно ќе купи и тој е исклучително ретко заинтересиран за проблемот со регистрацијата. Сепак, некои компании сè уште им ветуваат на своите клиенти изгледи за претворање на становите во станбен фонд. „Постои таква можност, но неопходно е објектот да ги исполнува сите барања за станбени простории и желбата на сопствениците да го извршат овој трансфер“, објаснува Ина Игнаткина, директорка на огранокот Пресња на компанијата MITs-Nedvizhimost. „На пример, квартот Флотила се гради, според инвеститорот, во согласност со сите стандарди за домување и, најверојатно, преносот на станбениот фонд може да се случи по колективна желба на сопствениците на становите“. Во исто време, експертот го наведува досега единствениот пример за претворање на станови во станови веднаш по завршувањето на изградбата - ова е мултифункционалниот комплекс Легенда за Цветној.

Во исто време, експертите ги отфрлаат стравувањата дека некои од станбените комплекси, според документите наведени како нестанбени простории, ќе бидат претворени во канцеларии (а тоа ќе им пречи на жителите на преостанатите станови). Како прво, купувањето стан наменет за живеење, а потоа користењето како канцеларија, е едноставно непрофитабилно: цената на 1 кв. m во канцеларија област е обично пониска.

Несакани ефекти

Ако регистрацијата во местото на живеење (ака регистрација) не е секогаш од интерес за купувачите, тогаш големината на данокот на имот и оперативните трошоци се интересни за сите.

Во елитниот сегмент, цената на услугите на друштвото за управување, вклучително и домување и комунални услуги, е околу 7 долари/кв. m/месец Овој пример го даде Ирина Рогачева, директорка на одделот луксузни недвижностиКомпанијата Капитал Груп. Еве колку плаќаат сопствениците на станови во „Градот на главните градови“. На пример, одржување на просторија од 150 кв. m ќе бара од сопственикот повеќе од 31 илјади рубли / месец. Според експертот, ова е далеку од границата. Така, работата на некои станови во луксузниот сегмент може да ја надмине оваа стапка и да достигне до 10–13 американски долари/кв. m/месец

Во бизнис класата, сè е многу поскромно. Според Александар Подусков, директор за продажба на KR Properties, оперативните трошоци во овој сегмент нема да надминат 3-5 долари по квадратен м. m/месец Така, стан од 100 кв. m ќе го чини сопственикот 15 илјади рубли / месец.

За економската класа, сè уште нема пондерирани просечни податоци, но ако претпоставиме дека стапката ќе биде еднаква на иста 5 долари, тогаш сопствениците на станови со површина од 45 квадратни метри. m ќе мора да плати околу 6 илјади рубли / месец. Доволно високите плаќања се должат на фактот што тарифите за комунални услуги за нестанбени простории се повисоки отколку за становите, во просек за 10-15%. Но, програмерите, консултантите и агентите веруваат дека купувачите се подготвени за ова. „Кога работиме со клиент, секогаш го информираме за даночното оптоварување, трошоците за струја, топла и ладна вода, греење, кои исто така се разликуваат од тарифите за станбени простории“, уверува С. А. Ричи.

даночно оптоварување

Данокот на имот е друг тера инкогнитаза купувачот на станот. Многумина, сепак, имаа искуство да живеат во нив во странство. И патем, во САД, стапката е директно поврзана со пазарната вредност на објектот. „Во Русија, износот на данокот варира во зависност од регионот. Во Москва, до неодамна, стапката беше 0,2 или 0,5%, во зависност од вредноста на залихите на средството“, рече Тимур Сухарев, комерцијален директор на Реставрација Н.

Повеќето експерти сметаат дека становите во модерните новоизградени комплекси ќе се оданочуваат со стапка од 0,5%, а во блиска иднина таа може да се зголеми. Секој може да го пресмета износот на уплатата (барем приближно), сепак, тука има резервации. „Сега становите главно се регистрирани во сопственост како акции на нестанбени простории“, нагласува независен експертпазар на недвижности Јуриј Кочетков. - Односно за нив ќе се пресметува единствен данок по стапка од 0,5%. Ако уделот вклучува и заеднички простории (сали, скали), тогаш ова дополнително ќе ги зголеми трошоците на сопственикот“.

Не толку одамна, на домашниот пазар на недвижности се појави нов сегмент од домувањето наречен станови. Овој концепт ни дојде од Европа, каде што апартманите се нарекуваат соби по типот на хотелски соби со површина од најмалку 40 квадратни метри. м Апартманите вклучуваат 1-2 соби, бања и кујна.

Апартмани - што е тоа?

Бидејќи становите постојат на руски пазарнедвижниот имот е стар само неколку години, не секој разбира што е тоа.

Значи, можеме да ги разликуваме следниве карактеристики на становите:

Погоден за станбени простории со снимка од повеќе од 40 квадратни метри. m со кујна и бања;
Во фаза на ставање во функција на имотот, становите се веќе опремени со минимум мебел, а понекогаш и апарати за домаќинство;
Граѓаните кои живеат во станови можат да добијат дополнителни услуги, на пример:

Чистење соби;
Нарачка и достава на храна директно до станот;
Обезбедување паркинг места и безбедносни услуги;
Нарачување такси.

Становите не се станбени. Првите станбени згради беа изградени во руската престолнина пред околу 10 години. Апартманите можат да се поделат во неколку класи:

опција за економија;
класа за удобност;
деловен слој;
елитни објекти.

ВО Западните земјиапартмани значи сместување од хотелски тип со услуга.

Наредбата на Министерството за култура бр.1488 од 03.12.2012 година ги толкува становите на следниов начин - тоа се два или повеќе дневни соби со вкупна површинанајмалку 40 кв. м, опремен за привремен престој и се наоѓа во хотел, санаториум и слични институции.

Така, формално, становите не се наменети за постојан престоји има број значајни разликиод вообичаените станбени простории. Ова ќе се дискутира понатаму.

Во меѓувреме, сè е донесено на пазарот на недвижности повеќе станови. Тие се особено популарни кај жителите на метрополите. При изборот на домување, луѓето ги оценуваат предностите и недостатоците на овој вид имот.

Недостатоци на становите

Бидејќи становите се купуваат за живеење или издавање, важно е да се свесни за недостатоците пред да склучите договор. Недостатоците вклучуваат:

Неможност за избор или реизбор на друштво за управување. Како по правило, управувањето со станбената зграда го врши друштвото за управување избрано од инвеститорот;
Жителите на становите се принудени да плаќаат сметки за комунални услуги според тарифната скалапредвидени за нестанбени простории. Според тоа, цената на комуналните услуги ќе биде малку повисока во споредба со вообичаеното домување. Во просек, разликата е 2 - 3 илјади рубли во споредба со живеалиште со иста големина;
Повисок данок на имот во споредба со стандарден стан;
Неможност за трајно регистрирање;
Ограничување во изборот на програми за хипотека во случај на купување станови со хипотека. До денес, не сите банки се подготвени да го финансираат стекнувањето на таков недвижен имот;
Неможност да се добие даночен одбиток;
При подигање станбени згради, инвеститорот може законски да не се придржува кон голем број барања што се бара да се исполнат при изградбата на станбени згради. Конкретно, жителите на становите можеби немаат сопствено детско игралиште или доволно паркинг места.

Најподложни на недостатоци се оние кои живеат во станови на постојана основа. Луѓето кои користат станови како привремено домување или купуваат недвижен имот заради издавање и имаат друг недвижен имот за постојан престој, тешко дека ги чувствуваат посочените недостатоци.

Во меѓувреме, има и предности.

Предности на становите

Главниот и често дефинирачки плус на недвижен имот лоциран во станбени згради е неговата цена. Трошоците за изградба на зграда со станови се пониски од оние на станбена зграда. Според тоа, цената на квадратен метар е исто така помала. Просечната разлика е 10-15%.

Покрај цената, се издвојуваат следните предности на становите:

Добра локација.

На пример,Во централниот дел на градот се градат елитни и деловни станбени згради. Токму овие објекти се од интерес за оние купувачи кои купуваат недвижен имот за инвестирање или со цел да го нагласат сопствениот статус.

Ваквите објекти се од интерес за врвните менаџери чии семејства всушност живеат надвор од градот или во помирна област, или компаниите кои купуваат станови за свој персонал.

Уникатност.

Бидејќи становите сè уште не се доволно промовирани на пазарот на недвижности, секој развивач се стреми да го направи својот проект уникатен и да се издвојува од другите објекти.

Близината на инфраструктурните објекти и можноста за добивање дополнителни услуги.

Зградите со станови се градат земајќи ги предвид барањата за хотелски простории, нивните жители можат да сметаат на дополнителни услуги.

Која е разликата помеѓу стан и стан?

Важно е да се разбере разликата помеѓу обичен простор за живеење и стан. Се состои во следново:

Становите немаат врска со станбениот фонд и всушност се користат за живеење, и за организација на деловен простор;
Минималната површина на станови - 40 „квадрати“, станови - многу помалку;
За да се изврши повторен развој на живеалиште, сопственикот ќе мора да помине низ голем број случаи за да се договори за промените. Помалку трудоинтензивно е да се изврши повторен развој во становите;
Купување стан, сопственикот и членовите на неговото семејство можат да се регистрираат во просториите на постојана основа. Во апартманите е можно само привремено пријавување;
Нормите и SNiP-ите за изградба на станбени згради и станови се малку различни. Посебно, објектите за одвојување подлежат на зголемени барања за заштита од пожари: зградите се опремени со дополнителен пожар. Дополнително, можна е изградба на зграда со станови на оние земјишта кои поради некоја причина не се погодни за изградба на станбени станови;
Различни барања за дизајнот на локалната област. Стандардите за изградба на станбени згради предвидуваат задолжително подобрување на територијата во непосредна близина на куќата до пуштање во употреба на домувањето. Тоа значи дека треба да се организираат места за пешачење и рекреација за деца, паркинг и зелени површини за жителите на куќата. Бидејќи станбената зграда припаѓа на нестанбени објекти, може да се пушти во употреба без инвеститорот да изврши целосен опсег од горенаведените работи за уредување. Во меѓувреме, многу програмери, со цел да ја зголемат конкурентноста, дополнително ја облагородуваат територијата во непосредна близина на разделниот објект;
Со станбените згради и со станбената зграда стопанисува специјализирана фирма.Во исто време, важна разлика е што жителите на становите не можат повторно да го изберат друштвото за управување. Износот на плаќање за комунални услуги во становите е неколку илјади рубли повисок од плаќањето во стан со еднакви снимки. Дополнително, во трошоците дополнително е вклучена ставката „трошоци за управување со зграда“.

Правен статус на становите

Во моментов, концептот на „станови“ не е фиксиран на законодавно ниво. Формално, ова е недвижен имот поврзан со нестанбениот фонд. Всушност, становите се станбени, поретко канцелариски простор.

– нов објектна пазарот на недвижности може да се појават одредени потешкотии при нивното стекнување. Голем број на програмери продаваат станови според договори за учество во капитал.

Купувачите на такви простории треба да запомнат дека во пракса, судовите ги сметаат становите како нестанбени објекти - извор на приходи од инвестиции. Поради оваа причина, во случај на судски спор, законот за учество во заедничка градба (214-FZ) не може да се примени, а не е лесно да се вратат парите наменети за купување станови.

Се чини дека може да биде полесно отколку да купите имот? Само изберете ја опцијата што ви се допаѓа, плаќајте и уживајте. Меѓутоа, на пазарот на недвижности, почетник не само што може да се „изгуби“, туку и да направи фатална грешка избирајќи вид на имот што не ги задоволува потребите. Денес, заедно со уредниците на страницата, ќе ги разгледаме подетално становите и становите - која е разликата и каков вид на недвижен имот е подобро да се купи.

Покрај вообичаените однушки, двушек и трешки, на пазарот се појавија и такви имоти како студија или апартмани. Многумина не разбираат што е тоа, и што е таков недвижен имот. А разликата помеѓу стан и стан е во тоа што становите се нестанбени простории. Тие служат за административни задачи, честопати спаѓаат во просториите на „хотели“.

Добрите и лошите страни на становите

Главната нијанса е дека становите се комерцијални нестанбени простории. Затоа, таму е невозможно да се добие дозвола за престој, што е минус. Поради ова, невозможно е да се вработите (бидејќи нема регистрација), да се закачите на поликлиника во местото на живеење, да ги организирате децата во градинка или училиште.

Ако ја земеме предвид оваа форма на недвижен имот, во смисла на нејзино издавање, тогаш неговото стекнување е една од предностите, бидејќи куповната цена е пониска, а можете да ја изнајмите по пазарна цена. Како што велат, бизнис и ништо лично.

Која е разликата помеѓу стан и стан, во однос на законската регулатива

Размислете за главните аспекти што укажуваат на правната разлика помеѓу становите и становите. На крајот на краиштата, условите на идната трансакција зависат од нив.

Зошто е невозможно трајно да се регистрирате во становите

Становите се комерцијална сопственост. Најчесто тие се наоѓаат на приземје во станбени згради. Но повеќетолуѓето ги купуваат за живеење. Од гледна точка на законодавството, не постои точна формулација на станови, затоа, всушност, недвижниот имот спаѓа во категоријата административни згради. Не можете да се регистрирате во оваа соба, но дозволен е привремен престој. Всушност, ова е комерцијална основа со можност за живеење.

Разлики во барањата за инвеститорот за изградба на социјални објекти

Честопати, токму во новите домови таквиот недвижен имот се продава по многу привлечна цена. Затоа, се поставуваат прашања, што се становите во новите згради и дали вреди да се купат?

Ако зборуваме за изградба на станови во споредба со обичните станови, тогаш првите се полесни за градење, но само од аспект на документација. Многу поедноставна регистрација, полесни барања, можност за продажба на недвижен имот пред целосно завршување на работата. Од техничка гледна точка, практично нема разлики. Единствената разлика е во тоа што становите имаат лојален однос кон распоредот, поточно, во многу случаи тој е бесплатен.

Данок за станови

Данокот на становите е многу помал отколку на становите. За првите, данокот достигнува 0,3% (од катастарската цена), но за вторите достигнува 2%. Брокерите тврдат дека ќе биде помал, бидејќи површините на просториите се неспоредливи, но тоа не е така. Со еднаква површина данокот на становите ќе биде поголем.

Покрај данокот на имот, за една третина ќе бидат повисоки и цените за комуналиите. Ќе треба да преплаќате струја, гас, вода, парно. Бидејќи според законот не се работи за станбен, туку за стопански објект.

Разлика во користењето на владините субвенции за пониски-средни приходи и инвалидитет

Просториите не се станбени, затоа, субвенциите, поволностите, за каков било приход, не важат за него. Една од предностите е што становите не можат да се повратат во судски спорови. Дури и во случаи кога тие се единствениот дом на семејството. Законот за субвенции и одбитоци на имот, исто така, не важи за становите, бидејќи тие не се применуваат за нестанбени простории.

Разлики во данокот на станови и станови во моментов и во иднина

Сопствениците на апартмани можат да направат повторен развој без да влијаат на структурните единици и носечките ѕидови. Ова важи и за сопствениците на станови. Но, разликата лежи во фактот дека за вторите важат дополнителни правила поврзани со комерцијалните недвижности.

Но, ако го следите словото на законот, дозвола за повторен развој во двата случаи мора да се добие од соодветниот орган. Но, во случај на стан, бидејќи пристапот до него е ограничен, регулаторниот орган може воопшто да не го забележи обновувањето. Но, со становите, бидејќи ова е комерцијален производ, може да се појави преклоп во форма на неочекувана проверка на барање на внимателни граѓани.

Дали становите може да се претворат во станбен фонд?

Теоретски, ова е сосема можно, но ќе има доста проблеми. Прво треба да бидете сигурни дека воопшто е можно да се префрли оваа соба во друг статус. Доколку таквите простории се наоѓаат во индустриска област или во производство, тогаш преносот нема да биде возможен. За да се добие дозвола, становите мора да поминат тест за пенетрација. сончева светлинавнатре. Ова се нарекува инсолација. Покрај тоа, постојат голем број други процедури, како што е снабдување со комуникации во просториите.

Зошто становите се поевтини од становите

Честопати тезата „становите се поевтини“ е заблуда. Во една област, особено поблиску до центарот на градот, цената за нив ќе биде повисока отколку за становите. Се зголемува за 30-35% од редовна ценастанови во истата зграда. Тоа се должи на фактот што становите се комерцијални нестанбени недвижности, а во него е дозволено да се поставуваат фитнес сали, продавници, салони за убавина и други.

Поради локацијата на становите од елитното ниво, нивната цена ќе биде еднаква на цената на станот. Ова не важи за простории во станбени области, туку за оние лоцирани во деловни центри на најгорните катови. Нивната цена не се менува ниту за време на кризата и општиот пад на цените на недвижностите.

По што се разликуваат апартманите од студијата?

Всушност, ова е прашање како станбена зграда се разликува од нестанбена. Задолжителен услов, според SNIP и GOST, присуството на потребните комуникации до станбените простории е присуството на потребните комуникации: електрична енергија, водоснабдување, одвод (канализација), посебен пристап до просториите (индивидуален влез), како и одвојување на простории од различни класи по ѕидови или прегради.

Што се однесува до одвојувањето, бањата секогаш треба да биде изолирана. Доколку станот има изолација на бањата, но останатите простории се комбинирани (спална соба, кујна), тогаш станот добива статус на гарсоњера. Многу често се издава еднособен стан како гарсоњера во која правеле обнова и ја уривале преградата на кујната. Всушност, тоа е по закон студио, но тогаш не треба да има коридор како таков.

Студијата се различни, ова не е едноставен тесен еднособен стан, како што мислат многумина. Областа на таквите простории може да биде еднаква на површината на апартмани со две или дури четири соби. Едноставно има зони за одредени цели. Овој тип на недвижен имот е многу чест во земјите со богати економии. Студијата често ги купуваат луѓе кои не се оптоварени со деца или роднини кои бараат да живеат со сопственикот. Ова се смета за домување за млади. Цената за ваквите станови е за 20-30% пониска од пазарната, без да се земе предвид катот на кој се наоѓаат. Се разбира, студиото лесно може да се претвори во обичен стан со обнова на преградите во него.

Ако зборуваме за станови, тогаш тие можат да имаат сè исто како во обичен стан или студио. Ако таквиот недвижен имот се наоѓа во нормални области, се присутни сите потребни комуникации и нема ограничувања за активностите за регистрација, тогаш ќе биде многу побрзо да се пререгистрира од нестанбени во станбени простории.

Дали вреди да се купи стан, според експерт

Кога купувате простории од овој тип, вреди да се земат предвид нијансите опишани погоре. Ако регистрацијата не е потребна, а просториите ви требаат само поради практичноста на локацијата или статусот, особено затоа што комуналниот стан не ве плаши, тогаш можете безбедно да го купите. Трансферот до станбениот фонд е возможен, но во пракса има доста случаи. Ова се должи на барањата за просториите опишани во претходниот став.

Колку чинат становите при изнајмување на простории

При изнајмување станови цената ќе биде малку повисока од онаа на обичните станови, за околу 20%. Ова се должи на фактот дека тие се наоѓаат во престижни областикаде практично нема станбен имот. Но, ова е во рацете на оние кои работат во областа и не сакаат да поминат неколку часа на пат кон дома. Кој живее или живеел во големите градови, ќе разбере дека во некои случаи е подобро да платите дополнително за кирија и да се вратите дома со поголема удобност отколку да ги трошите истите пари за патување (бензин) + стоење во сообраќаен метеж и будење во зори, за да не доцните на работа. .

28.03.18 54 535 0

Станови - 2. Закон и право

Одбивки на имот за одмазда

Последен пат почнавме да зборуваме, Време е да зборуваме за пари и закони - подот е на економистот.

Екатерина Мирошкина

економист

Од гледна точка на законот, стан не е исто што и стан. Дури и ако таму живее семејство со три деца и тоа е нивниот единствен дом. Привремената регистрација не го прави станот ниту станбен имот. Зграда со станови не се смета станбена зграда, дури и да има друштво за управување, поштенски сандачиња во тремовите и лулашка во дворот. За државата становите се нестанбени недвижности.

Можете да заштедите милион рубли при купување, а потоа да изгубите многу повеќе ако не пресметате сè однапред. Загубите не се мерат секогаш во пари и можат да бидат неповратни.

Секој си одговара за себе

Ние ќе ви ги кажеме најважните работи за становите од правна и економска гледна точка, а вие сами одлучете дали ви треба или не. Во секој случај, купувањето недвижен имот е прашање во кое е подобро да се обратите до професионалци за помош. Голема грешка е да мислите дека сега сè ќе ви се каже на Интернет. Има многу нијанси во овој случај. Консултирајте се со специјалист.

Намена на просториите

Законот има специфична листа за тоа кои простории може да се сметаат за станбени. Стандардно, становите не одговараат на оваа дефиниција. Дури и зградата од типот на хотел да изгледа како станбена зграда, таа сепак не е домување.

Ако поседувате стан - најверојатно вие сте сопственик комерцијални недвижностине станови. Во овој случај, законите кои се однесуваат на домувањето нема да важат за становите. Ако ги прочитате правилата за државна поддршка, условите за хипотека или барањата за корисниците и таму се наоѓаат зборовите „домување, станбени простории“, тоа тешко ве загрижува.

На пример, државата има воспоставено барања за безбедност на станбени простории, висина на згради, обезбедување на лифтови, локација на бањи, зајакнување на подот, природно осветлување, висина на таванот, звучна изолација, па дури и наклон на скалите. . Овие барања не важат за нестанбени станови.

Теоретски има станови-станови кои се наоѓаат во станбена зграда. Ова може да се дознае од документите за одреден проект каде ви се нуди да купите имот. На пример, целта на зградата и просториите во неа е лесно да се најдат во декларацијата за проектот, која дефинитивно ќе биде на веб-страницата на инвеститорот.

Стан.Кога купувате стан во обична станбена зграда, автоматски станувате косопственик на заедничкиот имот. Иако не пишува во потврдата, стандардно поседувате дел од покривот, фасадата, заедничките балкони, влезот, подрумот, скалите, лифтовите, па дури и дворот. Овој удел не може да се распредели во натура, да се продаде или да се напушти.

Стан.Сè е комплицирано овде. Режимот на заедничка заедничка сопственост на заеднички имот во нестанбена зграда не е директно регулиран со закон. Некои експерти сметаат дека сопствениците на станови немаат сопственост на заеднички имот. Но, Врховниот арбитражен суд појасни дека сопствениците на простории во нестанбени згради ги имаат истите права и обврски како и во станбените згради - тие поседуваат удел во заедничкиот имот и се должни да плаќаат за неговото одржување.

Овој пристап има и предности и недостатоци. Со станбена зграда сè е повеќе или помалку јасно - има влезови, скали и лифтови, кои сите жители на овој или оној начин ги користат. Логично е секој да плати за нив. Во нестанбена зграда, покрај становите, може да има и канцеларии, комерцијални простории, лоби, фонтани, влезни групи - сето ова е заедничка сопственост што ќе треба да ја одржуваат сопствениците на не само канцеларии, туку и станови.

Дури и ако едно семејство купило стан, живее таму со своите деца и никогаш не го посетува фоајето на некој деловен центар, теоретски може да се бара од нив да платат за одржување на овој дел од зградата. Одредена компанија за управување може да постави свој режим, но по дифолт, објаснувањата на SAC функционираат на тој начин, а судската практика е двосмислена. Утре ќе дојде друга компанија за управување и ќе промени се.

Државата не го регулира списокот на услуги на друштвата за управување за нестанбени згради. Доколку класата на комерцијалниот објект ги вклучува услугите на градинари, батлери и консиержи, сопствениците на станови ќе платат за нив. Од една страна, ова ви овозможува да изградите станови со невозможна убавина и погодност. Од друга страна, можете да добиете услуги кои навистина не ви се потребни.

Домашна контрола

Куќата има многу работа освен што се случува зад железните врати на становите. Влезовите треба да се исчистат, лифтовите и покривите - да се поправат, светилките - да се навртуваат; на соседната територија потребно е да се изградат платформи и да се постават клупи, да се косат тревници и да се постават столбови, да се насликаат огради, да се брише зеленило. Кој, како и за кои пари ќе го направи тоа - отворено прашање.

Стан.Во станбена зграда, друштвото за управување или HOA се занимава со прашања за управување. Друштвото за управување се избира од собранието на акционери. Исто така, донесува клучни одлуки за управување со куќата. Состанокот на сопствениците е демократија на дело: секој сопственик има одредена „тежина“ во зависност од површината на неговиот стан и може да гласа со оваа „тежина“.

Активните станари можат да кампуваат, да организираат имотни групи околу нив и да влијаат на гласањето - сето тоа како во нормален демократски процес. Ако млада мајка има време и желба, се ќе организира и на влезовите ќе има рампи за инвалидски колички. Пензионерите можат да се обединат и да гласаат да нема паркирање во дворот. И ако сопствениците на автомобили имаат повеќе гласови, тогаш само пензионерите ќе останат без клупи и зелени површини, а паркирањето ќе се прошири - и сето тоа на заедничка сметка.

За да се гарантира дека ќе ги решите прашањата за станбена зграда на свој начин, треба да бидете сопственик на повеќе од половина квадратни метри во оваа куќа или да ги контролирате одлуките на таквите сопственици. Се разбира, тоа е невозможно во реалниот живот, така што сите станари можат да влијаат на заедничките одлуки.

Стан.Во нестанбена зграда со канцеларии и продавници, може да се појави следнава ситуација: инвеститорот не продава канцеларии, туку ги издава под закуп, задржувајќи ја сопственоста. Или целиот канцелариски и малопродажен дел е купен од развојна компанија. Вака се појавува мнозинскиот сопственик - оној кој поседува мнозинство гласови. А кој има мнозинство гласови има право сам да одлучува за куќата.

Ова е малку веројатно ако комплексот се состои само од станови. Но, ова не може да се исклучи: не знаете кому му припаѓаат. Можеби некој бизнисмен ги купил лазите и отворил хотел таму. Има право: терминот дозволува.

Ако имате комплекс од канцеларии и апартмани пред вас, или, на пример, облакодер од стан излегува од утробата шопинг центар- постои ризик. И многу висок.

Мнозинскиот сопственик може да гласа за повисоки стапки, да назначи друштво за управување што е погодно за него, да ангажира градинар од Рубљовка, да постави споменик во негова чест во центарот на дворот или да го изнајми првиот кат за караоке клуб, кој ќе содржи само песни од Григориј Лепс. Жителите на становите нема да имаат никакви правни механизми да се справат со ваквата состојба. Ниту доказите дека мнозинскиот сопственик е во сојуз со друштвото за управување нема да помогнат. Ова не се смета за злоупотреба на правото.

Односите со соседите

Стан.Според законот, ниту вие, ниту некој друг не можете да го користите живеалиштето за бизнис. Не можете легално да организирате канцеларија или мини-хотел во стан, не можете да отворите кафуле, сауна, студио за снимање или платформа за рап битки во него. Просториите мора да се префрлат во нестанбени, а тоа не е секогаш можно.

За станбени згради постои режим на тишина: по одредено време во становите не можете да правите врева. Ако живеете во вистинска станбена зграда и ноќе постојано доаѓаат евтини удари од зад ѕидот, имате правни механизми да влијаете на ова.

Стан.Сопствениците можат да ги користат на кој било законски начин доколку се во согласност со техничките прописи и барањата на регулаторните агенции. Овие барања не се исти како и за становите. Становите може да имаат различна намена, но секогаш е нестанбен. Можете да живеете во стан од типот на хотел како во стан, а некој ќе купи неколку соседни за да ги изнајми на деловни патници, странци и заљубени парови - ова е легално.

За становите нема барања за тишина и звучна изолација - соседите преку ѕидот можат да свират на тапани ноќе.

На приземјето можат да отворат кафеана без ваша дозвола, притоа да урнат дел од ѕидот и да ви го блокираат погледот. Во обична куќа би се барало дозвола од жителите, но во станбен комплекс можеби нема да се бара. Преку вашиот влез, луѓето можат да одат до канцеларијата на мрежната компанија. Покрај тоа, чуварот ќе биде обврзан да им издава пропусници.

Ова не значи дека при купување стан дефинитивно ќе наидете на вакви проблеми. Можеби покрај вас ќе живеат мирни семејства и воопшто целиот комплекс ќе биде населен со обични луѓе. А само првиот кат ќе се издава за канцеларии и дуќани, а ќе постават нотар, аптеки, намирници, филијала на банка и центар за деца- се што сте сонувале. Но, при купувањето треба да знаете дека станбениот комплекс не е станбена зграда. Тоа не е опфатено со кодексот за домување, а станарите имаат помалку права.

Повлекување за долгови

Стан.Според законот, единственото домување не може да се земе за долгови. Сопственикот на стан и да должи многу пари на банка, сосед, микрофинансиска организација или кој било друг, нема да им го одземе имотот и семејството нема да биде избркано на улица. Исклучок се само за становите под хипотека, кои се веќе заложени во банка.

Стан.Становите не се домување, така што за нив нема ограничувања за наплата. Не е важно што таму живее семејство кое купило станови за постојан престој, тие немаат друг недвижен имот и кредитот не е земен против обезбедувањето на станот. За извршителите, станот е обичен имот што може да се заплени и да се стави на продажба поради долг. На пример, ако сопственикот на IP, тој има акумулирано долгови кон доверителите и данок. Неговото семејство и децата живеат во станот, но овој имот не е заштитен од запленување.

Одбитоци при купување недвижен имот

Стан.Кога купувате стан, можете да пријавите одбиток и да го вратите данокот. Ако купите стан во брак и никој од сопружниците претходно не го искористил одбивањето, семејството ќе може да врати до 520 илјади рубли. Дополнително, државата ќе врати 13% од каматата платена на хипотеката - максимум 390 илјади рубли на секој брачен другар.

Стан.Нема одбитоци за нестанбени недвижности, дури и ако обично семејство со деца го купи и има намера постојано да живее таму.

Стан.Жителите на станови не се споменати во списокот на потрошувачи кои се поистоветуваат со населението. И покрај тоа што живеат во станови обичните луѓе, се верува дека таму се снабдува електрична енергија за комерцијални цели.

Имотна такса

Стан.Данокот на имот се пресметува по стапки за станбени простории. Тие може да варираат во зависност од регионот и цената на станот, но постојат федерални прописи. Жителите за стан ќе плаќаат 0,1% од катастарската вредност. Во овој случај, можете да го користите намалувањето на данокот на имот - 20 квадратни метри. Нема потреба да се плаќа данок на имот на оваа површина - само на разликата.

Оваа придобивка не зависи од социјален статуси приход - се дава на станови во кој било регион. На пример, ако површината на станот е 39 метри квадратни, тогаш данокот ќе се наплаќа само од 19 метри квадратни и со стапка од 0,1%. За станови поскапи од 10 милиони рубли во Москва, стапката се зголемува на 0,15%, но сепак е многу пониска отколку за становите. Има и коефициенти за намалување - тие исто така можат да го намалат данокот, но тие важат за ограничен период.

Стан.За апартман од типот на хотел ќе треба да платите околу пет пати повеќе данок на имот во споредба со стан - 0,5%. Можеби е можно да се заштедат пари поради пониските катастарски трошоци. И ако станот е во административен и деловен комплекс, тогаш стапката ќе биде уште поголема - 2%.

На сопствениците на станови не им се дава федерален одбиток за данок на имот: тие ќе плаќаат данок на целата површина.

Споредба на данок на имот за стан и станови од 39 m²

На пример на податоци од локацијата на комплексот во Фили, под услов станот да е 20% поевтин од станот

Цена за 1 m²

Стан

336 000 Р

Стан

269 000 Р

Цена

Стан

336 000 Р

Стан

269 000 Р

Цена

Стан

13 милиони Р

Стан

10,5 милиони Р

Даночен одбиток

Стан

Даночната основа

Стан

19 m² × 336.000 = 6,38 милиони R

Стан

39 m² × 269.000 = 10,5 милиони R

стапка на данок на имот

Стан

Годишен данок на имот

Стан

9576 Р

Стан

52 500 Р

Москва има свој фактор на намалување за станови, но тој важи само за оние комплекси кои се вклучени во официјалниот регистар на станови и исполнуваат други барања. Во март 2018 година, овој регистар беше проширен - сега има 16 станбени комплекси. Ако комплексот не е во регистарот, нема придобивки за него.

Другите поволности за данок на имот во регионите, на пример, за пензионери, инвалиди и многудетни семејства, не важат ниту за становите.

Доколку избирате помеѓу стан и стан, дознајте ја стапката за одреден објект и сами пресметајте го данокот со помош на експерт. Дури и не верувајте во пресметките на веб-страниците на програмерите. Тогаш може да испадне дека данокот е всушност поголем, стапката не е 0,5%, туку 2%. Згора на тоа, катастарската вредност расте и никој нема да го вклучи комплексот во регистарот.

Ремонт

Стан.Сопствениците на станбени простории во станбени згради прават задолжителни придонеси во фондот за ремонт. Потоа со овие пари се врши голем ремонт на заеднички имот. Ви кажавме дека минималниот придонес за ремонт во Москва од 1 јули 2017 година е 17 рубли за метар квадратен.

Стан.Сопствениците на комерцијални недвижности во нестанбени згради не се обврзани со закон да вршат одбивања во фондот за ремонт секој месец. Но, кога ќе дојде време за поправка на заедничкиот имот, исто така ќе биде невозможно да се смета на акумулираните придонеси и финансирање. Но, по правило, становите се купуваат во нови згради, на кои ќе им требаат големи поправки долго време.

Споредба на плаќања за ремонт за стан и стан од 39 m²

Минимална исплата по m²

Стан

17 Р

Стан

0 Р

Задолжително плаќање месечно

Стан

663 Р

Стан

0 Р

Надоместоци за одржување за годината

Стан

7960 Р

Стан

0 Р

Социјална инфраструктура и технички барања

Стан.Државата треба да ги контролира параметрите на станбениот развој. Има барања за бројот на училишта, градинки, амбуланти, патишта и други инфраструктурни објекти. Инвеститорот мора да ги изгради на свој трошок или со поддршка од државата.

За жал, всушност, многу програмери не ги почитуваат овие параметри: тие се договараат со официјални лица, добиваат одобрени проекти без училишта и клиники или бескрајно ја одложуваат испораката на инфраструктурни објекти. Но, сопствениците на станови имаат барем некои гаранции и права. Тие се заштитени не само со правилата за урбанистичко планирање, туку и со федералните закони.

Забрането е изградба на бучни индустрии и опасни објекти во станбена зона. И дури и да се појави мини-продукција, треба да има санитарна зона околу неа. Влезот во продавницата во станбена зграда треба да биде одделен, а не преку влезот. Нивото на бучава во становите мора да одговара на државните стандарди, воспоставени се санитарни стандарди за станови. Ако има отстапување, можете да побарате казна или да го принудите инвеститорот да ги исправи недостатоците.

Стан.Не постојат такви урбанистички норми за комерцијални развојни зони. Може да испадне дека во областа каде што се наоѓа станбениот комплекс нема училиште и амбуланта. Градот не е должен да ги гради.

При планирањето на развојот не се зема предвид бројот на жители во становите. На пример, 200 деца можат да живеат во стан, но нема да градат посебен градинкаи нема да закажува места во најблиското училиште.

За становите нема строги барања за санитарни стандарди, карактеристики на материјалот, распоред и звучна изолација. Квалитетот на градбата не се контролира на ист начин како и во случајот со домувањето - ова е веќе на совеста на инвеститорот.

Пренос на стан во станбена зграда

Не-станбените простории теоретски може да се сметаат за станбени. За да го направите ова, целата зграда мора официјално да се направи станбена зграда. Посебен стан не може да се смета за стан. И иако таков механизам постои на хартија, невозможно е да се спроведе во пракса за еден сопственик на стан.

Кои се придобивките од купувањето стан

Место.Често во некои погодни и интересно местоне можете да изградите станбена зграда, но зграда со станови може. Ова се случува кога планот за урбанизам има локација за Бизнис центарили хотели, и за микрообласт со паркинзи, училишта, клиники и санитарни зонипросторот не е доволен. Или местото не е погодно за станбен развој поради близината на индустриски капацитети. Апартманите можеби се единствената шанса да купите имот за живеење вистинско место, како на пример блиску до работа или во центарот на градот.

Цена.Стан може да чини помалку од стан во истата област. Земјиштето за нестанбени објекти е поевтино, полесно е да се дизајнира нестанбен комплекс, а инвеститорот нема инфраструктурни трошоци.

Инвестиции.Стан не се купува секогаш доживотно. Можете да го изнајмите и да добивате приход што е доволен за да платите хипотека во станбен комплекс - со права на одбитоци, државна поддршка и постојана регистрација.

Пазарот на станбени и комерцијални недвижности е неверојатно огромен. Кога нудат станови, агентите често го нарекуваат стан како стан. Овој термин станува еден вид симбол на успех, луксуз, независност и богатство.

Но, дали овие концепти се исти - стан и стан? Дури и најповршниот поглед ќе утврди дека тоа се сосема различни работи. Размислете за разликата помеѓу стан и стан. Дозволете ни да одредиме колку се значајни овие разлики и зошто е неопходно јасно да се направи разлика помеѓу овие концепти.

Што е стан?

Следнава дефиниција е општо прифатена. Стан е вид на одвоен имот кој се користи и за постојан престој и за издавање. Има посебен влез и е целосно приспособен за нормален живот: има сите потребни комуникации, парно, водовод, канализација. Становите не се исти, се разликуваат еден од друг различна локацијаво градот, област, тип на структура на станбена зграда, нејзиниот број на катност и многу други параметри. Но, и покрај сите разлики, становите сочинуваат еден специфичен сегмент - станбени недвижности или станбен фонд.

Има доволно понуди за продажба на станови на домашниот пазар на недвижности: тоа се станови во нови згради и секундарни станови. Становите што се продаваат можат одлично да се реновираат, но најчесто се ненаместени.

Апартмани: што е тоа

Апартманите опремени со модерни комуникации, одличен мебел и сместени во хотелски комплекси се нарекуваат апартмани. Ова е елитен тип на имот за изнајмување супериорна удобностсе користи за привремен престој на богати гости. Главните карактеристики на таков објект се модерен стилски дизајн и целосно обезбедување со домаќинство и технички комуникации. Сместувањето во апартмани е можно само на привремено.

Со други зборови, становите се непостојани станови, идентични со хотелска соба. И како во класичната хотелска соба, незаменлив атрибут за живеење во неа е целосната услуга во погодно време за гостите, вклучувајќи го целиот опсег на чистење, промена на постелнина, паркинг места, специјализирани безбедносни служби и други инфраструктурни објекти.

Овој е многу популарен во одморалиштаи мегаполиси. Често, богатите граѓани купуваат станови во непосредна близина на работа поради заштеда на време. Комфорни комплекси, таканаречените апарт-хотели, се градат во доволна близина на морето или деловниот центар на градот.

На потенцијалниот купувач му се нудат различни типови на станови, од кои најзастапени се еднособните и западните „студио“ опции, во кои дневната соба е комбинирана со кујната. Сепак, на пазарот се продаваат станови со 2 и 3 спални соби, како и простории на повеќе нивоа. Разликата помеѓу стан и стан е во тоа што купувачот на стан се стекнува со станбена зграда со модерно реновирање, стилски мебели вградени апарати.

Правен статус на становите

Во руското законодавство, концептот на „станови“ не е фиксиран, во исто време, на терминот „станбени простории“ му е дадена прилично долга дефиниција. Се препознава како посебна просторија како дел од недвижен имот, погодна за постојан престој и во согласност со утврдените стандарди на санитарни, технички и други оперативни правила. Законодавството како станбено ги предвидува следниве видови простории: куќа или нејзин дел, стан или дел од него, соба. Терминот „стан“ не се однесува на сегментот „станбени недвижности“. Со други зборови, на прашањето за станови: што е тоа, можете да одговорите дека ова е простор за живеење во нестанбена зграда.

Разлики помеѓу стан и стан

Значи, становите не се поврзани со станбениот фонд, така што тие можат да се создадат во згради од која било насока, на пример, деловни згради. Потребно е да се постави статус на "стан" што припаѓа на станбениот фонд. Покрај тоа, постојат разлики помеѓу овие концепти во други рамнини:

според барањата на резолуцијата на Државниот стандард, површината на становите не треба да биде помала од 40 m 2, а бројот на соби - 2 или повеќе, присуството на бања и кујна е се смета за задолжителна;
такви барања не се наметнуваат на стан во кој може да има само една просторија со многу помала површина.

Ајде внимателно да ја разгледаме секоја разлика помеѓу стан и стан.

Цена

Експертите за пазарот на недвижности забележуваат дека цената на становите е обично 10-15% пониска од цената на стан од ист тип, но трошоците за работа се секогаш повисоки. Ова се должи на фактот дека трошоците за комунални услуги за сопствениците на станови се значително повисоки од нивните трошоци за сопствениците на станбени недвижности. Особено, услугите за греење се повисоки за 20-30%, водоснабдувањето и канализацијата - за 12-25%. Презентираните бројки се двосмислени, цените за домување и комунални услуги зависат не само од регионалната локација, туку и од природата на поврзувањето на инженерските комуникации со мрежите на организациите што обезбедуваат ресурси. На пример, ако услугите се обезбедуваат преку посредници, тогаш ќе треба да платите уште повеќе за нив.

Отсуството на концептот „станови“ во составот на станбените недвижности не им дозволува на нивните сопственици да аплицираат за субвенции за сметки за комунални услуги, под услов износот на нивниот вкупен месечен приход за последните 6 месеци да не ги надминува утврдените стандарди. Сопствениците на станови не можат да ги користат поволностите регулирани со Кодексот за домување. Која е разликата помеѓу становите и становите, освен трошковните карактеристики?

Карактеристики за регистрација

Стекнувањето стан подразбира можност за постојана регистрација на адресата на домувањето. Не е можно да се регистрирате во станови во местото на живеење поради фактот што тие не се легално домување.

Прашањето за можноста за привремена регистрација во становите е сè уште нејасно, иако нема директна забрана за остварување на такво право од страна на сопствениците на станови купени во згради со статус на апартман-хотел или хотел.

Недостаток на предмети од општествено значење

Кога одлучувате кое купување е попрофитабилно - стан или стан, треба да се запомни дека инвеститорот на такви згради не е одговорен за изградба на објекти социјална инфраструктура. Всушност, овој фактор ја објаснува релативната евтина цена на становите - инвеститорот хотелски комплекси, по правило, не гради училишта, градинки и амбуланти.

И покрај фактот што агентите обично не го покренуваат овој проблем или не го измазнуваат со уверување дека развојот на апартмани хотели се врши во области со воспоставена инфраструктура, не треба да заборавиме на тоа. Во мегаградите, обемот на изградба и продажба на такви комплекси е многу значаен, а социјалните објекти на секоја област не можат да обезбедат зголемување на нерегистрираните корисници.

Раководството на одделот за планирање на градот во Москва планира да одобри градежни кодови кои ќе го обврзат инвеститорот да изгради инфраструктурни објекти паралелно со изградбата на хотелски комплекси. Најверојатно, воведувањето на вакви обврски ќе ги подигне трошоците на становите на цената на становите.

Не е потребна дозвола за планирање

Која е разликата помеѓу стан и стан? Регулирана е потребата или можноста за обнова на овие простории општи одредбиод Кодексот за урбанистичко планирање, според кој не е потребна дозвола доколку предложените измени не донесат структурни промени и не го променат нивото на доверливост и безбедност на нестанбена зграда. И ако недостатокот на дозволи во голема мера ја поедноставува реконструкцијата на просториите на становите, тогаш има многу проблеми во организационите карактеристики на функционирањето на таквите згради.

Тешкотии во управувањето со нестанбени згради и разлики во данокот на имот

Според Кодексот за домување, техничките простории на станбена зграда (тавани, подруми, итн.) се во заедничка сопственост на сопствениците на станбени простории. Ова не е случај за станови. Затоа, купувачот што ги купува мора да запомни дека инвеститорот има право да го поседува остатокот од зградата и инженерските мрежи и може да им ги наметне на сопствениците услугите на друштво за управување што е од корист за него.

Дополнително, усвоената законска регулатива од 2015 година значително го зголеми данокот на имот, чија пресметка сега ќе се врши врз основа на И ако стапката на данокот за домување е 0,1% и се применуваат прилично импресивни поволности, тогаш нестанбениот имот, кој вклучува станови, е предмет на значително повисока стапка.

Природа на стекнување

Разликата меѓу стан и стан се манифестира и во однос на стекнување. Купувањето станови по правило е од инвестициски карактер, односно во најголем број случаи се купуваат за профит, додека купувањето на стан има изразена социјална позадина - живеење.

Доколку сопственикот на становите е регистриран како индивидуален претприемач и пријави приход од изнајмување имот, тогаш тој нема право на даночно ослободување при продажба на овие простории, дури и ако тие се во сопственост повеќе од 3 години.

Согледувајќи ги разликите, на потенцијалниот купувач му е полесно да одлучи која соба најмногу му одговара - стан или стан. Што е најдобро за него и целите што ги следи, само тој знае. Статусот на купениот имот зависи од природата на стекнувањето, можностите, неопходноста или други услови. Сега, размислувајќи за идното стекнување, можете јасно да замислите како становите се разликуваат од станот.